⊙賈壁

　　中國房地產協會最近提出了解決樓市的七點建議，其中第一條就是，建議加速推進物業稅出臺、減少二手房流轉環節的營業稅。而在此前，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組也建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業稅。

　　那么，被人們寄予厚望的物業稅能否在降低房價方面有所作為呢？

　　如果根據房地產協會的建議來做，即使開征物業稅也很難對房價產生影響。因為目前推動房價上漲的主要因素就是投機未受到抑制，倘若這種炒作行為受不到遏制，即使開征物業稅也難以阻止房價快速上漲。道理很簡單，物業稅的多少是由房屋在炒房者手中停留的時間決定的，如果炒房者在良好的預期下，在半年或一年中就轉賣成功，物業稅與其炒房收益相比依然是可以忽略不計的，尤其是像深圳這樣房價5個月漲幅與去年相比超過50%的城市，物業稅可能不足炒房者收益的一個零頭！

　　據媒體報道，深圳現在已經由“全民炒股”進入“全民炒房”。《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》驗證了這一點：深圳登記在冊的商品房產權人總數為109.5萬人次，領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%。可見投機性購房之嚴重。

　　根據中國房地產協會的建議，在開征物業稅的同時，要減少二手房流轉環節的營業稅，減少流轉成本，相對應的，也將減少炒房者的成本，這無異于前面用物業稅“緊”，而后面用減少流轉環節的營業稅“松”，一“緊”一“松”之間，就把物業稅原本應該具備的抑制房價作用化解了。

　　顯然，要想降低房價，單純依靠推出物業稅是不行的，必須有嚴厲打擊炒房等投機措施相配套，比如，像新加坡那樣，對于在10年內轉賣房屋的人征收高達100％的交易稅，就能有效遏制投機的泛濫。在這種情況下，物業稅才能發揮應有的作用。

　　這還不是最根本的問題。我國對物業稅的理解和設計與國外的物業稅有很大不同。在國外，房地產開發環節的稅收負擔很輕，稅收主要集中在持有（保有）環節。由于持有環節稅收很重，人們買房不僅要看自己現實的購買能力，還要考慮和衡量未來的居住成本。因此，在國外，大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。因此，物業稅不僅對抑制房價上漲有用，對防止住房市場比較嚴重的供應性結構失衡問題（即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應不足，而超過一般民眾購買力的大戶型住房供應過剩）也大有裨益。

　　而我國房地產鏈條的稅收主要集中在開發環節，然后被計入房價，給人的感覺是稅收并不重。實際上，我國的

　　因此，衍生出了兩個問題：其一，我國當初提出征收物業稅時，是想把開發環節過高的稅收成本轉移到持有環節。從而，通過降低開發成本，降低房價。但是，現在，相關官員在提到開征不動產稅問題時，只提到我國持有環節稅費偏輕的問題，而對開發環節稅費偏重的問題避而不提。這就意味著，開征不動產稅，不再是一個稅費環節轉移的問題，而是增加新的稅收問題，即在開發環節稅費不變的情況下，增加持有環節的稅費。一旦開征物業稅，公眾的負擔將進一步加重，房價成本也將提高。在這種情況下，房價不僅不可能降低，甚至有推動房價上漲的可能性。

　　其二，即使在開征物業稅的同時，把開發環節的稅減少了，那么，地方政府會不會出于自身利益的考慮，乘虛而入，增加各種費，從而，把開發環節減稅的作用化為烏有？

　　因此，對于物業稅的作用應該綜合評估，對其設計也應該全方位來考慮，倘若想當然地認為開征物業稅就能降低房價，而不提前設計好相關配套措施，物業稅開征對房價的影響最終恐怕會令人失望。

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