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新浪財經

公共住宅制度的贖回與重建

http://www.sina.com.cn 2007年06月02日 17:32 經濟觀察報

  公共住宅是否需要完整產權

  程畢凡:我們的公共住房,包括廉租房和經濟適用房,從1998年實施以來不成功,其中一個關鍵的問題,我認為與產權方面有關系。廉租房有的是采取實物配租,有的采取貨幣補貼。經濟適用房實際上政府不擁有產權,再加上操作層面、人員配備等問題,導致落實到分配環節時,該住進去的人沒有住進去,不該住的,開著大奔的可以住進去。這是最大的失策。而香港方面是大包大攬,由政府下面的法定機構房屋委員會統一設計、建造、管理,這樣在操作層面比較容易一些,也取得很大的成就。

  任志強:我們目前的經濟適用房,一部分城市過去沒有嚴格限制準入,出去也沒有太多限制。這就有一個矛盾,在同一個房屋里面,樓上是商品房,樓下是非商品房,同一個土地既有出讓部分也有沒出讓部分,這在重新改造過程中是很麻煩的。由于土地和房屋兩者的分離,財產權和實際財產之間的差別造成現在這部分房屋的產權不清晰。

  現在出臺了一個沒有商業法保護的限價房。按照

房地產法的管理方式,它是交了土地出讓金,實際上就是一個出讓土地上的商品房,應該有完全的產權,買賣不受限制。這樣一來,30萬的房子賣出去15萬,可是買到的人會按30萬來轉讓。這就造成推出限價房的目的搞不清楚。僅僅是為了限制
房價
不能提高或者房價增幅下降?還是為了解決中低收入家庭住房的問題?達不到目的。

  低收入家庭的住房保障要起作用,就要嚴格限制哪些人可以用,只能享有購買中的某些權利,產權的剩余部分歸政府所有,或者是政府有權限制你的準入和準出,這樣可以讓保障制度更加合理。

  錢從哪里來?

  任志強:資金也不是最重要的問題,資金來源分為幾類,廉租房資金來源是住房公益金的增值部分,像北京用不完,北京的住房公積金已經100多億,每年按貸款的部分,4%、5%的收益總是有的,可是北京符合享受廉租房標準的人只有1萬多戶,真正已經申報和享受的只有8000多戶,還有一部分人不享受,因為等著拆遷,一旦享受的話就得搬走,那就享受不到拆遷的待遇。還有一部分人是有原有的工作,搬到廉租房沒有辦法工作,喪失了勞動收入的權利,因此大概有6000多戶沒有申請。下一個問題是廉租房如何提高配套標準,我們的標準從6.5平米提高到7點多,接下來可能提高到8.5平米、9.5平米,這可能會帶來比較大的資金缺口。

  廉租房的幾大資金來源,一個是財政的轉移支付,大家認為窮的地方支付不起;第二是土地出讓金的收入和免除土地出讓金的部分。土地出讓金的收入是在幾年以前提出來的,凈收益去年大概有3000多億,拿出300多億也沒有問題;第三是廉租房和經濟適用房的收益;第四,住房公積金和住房公積金增值。住房公積金在很多城市里完全可以啟動或用于建設廉租房和經濟適用住房的補貼,增值收益部分也很大;第五,減免稅費,包括減息、減租,減免各種稅費;最后一部分是香港的配套公共建筑產生的收益。配套的公共建筑,比如小區里建100平米的公共住房,配套有兩種收益,一種是租金收益,另外一種是差價,整合起來賣掉,這兩者收益都很高,這兩者收益很明顯的是可以用于變成資金來源。經濟適用房在長期建設過程還有轉讓部分。我們算一算不加上公共的債券、資本證券化等等其他的收益,這些收益我們現有的財政和現有的土地收益完全夠。

  在這里我們做了一個財政補貼的區域劃分,可以用財政轉移或者一部分財政轉移,包括土地出讓金,中央收取的部分可以由富的地區向窮的地區轉移。按照人口增長計算的話,到2020年,如果按照同樣的資金供給需求算,大概富余出1/3,加上地方財政部分、社會保障部分、住房保障金部分,也有土地純收益的部分,完全夠了。

