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北海:從爛尾樓博物館到高價房市

http://www.sina.com.cn  2007年07月16日 10:14  新周刊

北海:從爛尾樓博物館到高價房市
北海:從爛尾樓博物館到高價房市(圖片來源:新周刊)

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  ●過去,“領導帶客人來了,經過爛尾樓,都把窗簾拉上。”但現在,北海的領導會帶團隊去看重獲新生的爛尾樓,而旅行社,則經常帶團去買房。

  ●不少炒房人只交1萬元的訂金,然后用各種方式拖延交其余款項的時間,由1個月拖到三四個月,以賺取差價。

  ●童話外衣裹住的是北海怎樣的現實?房價的崛起,是城市潛力股北海崛起的信號,還是中國房地產的一個泡沫?

  “這里景色還算不錯。”一位皮膚黢黑的男人一邊說,一邊在黑暗的走廊中專注地鋸著木頭,以生火做飯。他和老婆、女兒居住在北海源豐路“加勒比海酒店”中的一個房間。

  如果裝備玻璃門窗、裝備霓虹與燈、裝備地板與家具,再在那布滿污水的巨大門洞前站一個門童,這里才更像是“加勒比海酒店”。現在,一切顯得非常突兀——七月強烈的陽光,讓兩邊簇新的建筑棱角分明,但這一座帶有歐洲風格、有著穹窿圓頂的宮殿式建筑,卻以爛尾樓的姿態矗立在路中央。

  沿著那一排排整齊而巨大、沒有安裝玻璃的水泥窗戶看過去,各種顏色的衣服松弛地晾在灰色窗臺邊,占地6600平方米的“爛尾宮殿”缺乏光彩。2004年,廣西聯合產權交易所出具公告,要將這座爛尾樓拍賣。但到了2007年,問遍對面一排商鋪中的人,卻無人知道這里是否已經被拍賣出,甚至遺忘了它豪華的名字。

  一家廢品收購站和那些烏黑而帶著臭味的污水與碎石占據著酒店的一層,而沿著那只有框架、看似岌岌可危的樓梯上去的樓盤,則住滿了北海人眼中的“拾荒者和傳銷者”。“住在這里的大約有500人”,一個“房客”說,一位神秘的“老板”,每月會向他們收取50元房租。

  登上頂樓,站在頂樓的人和這座大樓似乎完全被新的北海所包圍——在這個距離北海CBD不到5分鐘的地方,寬廣的綠地、整齊的馬路、帶著高級外墻的現代高樓已經占據了這座爛尾宮殿以外的全部空間。

  作為北海最后一批爛尾樓,這個“爛尾宮殿”,和那些屬于拾荒者的樂園很快將成為過去。在更遠的地方,北海最大的爛尾樓已經轉換成最高大樓凱旋酒店;海灘旁邊的最大爛尾樓群,已成為花園包裹的別墅群,旁邊崛起的是價錢高達7000元一平方的新樓盤。

  這讓人想起列入“西部開發”重點項目之一、被擴建的北海機場——每個從機場下飛機的外地人,幾乎都會看到機場出口外一個樓盤的巨大廣告牌:“不來看房是你不對,來了不買是我的錯。”

  第一高樓之變

  北海的房地產商之間流傳一個觀點——北海是“全國的北海”,房子的價格、市場都屬于這個猛漲的中國房市。

  “這個廣場,曾經炸過一個爛尾樓;這里、這里、這里,原來都是爛尾樓;但現在,北海已經幾乎沒有爛尾樓了。”沈國漢一路往前走,隔著玻璃,手指連點。

  沈國漢所在的地方,是凱旋酒店30層的旋轉餐廳,位于北海的中心點和樓宇的最高點。在360度鳥瞰下的北海,密密匝匝的新房子和在建項目從海灘邊一路展開。

  這座大樓本來不叫凱旋酒店,而是叫“南南大酒店”,北海人過去也叫它“難難大酒店”。占地一萬多平方米的31層“酒店”,在1995年完成工程主體建設后,便因“續建資金不足”停工。這持續了9年,頂著最大爛尾樓稱號的“難難大酒店”,高高聳立在市中心,丑陋水泥外墻成為北海的城市傷疤,直到2003年8月才結束:當流拍過一次的“難難大酒店”再次拍賣時,一個“神秘人”以4735萬元拍得了這家酒店。

