近日，國(guó)家發(fā)改委公布了一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長(zhǎng)26.9%。另外，房?jī)r(jià)漲幅依然居高不下。與去年同期相比，3月份深圳房?jī)r(jià)上漲了10.7%、北京上漲了9.9%、廣州上漲了8.6%。

　　對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控一直讓國(guó)人感到迷惑和憤懣。房?jī)r(jià)問題構(gòu)成了一種“代際傷口”：年紀(jì)稍大的“炒房者一代”對(duì)青年的購(gòu)房者一代的“掠奪”；房?jī)r(jià)問題構(gòu)成了危險(xiǎn)的“資產(chǎn)配置”方式：住房?jī)r(jià)值在家庭資產(chǎn)中的比例越來越大，迫使整個(gè)家庭資產(chǎn)配置的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)也越來越大；房?jī)r(jià)問題也會(huì)壓抑和扭曲其他投資方式的擴(kuò)展，例如已經(jīng)有很多人將股市賺得的利得去投資“樓市”，這無疑是股市“抽血”推高樓市。未來一旦股市調(diào)整，樓市變成了慌不擇路的資金的“避風(fēng)港”。從這個(gè)意義上說，房?jī)r(jià)問題是將成為危及中國(guó)投資渠道擴(kuò)展化和健全化的“最大敵人”，它是一個(gè)危害經(jīng)濟(jì)制造社會(huì)不穩(wěn)定因素的“腫瘤性問題”。它的后果已經(jīng)被日本、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所證實(shí)，它也被新加坡、瑞典等國(guó)所警惕。

　　

房?jī)r(jià)越調(diào)越漲促使我們必須反思調(diào)整的方式應(yīng)該如何“命中靶心”。從2003年國(guó)家拉開“調(diào)整大幕”至今，我們經(jīng)歷過“交易冷凍期”、“結(jié)構(gòu)調(diào)整期”和“官商查處期”。“交易冷凍期”的關(guān)鍵詞是稅收手段，強(qiáng)硬征稅的初衷是打擊“炒房者”，對(duì)交易環(huán)節(jié)層層征稅。結(jié)局是，這些稅幾乎都被炒家轉(zhuǎn)嫁出去，推高了房?jī)r(jià)。“結(jié)構(gòu)調(diào)整期”的關(guān)鍵詞是

戶型調(diào)整(向小戶型調(diào)整)、土地控制以及控制房地產(chǎn)投資幅度。戶型調(diào)整是必要的，但是土地控制無疑壓抑了供應(yīng)速度。另外，一季度房地產(chǎn)投資增幅加快是好事而不是壞事。

　　實(shí)際上，這三個(gè)“調(diào)控時(shí)期”的哲學(xué)都源于一種判斷，即認(rèn)為目前的房子空置率較高(房子是夠住了)，當(dāng)務(wù)之急是要盤活存量，而不是采取“增量沖擊”的方式。政府用加稅來促使賣家盡早出售樓盤、政府用控制房地產(chǎn)投資增速來迫使房地產(chǎn)公司推盤。但人們沒有意料到只要房?jī)r(jià)狂漲，房地產(chǎn)公司就不會(huì)愁資金來源，炒家就寧可惜售或稅收轉(zhuǎn)嫁。

　　現(xiàn)實(shí)已經(jīng)宣布盤活存量的手段“破產(chǎn)”了。其實(shí)，中國(guó)的住房市場(chǎng)可以用一個(gè)多階段的單邊壟斷式的博弈模型來刻畫，即使住房的生產(chǎn)能夠同住房的需求(在實(shí)際數(shù)量上)相匹配，只要考慮到住房存在類似于股票那種“資產(chǎn)屬性”，那么供求關(guān)系依然是傾斜的，即住房的供應(yīng)存在不足，住房?jī)r(jià)格繼續(xù)飆升。只有引入一種新的大量的供應(yīng)沖擊，才能壓制住房的“投機(jī)屬性”，使得房?jī)r(jià)跌落到合理的水平。簡(jiǎn)單地說，就是只要住房的數(shù)量超過實(shí)際的有效需求非常多，才可真正控制房?jī)r(jià)，這就需要國(guó)家大規(guī)模修建

經(jīng)濟(jì)適用房，而不僅是修建廉租房。

　　毫無疑問，房?jī)r(jià)是所有問題的核心。一旦房?jī)r(jià)快速回落，家庭的資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)自然降低。一旦房?jī)r(jià)快速下降，房租自然就會(huì)下降(完全能達(dá)到大面積修建廉租房的效果)。政府大規(guī)模修建廉租房對(duì)房?jī)r(jià)的觸動(dòng)不及大規(guī)模修建微利房或福利房。但經(jīng)濟(jì)學(xué)家們更愿意強(qiáng)調(diào)廉租房政策，他們對(duì)福利房式的“供應(yīng)沖擊型”政策的排斥完全來自于極端自由主義的教條，認(rèn)為政府正在大規(guī)模干預(yù)市場(chǎng)，并很容易引發(fā)尋租(住房工程上的尋租和分配上的尋租)。事實(shí)上，像經(jīng)濟(jì)適用房這樣的公屋政策大面積存在于世界其他國(guó)家(很多發(fā)達(dá)國(guó)家都存在這一政策)，它們的運(yùn)作效率并非很低。它的運(yùn)作取決于政府的征信體系(在住房分配上)以及透明化機(jī)制上。只要政府適當(dāng)開放其運(yùn)作的透明度和公示其標(biāo)準(zhǔn)，就完全能達(dá)到很好的效果。

　　不久前，國(guó)務(wù)院參事室任玉嶺參事表達(dá)了應(yīng)為居民人口70%-80%的工薪階層提供經(jīng)濟(jì)適用房的建議。他的意思是建立一個(gè)“雙軌制的住房市場(chǎng)”：遏制住房過度市場(chǎng)化帶來的弊病，降低市場(chǎng)化在配置住房上的過度性的統(tǒng)治地位。這是一個(gè)正確的主意，他同“供應(yīng)沖擊型”思路是一致的。不過，一些信奉野蠻競(jìng)爭(zhēng)的自由主義學(xué)家嘲笑這一建議，原教旨主義自由經(jīng)濟(jì)學(xué)的教條訓(xùn)練已經(jīng)讓他們變得非常反感政府直接型的調(diào)控，對(duì)超越經(jīng)濟(jì)學(xué)以外的民生感受缺乏暖感，以及對(duì)政府的運(yùn)作存在天然的敵視：不是去呼吁和謀劃改進(jìn)政府效率，而是去剝奪和“卸掉”政府天然的義務(wù)。

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