  通過我們的分析,中等收入家庭購買商品房是有條件的。現在學者僅用收入來計算,用每個月正常收入來計算,但是他們忘了有84.6%的家庭有原有房產,沒有把原有房產變現的價值計算在內。但是原有住房的增值部分已經很高了,如果把這個計算進去,我們不認為這些人買不起房子或者說無條件買房子。公用建筑體系完全可以用財政或者是用各種行政命令的辦法去解決,但是主體問題要清楚,供給對象要清楚,權屬問題要清楚,建設規則要清楚,這四個問題如果都搞清楚,用文件或者法律固定下來。

  公共住宅供應缺口到底多大?

  程畢凡:從香港的情況來說,到2006年為止,社會保障房,包括香港所謂的居屋,也就是相當于我們的經濟適用房;公屋,相當于我們的廉租房,覆蓋的人口是將近50%。有些材料數字說有30%,那是個誤解,實際上那是公屋的數字,公屋大概占30%多一點。居屋,就是經濟適用房是18%多,兩個加起來將近50%。

  現在政府的主流思路是將來要經濟適用房和廉租房并舉,然后再進一步發展成以廉租房為主、經濟適用房為輔,實際上是讓經濟適用房逐漸走向 “陰消”,我覺得這個思路是不對的。

  任志強:現有城市住房的私有化率已經達到84.6%,按06年算大概已經超過85%,其中還有11%政府提供的公房出租,就是傳統的公房出租相當于自有產權,因為是永久使用權,比土地使用權期限還長,沒有人轟出去,如果拆遷的話可以給你補償的。所以這部分加起來已經超過95.6%,接近于96%,也就是說真正沒有房的無房戶數量很低。

  現在房改房占到52%,房改房是傳統政府保障體系當中實現的部分,用最低的價格作為補償賣給你,再加上11%的住房,相當于63%-64%是政府提供的住房,不包括經濟適用住房。如果加上經濟適用住房已經超過70%,超過現有住房總量的70%。

  所以很多人批評中國政府沒有起到社會保障作用是不對的,中國政府已經做到了充分的社會保障,但是我們現在面臨的問題是無房戶有不到5%。還有新增家庭,這里包括結婚的、離婚的、進城的。但是還有相當一部分家庭,大概每年新增家庭890萬戶,有相當一部分新增家庭缺少住房,這些新增家庭有的跟老人住在一起,有的和其他人混租。在整個公共住房比例里面,我們不認為需要補貼這么大,從無房戶的總量來看沒有這么大。

  在我們的調查報告里,最低收入戶大概只有10%,這10%的家庭需要用廉租房來解決住房問題。低收入戶和中低收入家庭戶有30%,這部分需要政策性租用房等保障性住房來保證。另有60%的人是中等和中等收入以上的家庭,住房問題可以用商品房解決。

  現在的問題是40%解決得不好,按照建筑總量來說,建筑量很大,但是沒有準出準入制度,造成相當一部分應該用市場解決商品房住房的人去搶經濟適用房待遇,單位分房不分收入高低,社會的低收入戶沒有享受到。

  張學誕:現在看享受低保的人員在中國大概是2300多萬,按照一戶三口人的家庭來算,大概是700多萬個家庭。如果700萬個家庭享受廉租房,我不知道每套廉租房的價錢多少,假如是20萬,20萬里面就有16000億。

  任志強:我們到2010年城市里面需要保障3224萬人,戶數是1088萬戶,廉租房的保障資金大概293億,經濟適用住房需要補貼的95億,合計起來不到400個億。但是2015年變成3700萬,是按照人口比例增加的。即使這樣的話,合計起來我們大概也就是1700多個億就可以夠。

  張學誕:但是低保人員不能算,像原來公有企業下崗的,住房是可以的,但只是下崗以后沒有收入來源受到影響。這里肯定要排除一部分,按照排除一半,大概是400萬戶左右。這么估算下來,每套廉租房平均下來大概不到14萬,400×14應該是5600億。