  “那是我的司機。”現在身份是北海華銀地產公司董事長的沈國漢接過了話頭。

  沈國漢的故事從1992年開始。在“西南出海大通道”前景誘惑和“低門檻”政策的吸引下,北海成為了全國各地老板的聚集地。沈國漢在1993年2月份來到北海:“最熱鬧是4月份,是地價升幅最大的一個月,土地價錢一天一個價,一天每一畝升幅1萬元,你今天賣,到明天就有人買。”

  好景不長,泡沫很快就破滅了。

  “想著3到5年應該會好轉,但10年了還沒轉過來,好多老板都走了。”沈國漢跟別的老板一樣壓抑:他在北海做過四個項目,試過一年不到就把一棟房子做好了全部賣出,試過做購物中心,也試過做出爛尾樓——他也因此被北海套牢。

  2003年1月,財政部、國家稅務總局下發了關于處置海南和廣西北海市積壓房地產稅收優惠政策的通知,北海的“爛尾樓”成為享受免稅政策的對象。“這個政策實際上拉動了北海處置爛樓的序幕。”中安地產董事長張瑜說。此前,他一直都“沒什么事做,北海也沒有什么人建房子”。一個例子是,1999年5月,他去報建一個房子,辦事部門的人居然告訴他:“你是今年來報建的第一單”。

  一些便宜拍賣、轉賣的爛尾樓,逐漸變成低價樓盤——在張瑜看來,屬于北海的低房價時代,“永遠都不會再有,因為現在建房的成本遠遠不止這個數。”

  “和海南一樣,北海對那些盤活的爛尾樓是免稅4年,免年稅、免契稅。我覺得形勢已經開始復蘇。在這種情況下,2003年8月我才敢把北海第一爛尾樓買下來。舉牌之前,我手上的錢不夠,我自己不敢舉,就叫司機去舉。”沈國漢說:

  “現在,按五星級標準,連土地、連裝修、連配套,連家私電器,我們的房屋賣出去,平均可以賣到7000-8000元一平方米。北海的最高價就在我們這兒。”

  房價謎局

  “難難大酒店”的新身份,反映的正是北海地產的新謎局。

  “北海沒有什么產業,就一個銀灘,一般人來北海,就住一天。”專門在機場接送的的士司機周六告訴記者,坐他車的旅客,如果不是來買房或者工作的,很多都會直接去越南,只在北海住一晚。“因為在北海,除了碧海銀灘,沒有太多的景點了。”

  “產權式酒店的風險特別大。因為房地產市場跟旅游市場不是同步發展的,北海的房價很低,也許旅游也發展得很好,但是整個客房的量,一旦超過了旅游市場的需求,它的價格就上不來。有沒有能力給人回報,是很難說的一個事情。”同樣經營著產權式酒店的張瑜說。

  就連沈國漢也承認:“一開始,并不是我想弄一個產權酒店去銷售。我們這個項目本身是酒店的爛尾樓,沒辦法改。凱旋是一個在地理位置上特別優越的特殊例子,在我后面開發的過程中,都不會再做這種產權式酒店,投入太大,管理太麻煩,風險比較大。”

  “旅游房地產在中國這個市場還不是很成熟。”有色十六冶北海房地產公司的總經理黃從軒說。北海旅游的發展,商業的發展,整個城市經濟的發展和金融環境,都與重獲新生的爛尾樓存在微妙關系。爛尾樓雖然被重新出售,但這些或許早在10年前就占用了土地、決定了用途的爛尾樓,在房價攀升的時刻,既挑戰著北海的決策能力,也挑戰著北海的城市規劃。

  2007年,和96%以上的爛尾樓處置率并存的,是連續3個月穩居全國增長率第一的房價。15年過去,原來裸露在陽光下的爛尾樓骨架,包裹上新的外殼,那些白色、粉紅、天藍的外墻,被當地人稱為“童話一般的色彩”。

  童話外衣裹住的是北海怎樣的現實?房價的崛起,是城市潛力股北海崛起的信號,還是中國房地產的一個泡沫?

