統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅僅在北京，就有50多棟爛尾樓，其中大多數(shù)都是已經(jīng)出售的期房，即使按照每棟爛尾樓100個(gè)業(yè)主計(jì)算，那么至少有五六千個(gè)家庭，買了期房卻遲遲住不進(jìn)去。據(jù)此，4月28日，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》指出：“地產(chǎn)開發(fā)商將商品房預(yù)售制度變成圈錢工具”。(4月29日新華網(wǎng))

　　早在兩年前，社會(huì)各界就商品房預(yù)售制度的存廢，有過(guò)激烈討論，甚至于中國(guó)人民銀行在2005年發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，也公開建議“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。人們有理由相信，當(dāng)央視把商品房預(yù)制度定性為房地產(chǎn)商圈錢工具時(shí)，公眾將更加對(duì)商品預(yù)售制度產(chǎn)生困惑和質(zhì)疑。

　　商品房預(yù)售制度，是在1994年《城市房地產(chǎn)管理法》公布后正式確立的，商品房預(yù)售許可證也隨之產(chǎn)生。接著，國(guó)務(wù)院和建設(shè)部分別出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，都對(duì)預(yù)售房做出詳盡的規(guī)定。2003年6月，中國(guó)人民銀行又在發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中明確規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。

　　然而，我國(guó)的商品房預(yù)售實(shí)施13年以來(lái)，由于制度本身在設(shè)上計(jì)存在著天然缺陷，譬如，現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度將融資和銷售融為一體，開發(fā)商就利用這一制度“管涌”，把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者和銀行，成為這一制度的最大受益者，此外，再加上政府職能部門監(jiān)管不到位，以及文件貫徹力度的不夠，所以，無(wú)論是專家學(xué)者，還是普通民眾都對(duì)這項(xiàng)公共政策，產(chǎn)生了極度的不信任。

　　從現(xiàn)實(shí)來(lái)講，商品房預(yù)售制度，確實(shí)給政府提出了一個(gè)棘手的兩難選擇題——取消，還是鼓勵(lì)？事實(shí)上，無(wú)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是購(gòu)房者，都比較認(rèn)同商品房預(yù)售是個(gè)好政策。因?yàn)椋瑥姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，由于這項(xiàng)制度“門檻”低，有利于形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；再?gòu)馁?gòu)房者視角來(lái)講，商品房預(yù)售一般要比商品房?jī)r(jià)格低廉的多。

　　因此，筆者以為，政府應(yīng)支持商品房預(yù)售，不妨給它一次徹底的制度變革“手術(shù)”。要想使商品房預(yù)售制度不變質(zhì)，不變味，真正能盡早圓普通百姓住房夢(mèng)想，目前至少要解決三方面的問(wèn)題。首先，政府對(duì)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，進(jìn)行一次改造。由于此項(xiàng)制度已執(zhí)行了11年，很多“過(guò)時(shí)”的規(guī)定，很有必要修改和完善。比如，控制預(yù)售許可證的發(fā)放，嚴(yán)把銷售關(guān)、準(zhǔn)入關(guān)。此外，還要解決商品預(yù)售信息不對(duì)稱的問(wèn)題，可以通過(guò)備案登記、履約、交房的質(zhì)量以及規(guī)劃變更等，通過(guò)媒體和網(wǎng)絡(luò)及時(shí)讓購(gòu)房者知曉，等等。

　　第二，加強(qiáng)監(jiān)管力度。無(wú)論是政府職能部門，還是銀行和公眾，都應(yīng)負(fù)起監(jiān)督職責(zé)，從而形成一套完整的監(jiān)管鏈條和制衡機(jī)制，來(lái)保障商品預(yù)售的公開、公正和透明。

　　最后，要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。商品房預(yù)售是當(dāng)前世界較流行的建房模式，據(jù)美國(guó)人口普查局統(tǒng)計(jì)，預(yù)售量占新建房屋銷售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。新加坡、中國(guó)香港等東南亞國(guó)家和地區(qū)新建房屋和預(yù)售規(guī)模也較大，預(yù)售率90%左右。但各國(guó)在預(yù)售管理都有著成熟的管理模式。政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格。如

澳大利亞預(yù)售前需取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。歐美國(guó)家則一般由雙方合同約定。我們不妨借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，大膽對(duì)現(xiàn)行預(yù)售房制度，進(jìn)行變革改良，這不僅合乎民意，更有利于促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入良性軌道。

　　[稿源：紅網(wǎng)]

　　[作者：吳睿鶇]

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