□天相投資 楊興風(fēng) 牛繼中

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2007年是調(diào)控政策的執(zhí)行年。之前，隨著宏觀調(diào)控的一系列措施出臺，政府收緊“銀根”、“地根”、2007年年初出臺的土地增值稅政策、建設(shè)部等有關(guān)部門正在醞釀將商品房預(yù)售款專項帳戶管理措施，以及預(yù)期保有稅種的征收等，都對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊起到負面作用。

　　政府對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，其目的并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，真正實現(xiàn)社會的和諧。房地產(chǎn)調(diào)控也并不是要刻意打壓開發(fā)商的利潤率水平，而是加強梯級住房消費體系的建立，抑制房價過快增長，逐步建立并完善住房保障體系。因此，有些政策的出臺，市場的反應(yīng)(即心理預(yù)期或恐慌行為)遠大于政策自身對房地產(chǎn)公司的影響。

　　如何理解預(yù)期出臺的細則和政策

　　商品房預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出。這一政策實際上是對實行10多年的

　　目前，很多開發(fā)商不僅僅是將預(yù)售款用于該項目的后期建設(shè)，還用來購買新的土地和項目，以達到快速滾動開發(fā)的目的。因此，如果該辦法出臺并嚴(yán)格執(zhí)行的話，對開發(fā)商而言資金抽緊的力度將相當(dāng)?shù)拇蟆?/p>

　　此項政策的初衷在于保護購房者的合法權(quán)益，避免開發(fā)項目爛尾，當(dāng)然也在很大程度上緊縮了開發(fā)商原本已繃緊了的資金鏈。但由于超寬松的國內(nèi)、國際流動性，引得一大批國內(nèi)企業(yè)、海外房地產(chǎn)基金覬覦住宅開發(fā)類上市公司手中的項目和土地，現(xiàn)金換股權(quán)、資產(chǎn)注入等在很大程度上緩解了這一問題，延續(xù)了許多上市公司的生命。

　　物業(yè)稅

　　雖然近期市場上對物業(yè)稅出臺的傳聞較多，但開征物業(yè)稅未必會對

　　征收物業(yè)稅是一種必然趨勢，但時點上不是現(xiàn)在。因為資產(chǎn)評估、征收稅率的制定等因素比較復(fù)雜，年內(nèi)出臺的可能性不大。

　　單從供求關(guān)系角度分析，可以對未來的市場趨勢作一個判斷：從需求來看，人均GDP在不斷提高，適齡房地產(chǎn)消費人口數(shù)量也在增加，消費者的質(zhì)量和數(shù)量都在不斷提高，需求趨勢增加；從供給來看，土地資源的稀缺性、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的提高、原材料價格提高等，這些都會導(dǎo)致供給成本的提升。單從供給和需求的關(guān)系來看，需求在增加，供給成本也在增加，而供應(yīng)趨于減少，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上揚。

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