  國家的政策與北海的應變能力,一直影響著房地產的盛衰。2004年,北海爛尾工程項目被套資金就達200多億人民幣,而后來將城市潛力重新解放的,只是一條免稅政策;2007年的北海房地產升溫,沈國漢認為,“主要因為是今年人大會議上一定要把廣西北部灣地區作為第四極的消息。”

  在一篇描述北海爛尾樓的報道中,寫道這樣的一個細節:過去,“領導帶客人來了,經過爛尾樓,都把窗簾拉上。”但現在,北海的領導會帶團隊去看重獲新生的爛尾樓,而旅行社,則經常帶團去買房。

  最大爛尾樓群變成城市景觀

  海泰別墅區位于北海銀灘附近,曾被外界戲稱為全國最大的“豪華爛尾樓別墅群”和“泡沫經濟博物館”。

  名片上只簡單寫著頭銜“北海人”的吳俊鋼,是一個來了北海多年的律師。現在主管海泰別墅區的物業,他正是理清陷入各種復雜債務關系中的海泰別墅區這個巨大“線團”,讓過去赤裸的鋼筋水泥重新穿上童話外衣的關鍵人物。

  “一開始,海泰聲勢很大。”吳俊鋼介紹著當年的盛況:“當時是在1990年,能帶兩千萬來北海投資房地產的,只有它是第一家。當時這里都是鹽堿地、海灘、灘涂地,北海劃了一個平方公里給海泰的投資商。他拿了這一平方公里就上了,施工的員工就有一萬人。”

  北海泡沫破滅。國家宏觀調控的政策出臺后,國家整頓金融秩序,銀行要收回貸款。于是,海泰的資金鏈斷了,成了爛尾樓博物館。1997年,一位曾訂了4棟別墅的香港業主向法院起訴,法院一下就查封了海泰的27棟別墅,才足以賠償他的損失。

  因為爛尾樓沒有產權證,整個關系錯綜復雜。1999年1月,北海成立海泰物業管理公司涉訟案件工作領導小組,吳俊鋼作為海泰物業公司的總經理,代表海泰的原主人楊恒利一方執行工作。

  海泰別墅的問題就像個大線團。吳俊鋼當時提出了一個“物權優先”設想,找到了這個大線團的線頭。通過處理債務、整改工程、確認產權、盤查資產,3年后,海泰各幢別墅的產權問題終于搞清楚了。面對一片狼藉的海泰別墅區,吳俊鋼又四處籌資2000萬元,總算基本搞好了小區水電,修好了外墻。

  海泰問題的處理,得益于特殊的政策:“工作組對海泰采取的措施是很特殊的。比方說,產權歸你了,但是我給你一個限制條件,不發產權證給你,只發一個‘臨時產權證’。‘現狀交付,尾款不收’,同時限制了你必須在6個月內把你房子的外觀裝修完,內部可以不做——但是要從外觀上看去,讓小區成型。業主這次沒有意見,因為有了房產證,海泰別墅終于可以轉讓。”

  不過,海泰別墅離開真正的童話還有很遠,它正受到物業管理和入住率的困擾。吳俊鋼注意到:“由于購買的大部分是外地人,我們只有10%的入住率。他們長期不在,不按時交管理費;住的人也沒有鄰居,這是一個非常嚴重的問題。”

  顯然,這與北海房地產的特點息息相關:外地人購房占一半以上。“在北海有這樣一種說法,東北和西北的人都是來住的,浙江、上海、福建來的人,是來炒房的。”北海電視臺《房地產》制片人韋適吾說。而對真正會來北海住的外地人,黃從軒有個兩分法:“一是確實需要的人,想來北海居住或買來度假的;一是隨著一些大的項目逐步進入北海,這些項目帶來的人流。”

  “中國人還沒有形成租房消費,他們來這里買房子,就會考慮到就業、小孩讀書、老人的醫療保健,如果你沒有好的配套的話,怎么吸引他們來住?”吳俊鋼認為,“政府應該做調控和總體規劃,根據人口增長的速度來考慮建房,讓他們的增長速度成正比。”甚至可以采用一種整合的方式:“比如說,你十畝地、他十畝地,政府可以把他們整合起來,形成一個重新的規劃,然后幾家公司共分利潤,政府在當中擔任協調功能和服務功能。這樣的話,這個城市就變得有計劃。”

  北海是不是“全國的北海”?

