雨田　

　　中國(guó)社科院近日發(fā)布“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)”指出，2006年雖然部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，但總體來(lái)看全國(guó)房屋銷售價(jià)格漲幅回落，預(yù)計(jì)2007年房?jī)r(jià)能夠把漲幅控制在5%以下。

　　三大理由支撐漲幅放緩

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞研究員說(shuō)，房?jī)r(jià)上升的背后是復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系、社會(huì)分配關(guān)系，是政治體制、文化傳統(tǒng)變數(shù)，受到國(guó)情、市情和發(fā)展階段嚴(yán)重制約。預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲幅將回落的理由有三個(gè)：一是房?jī)r(jià)連續(xù)大幅上漲已持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，漲到一定程度肯定有回落的階段；二是國(guó)家采取了一系列宏觀調(diào)控政策，在逐步朝控制房?jī)r(jià)的方向努力。全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭初步得到遏制，房?jī)r(jià)上漲連續(xù)兩年超過(guò)城鎮(zhèn)人均可支配收入上升幅度的狀況得到了改變。三是從購(gòu)買方來(lái)講，相當(dāng)一部分購(gòu)房者已經(jīng)買了房，購(gòu)買力已逐步釋放。

　　房?jī)r(jià)增幅要慎重判斷

　　2007

房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)指出，全國(guó)70個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年12月商品銷售價(jià)格同比上漲5.5%，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲6.6%，其中，秦皇島、北京、深圳等城市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比超過(guò)或接近10%，福州、廈門、成都、廣州也分別達(dá)到了9.8%、9.1%、8.5%、8.3%，深圳、大連、北京等6個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格同比增幅超過(guò)10%。

　　從藍(lán)皮書(shū)公布的情況看，大城市的房?jī)r(jià)漲幅依然較大。牛鳳瑞指出，“房?jī)r(jià)增幅過(guò)快”是一種判斷，是以上年房?jī)r(jià)基本合理為假設(shè)前提的。上年房?jī)r(jià)較低，則同等房?jī)r(jià)增量升幅較大，反之亦然。例如，平均房?jī)r(jià)比去年都是增加400元/平方米，在北京房?jī)r(jià)增幅為5%左右，而距永定門50公里的固安縣城房?jī)r(jià)增幅則達(dá)20%以上。當(dāng)年良好區(qū)位的高品質(zhì)大盤(pán)較多投放市場(chǎng)，則平均房?jī)r(jià)會(huì)有較大幅度上升；若遠(yuǎn)郊的大盤(pán)集中上市，又會(huì)拉低平均房?jī)r(jià)。市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)是我國(guó)住房體制改革取得成功的重要標(biāo)志。現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)供求關(guān)系多年積累的結(jié)果，當(dāng)期現(xiàn)房可能是兩年之前開(kāi)工建設(shè)的，購(gòu)房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房?jī)r(jià)上升是否過(guò)快(慢)，不僅要看當(dāng)年同比增幅，不要看上年房?jī)r(jià)基數(shù)，乃至以往多年的房?jī)r(jià)基數(shù)。我國(guó)住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場(chǎng)化時(shí)間較短，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還不是完全意義上的市場(chǎng)價(jià)格，依上年房?jī)r(jià)為參照系作出判斷要慎重。

　　控制房?jī)r(jià)要靠政策合力

　　近年我國(guó)采取了多項(xiàng)控制房?jī)r(jià)的政策。2005年國(guó)家先后出臺(tái)了新老“國(guó)八條”，投機(jī)炒房活動(dòng)有所收斂，購(gòu)房者一段時(shí)間內(nèi)持幣待購(gòu)，然而一段沉寂后，一些大中城市的房?jī)r(jià)迅速回升。進(jìn)入2006年，針對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院提出了包括調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等內(nèi)容的六條措施，5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭初步得到遏制，房?jī)r(jià)上漲連續(xù)兩年超過(guò)城鎮(zhèn)人均可支配收入上升幅度的狀況得到了改變。

　　“任何政策都是針對(duì)某一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題而設(shè)計(jì)出臺(tái)的，但某一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的存在又往往是諸多因素共同作用的結(jié)果。”牛鳳瑞說(shuō)，任何政策都是一把“雙刃劍”，既會(huì)對(duì)所針對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題發(fā)揮校正作用，又可能對(duì)相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生負(fù)面影響。例如，加往

二手房交易稅有利于抑制炒房，減少市場(chǎng)需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流動(dòng)性，間接拉升房?jī)r(jià)；控制房地產(chǎn)投資政策有利于抑制過(guò)熱的社會(huì)固定資產(chǎn)投資，但也會(huì)減少房屋供給，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升，這是近年調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策預(yù)期不理想的原因之一。所以要重視對(duì)房地產(chǎn)政策效力的局限性和政策的負(fù)面效應(yīng)研究。權(quán)衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發(fā)揮政策體系合力作用，才能達(dá)到預(yù)期效果。

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