馮侖談房地產行業的集中與轉型

　　□ 馮侖 萬通集團董事局主席

　　集中和轉型是所有房地產企業最新面臨的挑戰。

　　關于集中，有三個方向的動態非常值得關注。

　　一是企業規模的集中，現在集中得非常快。快到什么程度呢？去年年初，萬科市值大概300億，到去年年底萬科的市值超過800億。前年萬科剛超過100億的銷售額，去年達到212億，今年如果不出意外，萬科會有400億的銷售，市值會到1400億。

　　這是一個什么概念？去年全球最大的住宅公司營業額是115億美金，萬科在3-5年可以在規模上叫板全球最大的住宅公司。

宏觀調控以來，企業的集中度有巨大的變化，包括萬科在內很多企業通過資本市場融資，使一些中小企業目瞪口呆。

　　第二個集中是關于企業的性質和構成成份的集中，即從產權形式上來說，A股市場的房地產企業越來越向國有企業集中。在三年前A股上市地產公司的前十位，60%是民營，還有一部分混合經濟，少數一兩家國有。到了去年， A股前十位上市地產公司，60%是國營大企業，二、三家混合經濟，只有一家民營。

　　第三個集中是政府資源的集中。房地產資源開始向政府集中，特別在低收入和

經濟適用房方面的資源。政府資源的集中會使這個行業的游戲規則發生非常大的變化。也就是政府以保障公平和保證低收入家庭的居住為政策導向，集中所有的房地產相關資源，會影響到企業的競爭環境。總體來說是件好事，但這是一個突發的情況。

　　在這樣一個市場集中化、企業集中度越來越高的形勢下，中小企業必須要有轉型，有幾個趨勢很清楚。

　　第一個轉型是私人公司、民營企業要向公眾公司和混合經濟轉型。因為在資源配置的政策環境下，混合經濟的企業會得到更多的資源優勢。

　　第二、公司要從不規范向規范轉型。市場經濟非常殘酷，做一個好人是要買單的，做一個壞人是要坐牢的。你無法向投資者表明你是一個好人，監管部門就不放行，耗你一年兩年，你的資金就干枯了，就像一個如花似玉的少女在沙漠中成為

木乃伊。規范不是為了去當教授，不是為了得到一些掌聲，而是我們的生存之本，是我們整個市場發生變化以后，求得生存、持續發展的唯一途徑。

　　第三、中小企業要向“精而專”轉型。房地產企業大概有兩個方向發展，一個是“大而亂”，可以活。特別大，同時有點亂，所謂亂就是金融背景、財閥背景。還有一種活法就是“小而專、精而美”。在臺灣地區和大陸都有這樣的公司，在臺中地區甚至有專做女性公寓的公司。

　　第四個方面是商業模式的轉型。最初的房地產利潤主要來源于土地開發和基建，到GDP4000美金以后，大部分來源于快速的住宅消費。現在這個時間，房地產的利潤主要來源于制造，即一套房子的制造成本和售價之間有毛利，制造的競爭力來源于規模和成本控制以及市場營銷。再往上發展，GDP在6000美金的時候，利潤從制造延伸到服務和品質管控以及管理上的利潤，所以萬科現在開始在服務和品質以及管理上開始向兼并對象和管理對象收費，利潤往上走，同時兼并收購成為重要的形式。

　　(整理 柯鵬）

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