文/易憲容

　　中國大量進入樓市的中低收入者目前的還款壓力正在增加。一旦中國房地產市場價格出現大幅度下滑，銀行必將首當其沖受到波及。

　　最近，由美國的次級債而引發了全球性股災，日本、香港地區、澳洲、歐洲各地股市紛紛下跌，全球金融市場一片恐慌，各國政府紛紛向金融市場注資。

　　有研究表明，這次美國次級債券損失約在1500-2000億美元。而這個損失對一個近20萬億美元的美國股市及全球股市來說，其損失并不很大。對于中國來說，即使中國的出口受到波及，這些影響也是十分微小的。

　　不過，美國次級債券危機給中國按揭市場的啟示卻發人深思。當美國的次級債

神話破滅時，居民按揭貸款的潛在風險就暴露無遺了。

　　事實上，中國的住房按揭貸款的風險比美國次級債券的風險高許多。

　　首先，從住房按揭的對象來看，美國的次級債券的次級貸款人的信用還有等級之分，即“次級信用”，但是對于中國的按揭貸款者們來說，基本上是沒有信用等級可分的。這樣，很大一部分信用不好的人也進入房地產按揭貸款市場。

　　在上海，2004年曾經就有人通過假信用的方式貸款7800萬，購買住房128套，甚至于有人貸款一億多，購買住房一百多套。盡管目前國內不少個人住房按揭貸款的信用不好，但在房地產市場價格一直在上漲時，這種沒有信用甚至負信用的人就不會暴露出來。因為，過高的

房價會把這些潛在風險完全掩蓋起來。一旦中國的房地產市場價格出現逆轉，這些潛在風險就會浮出水面，到時，國內銀行所面臨的危機肯定會比美國次級債券出現的危機還要嚴重。

　　其次，美國次級信用貸款的風險盡管很高，但是這種風險基本是通過證券化的方式已經分散了。

　　再次，目前國內的國有銀行和國有股份占主要比重的銀行，為了其自身短期效益，采取了對住房按揭盲目擴張的態勢。因此，它們不僅放寬了個人住房按揭貸款者市場進入標準，根本就沒有遵守銀監會相關“個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%”的指引，還采取各種方式規則這種指引，而且以金融創新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大，如加按揭、轉按揭等。在這種情況下，中國的住房按揭貸款的風險進一步放大。

　　另外，從總量來看，美國的住房按揭市場發展50多年，其住房貸款余額也不過在3萬億左右。而中國房地產市場剛發展不到十年，其個人住房按揭貸款余額就達到2.6萬多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經超過了3萬億元。如此高的住房按揭貸款，在房價上漲時，銀行會把它們看作是優質資產，一旦中國房地產市場價格出現逆轉，住房按揭貸款的潛在風險都暴露出來，中國住房按揭貸款的風險肯定會美國次級債券市場風險還高。

　　據報道，日前監管部門對此十分警覺，甚至于有消息稱，將會出臺政策，要求商業銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。盡管各大城市商業銀行都表示，尚未接到總行的相關通知和文件，目前仍執行房貸首付比例最低30%的政策，但商業銀行暫停

二手房按揭、停辦抵押貸款等都表明銀行監管部門正在暗自收緊個人房貸，住房按揭貸款為“優質資產”神話已經打破。

　　插排

　　一旦中國的房地產市場價格出現逆轉，這些潛在風險就會浮出水面，到時，國內銀行所面臨的危機肯定會比美國次級債券出現的危機還要嚴重。

　　(作者　國內著名金融學者，作家，國際新制度經濟學學會會員，目前在中國社會科學院金融研究中心工作。著有《現代合約經濟學導論》《交易行為與合約選擇》《科斯經濟思想研究》《金融市場與制度選擇》《現代經濟學入門》(合著)《金融市場的合約分析》《經濟學與經濟的迷思》《金融市場的震蕩與發展》《經濟繁榮與權力運作》等書，譯有《佃農理論》《經濟解釋》等)

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