  “五一的時候,外地旅行團來北海買房子,他們戴著小白帽,買房子就好像在超市買一棵菜一樣。”

  北海市政府新聞科科長張陽似乎很滿意自己的這個比喻。說這句話的同時,她還給我們一份關于北海房地產的數據:“1-4月,外地人購房面積占個人購房總量的54.4%。”

  對此,新華網3月的一條新聞提供了更早的線索:“8位專程從杭州乘飛機而來的購房者,日前在北海市新開張的一個樓盤一口氣買下17套房子”。到了6月,央視《經濟信息聯播》的報道,索性這樣描述北海:“一進入北海市,就像來到了一個超大型的房屋超市。”

  “外地開發商進入北海也十分值得關注。”這是韋適吾最近的發現。他告訴我們,在最近北海舉行的一次土地拍賣會上,一塊62畝的地就拍出每畝147萬的高價,創造了北海土地拍賣成交的新紀錄。“在16名競拍者中,來自外地的開發商占了差不多10家,最后由兩個福建人相互激烈競爭。而這塊地,本地的開發商原來估計,最高不過120萬。”

  每畝147萬的地價代表這塊地在建成樓房銷售時,成本就超過3000元。與其說北海房價正影響北海的命運,不如說外地人正影響北海的命運。和普通市民的抱怨不同,一個樓盤的銷售經理在接受采訪時,認為適合度假的北海,面對的應是整個中國的房地產市場:“北海應該是‘全國的北海’。”

  越來越貴的北海

  “我的一位朋友,春節后去買北海一個花園小區的樓,第一天看1580元每平米,隔一天再看,就變成1660元了——隔3天買一棟樓,就要多花1萬元。現在隔了幾個月,又漲了800元。”

  《北海日報》的房地產記者陸威向我們舉了一個例子。說起當地房地產的盛況,他還特別提到在《北海日報》前面的街道:“那里有不少于15家房地產中介。租個小鋪面,擺張桌子,一臺電腦,就是一間中介公司。

  “不少中介公司大批量入房,這樣獲得的價格會比較便宜點。但暫時還沒有銷售。” 北海創基房地產公司的總經理李永曉也告訴我們他的發現:有中介公司開始買入他公司的房子,把寶押在北海不斷上升的房價上。

  “去年、前年我們就認為北海的房價會升。”張瑜說,“像我們過去賣的爛尾樓藍天大廈,一個25層的高層建筑又在市中心賣1600元每平方,比成本還低。”之所以比成本低,是因為平安保險投資2000多萬搞出一個爛尾樓,張瑜買回來的時候才400多萬。“在成本價以下賣房子,大家覺得很便宜。現在所謂的高呢,大家都知道是怎么回事:不過是優惠政策沒有了、稅收就差了10%、一平米差了200塊錢。很便宜就拿到項目的機會沒有了,那些爛尾的項目處理完了,再也不著急了。”

  “苦的是80后和低收入的人,因為40多歲的北海人,一般有兩套房。”陸威說。不過,在的士司機、售貨員、酒店服務員都在抱怨買不起房時,北海本地人的市場并沒有被所有人忽略——“我們現在的樓盤相對有60%是本地購買。”水產起家的開發商李永曉盯著本地人市場:“定位就是以公務員、白領階級以及上班一族為主。因為我們拿到的地,位置更適合本地人。”

  李永曉補充:“本地有一部分人擔心有泡沫出現。但以我個人來說,3000塊以內是沒有泡沫的,土地市場不會每畝都過100萬。”

  “我覺得泡沫基本上是不成立的。因為1993年、1994年的房地產泡沫,它的資本方基本上是國企,是國有資金和政府操作。但現在進入北海的買房人、投資人包括開發商,基本上都是私企。”這是北海市政府經濟研究中心客座研究員張川的觀點,他認為2007年的北海投資人更懂市場,且更理性。

  “開發商只是跟著市場走,而北海政府在土地控制和批項目等方面都有遙控。經過多年的風風雨雨,開發商頭腦越來越冷靜,不會像1992、1993年一窩蜂來,一哄而散。”黃從軒顯然贊同“理性說”,“北海這個城市始終是要發展,因為它有很多的優勢,人居、交通、空氣環境,加上北部灣經濟圈、海上東盟。北海正在遇上歷史上還沒有遇到的大發展的機遇。”

  和專心本地的李永曉不同,黃從軒的判斷代表了更多北海房產商的新觀點:“我們主要開拓外地市場。北海目前人氣不是很旺,比較像那些小城市。北海人大部分都不是很缺房,住房不是很緊張,所以他們的購買只占市場的一小部分。”