  任志強:我們算的方法,這些人不是無房戶。您算的400萬是從零開始,我們不是從零開始,比如這些人住房面積人均7.5平米,我們要把7.5扣掉,多出來的是我們要投入的。您現在算的方法是沒有扣去原有的。

  程畢凡:補充一下,這個問題有幾點是值得商榷的。一個是我們現在根據北京市定的標準,跟香港、新加坡比是很低的,由于經濟發展了,不能把標準老定這么低,如果標準再提高了呢?覆蓋面肯定要大,新的問題又出來了。另外這個問題還涉及到現在領導常講的以人為本,社會主義和諧社會,如果標準定的太低,社會主義優越性怎么體現呢?

  現在住房自有率相當高,因為有50%的房改房,但是這個問題我想了很久,要看怎么來理解。我覺得有兩點是我們應該探討的,一個是歷史的欠債。比方說在一個單位工作40年,拿了40年的低工資,難道就不應該得一套房子嗎?應該的。另外,這個房子有的是60年代造的,有的是70年代、80年代造的,折舊折得差不多了,拿現在的居住要求來說,很多方面不符合要求。再一個是人口的自然增長、分戶等等。所以即便是過去分得了房改房的,相當一部分也有改善居住條件的要求,這一部分人老房子還可以變賣,拿這部分錢還可以去買。但是現在如果房價還這樣漲的話,按照他們現在的工資情況,也很難負擔得起。

  我們的統計可以打一個大問號。比方說北京市的統計跟國家統計局的統計不一樣,我們說現在有80%幾的人口擁有產權的房子,有自己的房子,拿北京的情況來說,這個統計數字是不是包括現在居住在北京很多年,已經變成常住人口,但是沒有戶口的人?這部分人統計進去了嗎?

  任志強:不包括,他可能在其他城市統計了。比如在農村有房子,這個即使不統計也不表示他沒有房子。

  程畢凡:比方說05年底的統計,06年公布的,北京平均家庭收入大體上是5萬多一點。拿5萬算的話,如果買70平方米的房子得多少年呢?得14年。如果已經有房子賣掉的話,可能會減少一點,但是年限也不會太少,房價還在漲。我這次來之前跟香港的朋友交換過看法,我說香港現在戶均收入和房價比大體是多少,他說戶均大體上現在3萬多/月,這樣算下來的話香港七八年的收入可以買一套房子。當然他的房子沒有那么大,因為寸土寸金,一般來說600尺、800尺算是大的,1000尺是

豪宅,是相當有錢人可以買得起的。從比較來說,我們現在的收入比香港的負擔還要重。這是我的看法,大家可以再商榷。

  我陪一個朋友去香港的茶樓,茶樓的小經理說現在我們的情況是,凡是買了商品房的,一個禮拜可以來茶樓一到兩次,而買了居屋和買了公屋的人天天來,因為他們沒有還貸的負擔,沒有抵押貸款的負擔。所以我們的情況有點類似,我們買了商品房的,本來可以享受好一點生活,有一點娛樂活動,健身、旅游、看看戲劇等等,現在這些都免了,因為一早醒來,我今天還欠200多塊錢要還,這個壓力很大。所以對60%這個數字我有點疑慮。

  任志強:首先我們要建立一個住宅法,從目前來看,我們沒有一套長遠的住房保障的政策,從福利分房改變為貨幣化分配,這個改變之后并沒有出臺長期的法律,所以如果我們通過人大對于住宅問題進行重新立法,把社會保障問題和市場問題嚴格分開,也許我們的社會矛盾少得多,資金來源也會有保證。

  (本報記者陳文雅整理)

  現在政府的主流思路是將來要經濟適用房和廉租房并舉,然后再進一步發展成以廉租房為主、經濟適用房為輔,實際上是讓經濟適用房逐漸走向“陰消”,我覺得這個思路是不對的

  ——程畢凡

  來源:經濟觀察報網

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