楊紅旭

　　中國房地產業最重要的“潛規則”，就在于土地環節。想要捉“土耗子”有兩種方法，一種是動員大批獵手大范圍布點，另一種是“地毯式”清查，看看到底有多少個老鼠窩。前一種是近兩年國土資源部一直在做的事情，而后一種也即將啟動。

　　有消息稱，國務院決定在全國范圍內開展第二次土地調查，將于2007年7月1日全面啟動，計劃于2009年完成。距1996年第一次全國土地調查完成，已有10個年頭。

　　10年中，城市化進程的突飛猛進，“攤大餅”式和另建新城區這兩種擴張模式，幾乎在全國每個大中城市隆重上演。建筑工地在各地比比皆是，政府、集體、企業、個人等各種利益群體牽涉其中，全國的土地，尤其是建設用地情況早已變得面目全非。

　　于是，第二次全國土地調查如箭在弦，不發不行。其實，去年國土資源部發布的《地籍管理“十一五”發展規劃綱要》中已明確：國務院將于“十一五”期間部署完成第二次全國土地調查，在調查的基礎上，國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權登記覆蓋率將達到95%以上。那么，全國土地調查對于房地產業的影響力有多大？筆者分三個方面加以剖析。

　　首先，為加強和改善土地調控提供信息保障。本輪房地產宏觀調控的重點之一是緊縮“地根”，2004年出臺的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，明確要實行最嚴格的土地政策，并在當年實行經營性用地出讓的“招拍掛”；2006年頒布的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，再次重申嚴控土地利用，并于當年創立土地督察制。類似措施還有很多，歸結為一點就會發現，由于缺少科學決策所需的翔實信息，這些調控措施的方向是對的，但政策偏粗線條，有點大而空，實操效果欠佳。部分地方官員和不良地產商勾結，與國土資源部“捉迷藏”空間較大。二次土地調查所得數據必將提高調控的準確性和有效性。

　　其次，使大量違規違法用地行為曝于陽光之下。今年房地產業反腐“整風運動”有點疾風驟雨的架勢，3月份開始，九部委一起到深圳等重點城市抽查房地產調控政策落實情況；3月底，國家土地專項監察工作全面啟動，首批《國家土地督察整改意見書》已經分別向兩個省市發出；4月份，八部委聯手啟動為期一年的市場秩序整治行動，圍繞具體項目展開，劍指官商勾結。聲勢著實嚇人，但值得擔心的是“上有政策，下有對策”，這些部委究竟了解多少具體項目的運作內幕？就怕在某些地方官員和企業利益共同體的弄虛作假之下，這些自上而下的行動難以查明實情。而土地普查，將會掌握每宗土地的界址、范圍、界線、數量和用途，每塊用地是否違規，基本能搞清楚，至少也能為查處提供線索。

　　最后，促進土地利用趨于透明和規范。二次土地調查的過程中，必定會發現許多違規違法行為和新的問題。在這一基礎上，至于國家會采取什么新的舉措，或者以什么樣的決心去糾偏，目前尚難以定論，但可以肯定的一點是：中央查處的力度只會進一步加強，土地利用和規劃進程必然加快。眾所周知，《城市規劃法》和《土地管理法》出臺多年，但各地在房地產開發用地的規劃和出讓的過程中，仍然存在太多的違規現象。比如依照法律，“在城市規劃區內，土地利用應當符合城市規劃”，但部分地方政府和地產商出于利益誘惑，卻屢屢擅自更改用地范圍和用途等，直接違反城市總體規劃或詳細規劃，把廉價獲取的工業用地轉成商業或住宅用地就是典型做法，目前各地多數所謂的“總部園”都屬此性質。

　　可以預期的是，二次土地調查的過程中及2009年結束后，我國建設性用地的規劃、利用、管理將更趨于科學化，經營性用地出讓將更加透明化，各種園區的大規模用地行為將步履維艱，大幅房地產開發用地出讓也將受到限制，以往動輒上千畝的住宅項目將變得蹤影難覓。面對正在到來的新形勢，地方政府和地產商必須重新思考發展模式。(本文作者為上海易居房地產研究院高級評論員)　　

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