  北海未必有泡沫,但肯定有人在炒房——有北海的業內人士告訴我們,不少炒房人只交1萬元的訂金,然后用各種方式拖延交其余款項的時間,由1個月拖到三四個月,以賺取差價——這使得《北海日報》上關于“欠款”的公告逐漸增多。

  越來越貴的北海,關于“第二次泡沫”的擔憂沒有就此離去。持續半個月的時間,韋適吾幾乎每天能都見到新一波的來北海報道房價的外地記者。這讓他覺得房價上漲未必全是壞事:“北海的人氣不旺,房地產可以為北海帶動人氣。房價也可以讓習慣低房價的北海人看清外面的房地產市場,從而發展出自己的競爭力。”

  “全國的北海”的中國鏡像

  羅遠洪是北海“瘋狂英語”的老師,一個月前,他辦起了北海第一個房地產視頻網站,這是他在外地人購房潮中發現的新機會:“2006年年底,我經營一個樓盤的策劃銷售時發現,在網站發布信息效果很好,全國各地的人都通過網站去看我們的樓盤。”

  一個月后,羅遠洪已經擁有14人的團隊。“我們的一個亮點就是專門采訪那些房地產老板、開發商、政府官員,讓他們談策略和政策,然后發布視頻和做專題。”除了訪問,網站還會把北海電視臺的房地產報道掛到網上讓外地人了解市場,同時靠房地產視頻廣告盈利——這與北海一位媒體的廣告代表的抱怨形成對比:“房地產商不太熱心在自己城市做廣告,他們就在樓盤旁邊掛一條橫幅,樓都能賣得很好。”

  房價正在考驗這個城市能否與之同步發展。沈國漢舉了一個例子:1996年,他在北海做過一個購物中心,北海的第一個商場,但這個項目從1996年開業到2002年“都沒有賺錢”。按照沈國漢當時的設想,是把廣州最新的商業思維帶到北海:開放式中央空調、自動電梯。“但本地商家不喜歡進商場做開放式經營,一部分商家晚上就把衣服全部打包好,拿回家去,怕別人偷。一萬多平方米的商場卻只能獲得很微薄的租金,北海的消費和意識當時還跟不上。”

  10年后,北海CBD大型購物中心林立,但與商業發達城市的CBD景觀還相距甚遠。“北海只有一家純寫字樓。”海富大廈的開發商張力向我們說出這個數字。對此,黃從軒有個解釋:“寫字樓在北海還沒形成氣候。一般的大城市,商業樓盤是金,寫字樓是銀,工業樓是銅,但北海不一樣。這跟城市的規模也很有關系,加上北海交通方便,不必集中在一個地方辦公。”

  “房價如果現在均價超過3500元/平方,北海在某些方面會失去競爭力。”不少北海人知道張川的這個觀點,“目前北海這個城市還是一個中小城市,好多人就是沖著北海房價低過來的”。

  中國的房產市場難逃“政策市”之嫌,數度因政策而起落的北海樓市,容易讓人想到了1998年的上海、2004年的廣州、2007年的重慶;1997年金融危機爆發之后,上海的空置房接近700萬平方米,占據全國的七分之一;2004年,廣州房價結束了長達10年漫長下跌之旅,隨后兩年間上漲超過30%;2007年,獲得“新特區”加速度的重慶,9天內房價上漲7.6%。

  “正常、畸形、泡沫”的說法之爭,并沒有中止中國樓市的瘋狂上漲,“全國的北海”不過是其中的一個鏡像。面對每天都在跳高的數字,所有人都渴望爭取到北海房價提升帶給自己的利潤:外地人戴著旅行團的帽子來買房,還來北海拿地、做項目;北海人努力尋找房價升溫帶來的商業機會和城市發展機會。在此意義上說,北海就是“全國的北海”,這個城市房市的喧囂,也是整個中國的心態反映:正如在廣州的電臺廣播中,股市專家帶有煽動性地建議,“當所有人通過投資基金和股市獲利時,你不進行投資,你便是虧損的。” 在也許很短暫的時代游戲中,在樓市、股市、基金帶來的投資熱面前,儲蓄的加息只是杯水車薪——中國保持理性或失去理性的賭徒們,賭樓市、賭股市、賭基金,也在賭城市。 (文—黃俊杰/新周刊)

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