開發(fā)商突擊出賣車位時，是否遵守了相關(guān)法律，就成為了衡量其出賣行為是否符合法律規(guī)則，能否取得預(yù)期效果的分水嶺

　　獨(dú)家視角

　　賈林青

　　據(jù)媒體披露，最近不少小區(qū)的開發(fā)商為了規(guī)避今年10月1日生效的物權(quán)法有關(guān)“無約定車位業(yè)主共有”的規(guī)定，正在忙于突擊賣小區(qū)車位。

　　雖然開發(fā)商基于其依法銷售商品房資格而對其開發(fā)的商品房有權(quán)銷售，但如果是利用物權(quán)法生效之前的法律空白點(diǎn)而突擊出賣小區(qū)車位，則極有可能損害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。而由于此類情況具有一定的普遍性，因此應(yīng)當(dāng)引起相關(guān)部門的重視。在我看來，這一行為實(shí)際上是過于夸大了物權(quán)的絕對性，而忽略了其應(yīng)有的相對性。

　　所謂物權(quán)的相對性，是指合法有效的物權(quán)應(yīng)當(dāng)是

物權(quán)法所確認(rèn)的權(quán)利，其所具有的法律效力不可能高于法律規(guī)定，因此，物權(quán)人享有和行使物權(quán)均必須是在法律允許的范圍之內(nèi)。這就既要求大家認(rèn)識到物權(quán)，尤其是所有權(quán)，是我國物權(quán)法予以保護(hù)的重要民事權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)樹立物權(quán)相對性的法律觀念。這是每一個物權(quán)人依法享有和行使物權(quán)，處理好其與其他物權(quán)人之間法律關(guān)系的思想基礎(chǔ)，目標(biāo)是平衡彼此之間的利益沖突，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　按照物權(quán)相對性理念分析，如今一些開發(fā)商突擊出賣小區(qū)車位的行為，不難發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商是在根據(jù)其在商品房銷售前的登記備案而取得物權(quán)行為，但是，如果其過分強(qiáng)調(diào)自己權(quán)利人的利益，以追求套現(xiàn)為目的而忽略了法律對其權(quán)利行使的限制，其后果則可能是在小區(qū)車位購買者與小區(qū)業(yè)主之間形成新的利益沖突，不利于和諧社會的建立和發(fā)展。

　　首先，開發(fā)商突擊出賣的小區(qū)車位不同于其他普通的財產(chǎn)，而是作為小區(qū)住宅、經(jīng)營性用房的附屬設(shè)施。雖然，這些車位的使用功能與專業(yè)性停車場無二，而其突出特點(diǎn)在于小區(qū)停車位與相應(yīng)的小區(qū)住宅或者經(jīng)營性用房之間存在依附關(guān)系。因此，小區(qū)車位的權(quán)利歸屬和使用功能的實(shí)現(xiàn)是以小區(qū)住宅或者經(jīng)營性用房的權(quán)利歸屬和使用功能的實(shí)現(xiàn)為前提的。

　　其次，小區(qū)車位的上述依附性決定著其所有權(quán)或者使用權(quán)的取得有別于其他普通財產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。具體表現(xiàn)就是，小區(qū)車位所有權(quán)或者使用權(quán)的出讓必須優(yōu)先考慮本小區(qū)業(yè)主的使用需要，從而不得任意出讓給非本小區(qū)業(yè)主以外的第三人。正是在此意義上，物權(quán)法第74條第一款明文規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。其法律精神在于本小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法享有優(yōu)先購買或者優(yōu)先承租的權(quán)利。

　　再次，如果開發(fā)商出賣小區(qū)車位的行為違反上述法律限制，將小區(qū)車位出賣給小區(qū)業(yè)主以外的第三人，或者某些小區(qū)業(yè)主所購買的車位超出其在本小區(qū)的住宅或者經(jīng)營性用房專有所有權(quán)對應(yīng)的使用需要而損害了小區(qū)業(yè)主的利益的，遭受損害的小區(qū)業(yè)主得以依據(jù)上述法律規(guī)則或者民法的公平原則，向開發(fā)商和取得車位所有權(quán)的第三人或者業(yè)主進(jìn)行追索。需要強(qiáng)調(diào)的是，在物權(quán)法生效之前，因現(xiàn)行法無有業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，遭受損害的業(yè)主可以依據(jù)民法通則所確立的公平原則，行使追索權(quán)，用以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　顯然，開發(fā)商突擊出賣車位時，是否遵守了相關(guān)法律，就成為了衡量其出賣行為是否符合法律規(guī)則，能否取得預(yù)期效果的分水嶺。因此，為了避免因開發(fā)商突擊出賣小區(qū)車位以及其他小區(qū)附屬設(shè)施而出現(xiàn)損害業(yè)主利益的隱患，給業(yè)主們保護(hù)合法權(quán)益提供有利條件，筆者認(rèn)為有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)采取必要的措施。

　　其一、

房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)盡快根據(jù)物權(quán)法的立法精神，就小區(qū)車位等附屬設(shè)施的銷售、出租事宜制訂出規(guī)范性規(guī)定，明確要求開發(fā)商銷售或者出租小區(qū)附屬設(shè)施時，必須以本小區(qū)業(yè)主為對象；

　　其二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門在辦理小區(qū)車位等小區(qū)附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)登記申請人在本小區(qū)擁有住宅或者經(jīng)營性用房所有權(quán)為前提，為此，應(yīng)要求其提供相關(guān)的證明文件；

　　其三、司法部門應(yīng)當(dāng)針對物權(quán)法生效之前的空白期，就包括開發(fā)商出賣車位等小區(qū)附屬設(shè)施等現(xiàn)行法未予規(guī)定的法律問題，作出相應(yīng)的司法解釋，以便為2007年10月1日物權(quán)法的生效適用創(chuàng)造有利的過渡條件。

　　作者系中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授

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