社論

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，一切都成為漲價(jià)的理由。

　　昨日，號(hào)稱“廣州史上最大規(guī)模的土地盛宴”落下帷幕，結(jié)果了無(wú)新意，據(jù)一線記者形容是：“拍賣會(huì)出了一大堆地王。”其中白云區(qū)、金沙洲、花都、番禺的住宅用地也接連創(chuàng)造了各區(qū)域板塊的地價(jià)紀(jì)錄。13幅住宅用地，累計(jì)用地面積超過(guò)68萬(wàn)平方米，總價(jià)為95.1億元，而政府為這些土地設(shè)定的出讓底價(jià)還不到40億元，從這一結(jié)果看，地價(jià)乃至房產(chǎn)價(jià)格的控制權(quán)已經(jīng)完全掌握在開發(fā)商手中。

　　必須肯定，政府放出大量土地以緩和土地供求矛盾，體現(xiàn)了其遏制

房?jī)r(jià)的決心，從市場(chǎng)心理看，此舉也有助于遏止“地荒論”帶來(lái)的長(zhǎng)期土地供應(yīng)減少預(yù)期，但從當(dāng)前開發(fā)商與政府的博弈情況看，無(wú)疑是前者占據(jù)了主動(dòng)。本報(bào)于8月17日出版的《2007年樓市紅皮書》，引述原廣州市國(guó)土房管局信息中心主任黎文江的分析指出：自上世紀(jì)90年代起到今年上半年，發(fā)展商所獲得的開發(fā)項(xiàng)目中，仍未進(jìn)入開發(fā)程序的土地儲(chǔ)備量中，十區(qū)約有2904.56萬(wàn)平方米，加上增城的1263萬(wàn)平方米和南海金沙洲的30萬(wàn)平方米，共約42平方公里。據(jù)分析，這些地塊均為開發(fā)商通過(guò)“招、拍、掛”以外的途徑獲得，相對(duì)于開發(fā)商手中的存量土地，2000年-今年6月份經(jīng)“招、拍、掛”出讓的土地僅4.82平方公里。也就是說(shuō)，新增土地的總量?jī)H占開發(fā)商存量土地的11.5%。

　　從兩個(gè)相左的數(shù)據(jù)可以看出問(wèn)題所在，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，按近幾年來(lái)廣州一手住宅每年約1000萬(wàn)平方米的成交量計(jì)算，目前廣州市場(chǎng)的存量土地所能開發(fā)的住宅面積可以滿足廣州10年的市場(chǎng)需求，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“

房地產(chǎn)用地兩年未開發(fā)無(wú)條件收回”，兩相比照，可供開發(fā)10年的土地，和兩年內(nèi)不開發(fā)就收回的規(guī)定，規(guī)則與現(xiàn)實(shí)的懸殊近乎諷刺。

　　這就不難解釋開發(fā)商為何可以通過(guò)競(jìng)逐“地王”的方式獲利：在價(jià)高者得的游戲規(guī)則奠定以后，無(wú)論開發(fā)商購(gòu)買土地的價(jià)格多高，都能將其囤積地塊的地價(jià)拉高，以一成的增量土地價(jià)格來(lái)提高九成的存量土地價(jià)格，已經(jīng)成為開發(fā)商以地生財(cái)?shù)膽T用伎倆。

　　形勢(shì)的嚴(yán)峻程度恐怕超出人們的預(yù)期，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，目前在廣州老城區(qū)和基礎(chǔ)配套成熟的地區(qū)，現(xiàn)成的空地已經(jīng)買少見少，而要增加土地供應(yīng)，必須進(jìn)行大量的拆遷補(bǔ)償工作，成本很高。而開發(fā)商手中掌握的土地籌碼已經(jīng)超過(guò)政府，形成“挾土地以令房?jī)r(jià)”的態(tài)勢(shì)，這也就是說(shuō)，政府已經(jīng)無(wú)法推出足以改變供求關(guān)系的增量土地，加上開發(fā)商經(jīng)過(guò)近幾年的暴利積累及上市融資，對(duì)政府推出的土地可以“放多少消化多少”。在這樣的力量對(duì)比下，政府目前推出地塊只能夠繼續(xù)增加開發(fā)商的籌碼。形成類似深圳“無(wú)地可批”的被動(dòng)局面。最后令房?jī)r(jià)完全失去控制。

　　很明顯，市場(chǎng)始終以供求關(guān)系作為最終的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。造成目前政府失去土地調(diào)控籌碼的被動(dòng)局面，一是因?yàn)槲覈?guó)土地管理制度失效，二是因?yàn)檎�府有令不行，不得不指出�?2平方公里的土地的出讓者除政府外并無(wú)他人，無(wú)論是存量土地還是增量土地供應(yīng)，政府與開發(fā)商之間的利益紐帶始終未改，只不過(guò)獲利模式從低價(jià)出讓土地以謀求GDP數(shù)字，到高價(jià)出讓土地以謀取土地出讓金而已。正是因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)政府與開發(fā)商利益相關(guān)，導(dǎo)致政府始終無(wú)法狠心對(duì)開發(fā)商的囤積居奇行為行使市場(chǎng)監(jiān)管責(zé)任，久而久之，令政府的調(diào)控籌碼盡失。市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)權(quán)已經(jīng)幾乎落入開發(fā)商手中，這種情況正在惡化，政府倘若再不與開發(fā)商在利益上劃清界限，抓緊盤活存量土地的工作，在開發(fā)商大量捆綁銀行、股東利益，并日益對(duì)各政府部門的政績(jī)進(jìn)行利益綁架之后，恐怕長(zhǎng)期搏弈的能力也將進(jìn)一步失去。　　

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