□首都經濟貿易大學公共管理系

　　張智新

　　從4月下旬起，一場由建設部等八部委聯合部署的房地產市場秩序專項整治行動將全面展開，重點打擊房地產領域涉及的違法違規、權錢交易行為。根據已經作出的部署，此次整治行動將對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理。檢查房地產領域涉及的有關部門及工作人員在項目立項、土地取得、規劃審批、預售許可等環節違規審批、濫用權力等行為和房地產稅收政策執行情況。

　　在我國“大政府、小社會”、“強政府、弱社會”局面尚未有根本轉變的背景下，百姓將解決諸多住房難題的希望一并寄托在政府身上，而非像西方社會那樣更多地指望社會組織、司法部門，自然尤其時代合理性。但是，有一個亟待厘清的大問題就是：政府到底該對住房問題承擔哪些責任？政府又該如何科學有效地對房地產市場開展監督和調控呢？

　　房價問責：從價格表象轉向住房保障

　　越來越多的民眾開始認識到，足量、公平地提供保障性住房如廉租房、經適房、限價房等，或者相應貨幣補助如中低收入者住房補貼等，無疑是政府在住房問題上首先需要承擔的法定責任，同時也是有效平抑飆升的房價的根本性對策之一。城市化過程中的政府土地收益，除一部分用于繼續改善城市基礎設施和公共服務設施外，應全額用于上述兩方面。

　　而通過制定并執行相關法規和公共政策，對土地和房產市場進行卓有成效的全程監管，則是政府的另一項法定職責。不僅地方政府及其主要領導人對當地房地產市場的健康繁榮負有領導責任，包括規劃、建設、工商、物價等在內的政府職能部門，都應在這些方面切實履行法律賦予的監管職權，并承擔相應的直接責任。

　　此外，政府還督促司法部門加強房地產市場司法監督的責任，對于涉及住房問題的訴訟等，使其充分認識并強調市民作為消費者的弱勢地位，在司法實踐中切實擔負其保護市場交易弱勢方的責任。

　　當然，強化市民獨立維權的自主意識，大力鼓勵并扶持住房消費者和業主團體和組織的發展，增強其在房地產市場中同開發商平等博弈、對政府有關部門有效監督的力量，也是政府應該承擔的重要責任。

　　政府如果很好地履行了上述各項責任，則前述新聞中所列房價得不到平抑等需要問責的情形，自然會大大降低甚至消失。更重要的是，惟有厘清責任，我們才能在住房問題成為大問題時，明白該由誰來問責、向誰問責、問什么責以及如何落實責任，而房價這一本應由健康、公平的市場自發調節的問題，就不會像現在這樣被人們當成政府的直接責任。

　　調控思路：從增加供給轉向平抑需求

　　在相當一個時期里，有關部門曾經試圖通過增加土地供應、消除土地閑置等措施來降低市場對土地成本上升的預期，希望由此降低消費者對房價上漲的心理預期，但事實證明，這種靠增加土地和住房供給來縮小房地產供需缺口的做法，最終不過是飲鴆止渴。一者因為土地供應增加的有限性，二者則因為增加的土地供應轉化為現實的住房供給，其間既存在一個或長或短的時滯，又會出現開發的住房與需求的住房嚴重脫節的矛盾——開發商總是會首先建造利潤空間最大的那一類住房，比如高檔別墅、精裝大戶型等，而非百姓急需的那些類型。在這一點上，“開發商就是為有錢人蓋房子”的說法完全是事實。還不用說不少開發商存在拿著地皮坐等升值，或者直接倒賣牟利等讓監管部門防不勝防的不法行為。

　　增加土地和商品住房供應量，沒有從根本上縮小房地產供需缺口，卻正中開發商下懷。

　　眼看房價坐上了直升飛機，房地產虛火越燒越旺，有關部門終于認識到必須從平抑、轉移需求上入手加以調控了。近來，政府有關部門由此做出一系列決策，如通過加息以適當提高信貸成本，以期抑制住房投資和投機；通過加大廉租房、經適房、限價房等保障性住房的供應力度，提高對包括開發建設、公平分配等在內的各個環節的管理水平，以期分流一部分住房需求等，都是這一認識在行動上的反映。

