-馮海寧

　　控制居民住宅區近70%的群租房源，依靠“壟斷”優勢肆意抬高房租，“抱團”暗中阻撓執法部門的整治，上海部分區域二房東自發結成利益聯盟，整合房源、制訂價格，相互配合推薦群租客，并呈不斷擴大的趨勢。(8月29日《新聞晨報》)

　　報道稱，二房東包租一套房年利潤能達數萬元。“蛋糕”如此誘人，難怪會有二房東結盟、違規的產業“一條龍”等不良現象出現。去年，北京曾爆出精明大學生當起“二房東”最高月入8萬元的新聞。不可否認，從學生、外地人到本地人，二房東現象廣泛存在，職業二房東也已呈現。

　　表面上看，轉租“

　　筆者認為，要想治理二房東結盟，不能僅僅是一刀切式的禁止群租、合租，這只能是治其表而難去其根。而且，并不是所有的二房東都有問題，大多數的二房東并不是以此為職業，而是通過轉租來達到成本共擔、資源共享的目的，自然也不會參與什么結盟。但是二房東結盟為什么會出現呢？筆者建議有關部門精確診斷，然后再有效下藥。

　　問題一，房屋租賃市場供需失衡。這體現在兩個方面，一方面，市場上提供的出租房數量，相比龐大的日益增長的需求而言，遠遠不能滿足。另一方面，房屋租賃市場信息透明度不夠，甚至可以說有效信息被部分人掌握，市場上呈現出來的很多信息是虛假信息，是個別人借以斂財的幌子。

　　二房東就是掌握房源和市場信息的人。既能通過直接轉租房屋來牟利，也可以出賣信息吃差價。二房東結盟的出現，并不是偶然而是必然，因為對二房東來說，只有結盟才能實現房源和信息共享，才能形成利益共同體讓利益最大化。歸根結底，市場上任何壟斷行為都是市場供需失衡、競爭不充分造成的。

　　問題二，政府對樓市的調控失衡。早先，政府調控以穩定商品房價為主，今年，以發展保障房為主調，問題是，很多承租人既買不起商品房，又沒有資格享受保障房。對于如何發展房屋租賃市場，相關部門并沒有投入足夠的精力、資金。厚此薄彼，導致房屋租賃市場一直以來處于無序混亂的狀態，黑中介肆意編造虛假房源、雇“托兒”哄抬租金、假產權證詐騙房款等違法現象廣泛存在。政府調控如果不能一盤棋，既弱化了房屋租賃市場的功能，也無形中加重了商品房和保障房供應的負擔。其實，很多二房東都與房屋中介公司有關。

　　問題三，相關法規不完善。雖然各地對房屋租賃市場都出臺過地方法規，但都不健全。以北京為例，2004年就計劃出臺的《北京房屋租賃管理辦法》，因市民多數反對幾易其稿，至今沒有下文。其中，禁止“二房東”行為就遭到低收入者反對。再說上海，2004年出臺的房屋租賃管理辦法規定，只要按照規定納稅、備案、登記，是允許群租、轉租的，而在日前《業主公約》、《業主臨時公約》中新增條款則規定，限制群租、不允許二房東存在。法規的不完善和落實不力，甚至前后矛盾也是二房東結盟、制造亂相的原因之一。

　　在市場機制比較完善的國家，房屋租賃市場與商品房市場及保障房幾乎享受著同等的待遇。譬如在德國，租賃市場比重大于住房銷售市場，不僅私人、合作社、基金或保險公司出租住房，而且還有專業的建房公司也出租住房。不僅如此，德國地方政府還以法律、規定等手段保障租賃住房供應穩定。德國法律規定，住房合作社建造房屋只能出租不能出售。

　　基于此，筆者建議上海在打擊“二房東結盟”的同時，重點反省“二房東結盟”的深層次成因，從完善制度、穩定房價、平衡供需等方面著手，建立長效機制。

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