《每日經濟新聞》從策源機構咨詢研發中心獲悉，統計顯示，2006年，上海住宅類物業的成交中，有81.18%的購房者采用貸款方式支付房款，采用一次性付款方式的只占總成交數的18.82%。從今年一季度的統計數據來看，采用一次性付款購買房源的人數沒有出現明顯上升，基本維持去年的比例。

　　上述策源機構咨詢研發中心相關人士表示，值得注意的是，在2006年，總價300萬元以下的經濟型別墅的購買群體中，有41.25%的購房者采用非貸款模式；而在300萬～600萬元的別墅項目中，采用非貸款支付房款的比例僅占17.73%。與此同時，軒誠房產業務總監陸獻民表示，近期，一次性付清房款的客戶群相對較多，占二手房總成交量的30%，一次性付款的房源總價一般在200萬元左右。

　　那么，采用一次性付款方式購房的究竟會是哪些群體呢？滬上知名別墅專家王子祥認為，當前購買中低端別墅項目的購房群體中，采用一次性付款方式的一般有兩類群體，分別是海外熱錢和股市獲利者。陸獻民則表示，由于銀行貸款利率比較高，在目前客戶群中，只要有足夠資金的人一般都會采用一次性付清。在這部分一次性付清的客戶群中又分為動遷戶、股市中賺了錢的和家庭背景比較好這三類。

　　非貸款購房群體之一：海外投資者

　　王子祥認為，海外熱錢是上海物業購買群體中采用一次性付款較多的群體。對于海外投資者來說，較看好

人民幣升值的前景；同時，高端的住宅項目、別墅項目更受海外熱錢的關注。由于高檔小區一般都擁有較為完善小區、優質物業管理和優勢地段價值，相對而言具有長期投資價值。而別墅產品則由于別墅用地的停批，數量更顯稀缺，從而成為最具投資價值的物業產品之一。

　　戴德梁行發布的2006年上海房地產市場報告顯示，海外機構投資者去年在上海投資房地產的總成交價值超過180億元人民幣，總成交面積達到100萬平方米，均達到2005年的3倍水平。而相比于2005年蜂擁投資寫字樓等辦公物業的局面，去年外資投資住宅的比例由之前的15%提高到30%。

　　“很顯然，前一波商業地產投資熱潮過后，外資已開始將注意力轉向住宅物業上。”業內專家指出，相比于國內其他經濟發達城市，上海房地產市場具有典型的代表意義。不難預見的是，近期，外資在珠三角、長三角等城市的投資也將向居民住宅靠攏。

　　戴德梁行投資部董事葉建成曾表示，2007年海外機構投資者對中國樓市仍將加重投資。“外資目前對國內房地產投資的態度依然是積極進取的，今年的總投資規模還有望超過去年。”

　　非貸款購房群體之二：動遷群體

　　陸獻民表示，動遷人群的補償額度一般都較大，這部分人大多購買和補償額差不多的房源，部分人購買價位低于補償額的，手上再留有一部分余錢。部分40、50歲的人拿到動遷款后不愿意存在銀行，又排斥貸款，因此選擇一次性付款。還有部分是手中有部分積蓄，又不愿意投資

理財的人選擇一次性付清。

　　陸獻民表示，動遷群體一般購買的房源都為200萬元以下，130平方米左右的房源。

　　而部分家庭背景比較好的客戶大都選擇200多萬元，面積在150平方米的房源。這部分人大多為成功人士，有足夠資金，比如手上有500萬元，一次性付清200多萬元。

　　非貸款購房群體之三：股市獲利者

　　“股市的財富效應也創造了新的財富階層。”王子祥表示，股市投資畢竟具有較大的風險。在當前股市高位震蕩的背景下，一些人開始用股市賺來的錢購房置業；而央行幾次加息后，房貸利率較過去已有較大幅度提升，因此有部分人覺得貸款買房不劃算，從而選擇一次性付款。

　　萊坊上海辦事處住宅部主管胡曉波曾表示，由于近期股市有一定的震蕩，周邊部分擔心

股票投資出現風險的朋友便抽出一部分資金購買房產，認為房產市場的風險相對較小。這部分購房者對房產的需求一定程度上也帶動了住宅市場的成交。

　　上海中原地產研究咨詢部經理馬冀認為，5月份的住宅市場將延續上月的回暖勢頭，不排除股市資金的回流，從而推動市場成交的節節攀升。這些從股市殺回樓市的，基本以自住客為主。

　　馬冀表示，近期成交的案例中，就有老股民購買了總價在120萬－130萬元之間的兩房用來出租，以尋求較為穩定的租金回報，準備出租幾年后此套房屋會用做兒子的婚房。此種“投資自住兩相宜”的買賣在近期較為普遍。

　　陸獻民表示，這類客戶購買的房源價格一般在150萬－200萬元左右，在內環線內一般購買面積在130－150平方米左右的房源。這部分一次性付清的人在股市里盈利套現，買房對他們來說更保險，投資的比較少，一般都長期投資自住，買下來在租給別人的比例很小，至多20%－30%。 (李麗 楊燕 每日經濟新聞)

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