記者 周劍初

　　全國城市住房工作會議近日在京召開，會議圍繞8月初國務院常務會議通過的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》而展開，主題是明確住房保障工作。會議決定，全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，加快廉租住房建設步伐：今年年底前，在所有設區城市，凡符合規定的低保家庭基本做到應保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城；2008年底前，東部地區和其他有條件的地區要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭；2010年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。會議重申，城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%。

　　反思市場化房改思路

　　此次會議是在距1998年之后，又一次由國務院召集的高規格全國性住宅工作會議�；叵�10年前的1998年6月15日至17日，全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會議召開，會議提出了深化城鎮住房制度改革的指導思想。這年7月，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》公布實施，宣告福利分房制度終結和新的住房制度改革開始。

　　房改以來，城市絕大多數居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發展中也出現了一些矛盾和問題：第一，房改意識逐漸淡薄，甚至以為房改已經結束了；第二，部分城市普通商品房的房價過高，超出了中低收入者的支付能力；第三，部分城市政府介入住房問題的力度不夠，經濟適用住房、廉租房供應量不足，甚至是嚴重不足；第四，住房法制建設亟待加強，國外對房地產住房立法是多如牛毛，我們國家的立法還剛剛起步；第五，住房發展與改革的行政管理力量薄弱。特別是在住房保障方面，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。

　　最近幾年來，房價上漲過快、住房保障政策不力等問題開始成為政府關注的焦點。2005年至今，中央政府連續出臺“國六條”、“國八條”等文件調控房價。但由于效果始終不理想，到今年，房地產調控思路逐漸發生轉變。今年1月，國務院副秘書長張平兩次召集建設部、發改委、財政部和國務院發展研究中心相關人士，就住房問題進行專題研究。4月18日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議分析一季度經濟形勢時強調，“把住房等問題當作直接關系到民生的突出問題來抓，加大投入力度，加快改革步伐，加強政策落實�！�8月1日，國務院第187次常務會議通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這一《意見》被業界稱為24號文，它標志著政府住宅調控思路的轉變，其關鍵是要建立多層次住房保障體系建設，加快住房分類供應體制的實施。

　　住房政策三大轉變

　　24號文的核心，是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以廉租房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。仔細分析24號文和全國城市住房工作會議精神，新政策有以下三方面的轉變值得關注和期待。

　　一是明確提出市場和保障分離。長期以來，中國房地產本應該由政府承擔的保障角色卻完全推給了市場，從而造成了今天普通民眾對高房價的怨氣沖天，也造成市場供求更加失衡，保障性需求與完全市場化的矛盾造成今天房地產矛盾重重的局面。此次政府明確提出市場與保障分離，以政府為主體承擔保障重任，無疑給中國房地產未來健康發展打下了良好的基石。

　　二是政府明確自身定位于保障與管理角色。在過去的10年，地方政府在房地產行業承擔的角色是管理和經營的雙重角色。正是因為既充當裁判，又充當球員，從而造成了今天房地產職責不明、權錢交易滋生腐敗等多種問題。此次會議明確界定政府和市場的邊界，徹底將保障和市場分離，政府承擔的角色也從管理和經營轉變為管理和保障，這無疑是中國房地產發展的一大里程碑式的轉變。

　　三是管理機構進行重大調整，成立保障住房專管部門。為了配合一系列政策調整，建設部內部機構也即將進行調整，現有的住宅產業司將一分為二。據建設部有關負責人日前在國新辦的記者會上透露，中央編辦已經批準建設部獨立設置住房保障與公積金監管司，該機構實質充當保障角色。而另一角色稱消息人士稱將是房地產管理司，承擔房地產行業管理者的職能。

　　住房新政看點多多

　　目前，我國廉租住房保障范圍主要是住房困難的低保家庭，其他多數低收入住房困難家庭由于沒享受這一政策，既無力購買經濟適用住房，也不能享受廉租住房保障，住房困難很大。因此，為使更多的低收入家庭得到基本的住房保障，分享改革和發展的成果，24號文提出，“十一五”期末，廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入住房困難家庭。同時，再次明確經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭。這樣，低收入住房困難家庭租賃或購買住房的需求，在廉租住房制度和經濟適用住房制度的基本政策框架內可以得到基本解決。對由于經適房供應對象調整而不再符合其條件的居民，可通過政府調控的“兩限”(限套型、限房價)商品房及普通商品住房等來滿足。

　　由于住房結構調整還沒有完全到位、原有公有住房大部分已經房改出售等原因，適合租賃補貼家庭租賃的小戶型住房供應總體短缺，部分城市嚴重供不應求。為此，24號文提出，要努力增加廉租住房房源，辦法包括政府新建、收購、改建以及社會捐贈等多種方式多種渠道。24號文還要求積極發展住房租賃市場，鼓勵建設中小戶型住房出租。

　　按照新的廉租住房保障制度政策框架，需要大量的資金投入，怎樣保障廉租住房資金的來源令人關注。24號文提出，地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排；住房公積金增值收益凈收入要全部用于廉租住房建設；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據實際進一步適當提高。中西部地區土地出讓凈收益和公積金增值收益凈收入少，財力薄弱。為保證國務院重大決策能夠落實，24號文提出由中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金給予支持。

　　另外，對經濟適用住房供應與上市交易、集資合作建房、改善農民工居住條件、各級政府職責等方面問題，24號文都提出了諸多新的具體可行的措施。

　　當然，無論是建立健全廉租住房制度，還是改進和規范經濟適用住房制度，都面臨著政策能否落到實處的問題。同時，各地應強化市場監管，進一步整頓和規范房地產市場秩序，維護群眾合法權益。要加強房價監管和調控，抑制部分地區房價過快上漲的勢頭，促進房地產市場持續健康發展。

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