　　監管理念：要保養根本更要及時退燒

　　通過金融手段和加大保障性住房供給力度等措施來平抑房價，應該說是平抑房地產市場虛火的治本之策，但這并不能產生立竿見影的效果。對房地產市場違規違法、權錢交易等行為進行集中專項整治，則是迫在眉睫的治標之舉。

　　這次聯手開展專項整治的八部委中，既包括肩負宏觀調控主要職責的發改委，又包括承擔房地產市場直接監管責任的建設、國土資源等部門，還包括財稅、工商、審計以及監察等監督部門，政府承擔經濟調節和市場監管的部門中除央行外可謂傾巢出動，既嚴肅查處有關部門在房地產、監管諸環節中的違規審批、濫用權力行為，又依法懲處房地產企業、中介服務機構及其從業人員的行賄行為。

　　雖說沿用的仍是運動式執法這一傳統行政方式，但在目前其他各項手段的平抑效應尚未發揮出來甚或根本發揮不了的背景下，卻不失為一個方便快捷的臨時“退燒”措施。

　　監控主體：如何從中央重視轉向地方自覺

　　不過，無論是以往的各種督察組、檢查組、調查組、巡視組赴各地督促調查，還是成立專門的土地督察機構代表中央常駐各地，抑或此次八部委開展聯合專項整治，都暴露出中央和地方在平抑房價、整頓房地產市場方面存在認識和行動上的落差：中央政府心急如焚，許多地方政府似乎高枕無憂，甚至還為房價飛漲而暗自竊喜；中央政府疾言厲色，許多地方政府似乎唯唯諾諾，甚至陽奉陰違。一直以來，地方政府在房地產調控方面更多的是面臨中央、上級和民眾輿論的壓力，而非源于內在壓力的主動和自覺，所以積極性始終沒有中央政府高，更沒有民眾高。此外，肩負房地產監管和調控職責的有關政府部門，在這方面也呈現出“中央熱、地方冷”，“上不推、下不動”的尷尬局面。

　　究其原因，既源于少數地方政府包括監管調控部門官員與地產商沆瀣一氣，放任違規違法行為，大肆進行錢權交易，甚至結成腐敗利益共同體，更源于不少地方政府長期仰賴于殺雞取卵式的“賣地財政”，沉湎于由此帶來的短期快感而樂此不疲。

　　要扭轉這兩個方面的不正常局面，既需要中央的聯合專項整治以阻遏歪風的蔓延，又不能僅寄希望于專項整治。更為關鍵的是，應該通過行政審批等在內的配套改革，加強對房地產監管、調控部門的體制內和體制外監督力度，增強其行使權力的透明度。同時，通過立法等形式，加強對城市化過程中土地收益的監督管理，以強有力的措施扭轉地方政府的“賣地財政”亂象，決不能讓極其有限的土地資源，成了地方官員奢侈浪費甚至貪污腐化的“搖錢樹”。要做到這些，既需要加大行政體制改革的力度，又需要強化輿論監督的作用，讓人民群眾成為推動地方政府自覺、主動平抑房價、監控市場的更強大、更經常力量。

　　房地產市場長期“高燒不退”，早已不僅是某項商品供需嚴重失衡的經濟問題，而是一個關乎民生疾苦和社會公正的重大政治問題了。中央再次開展專項整治，“退燒”意圖十分明顯。但這一意圖能否最終實現，以及“退燒”后這一市場能否痊愈并健康發展，則有賴于各級政府在思路、理念以及政策手段等方面繼續開拓創新，尤其是應讓有效的常規管理取代集中專項整治，讓鞏固的地方自覺代替中央壓力。

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