唐昊

　　日前《21世紀經濟報道》以“上海揭開土地食物鏈黑幕”為題，揭露了當前上海房地產業的又一怪象：一些主管房地產部門的高官，退休后紛紛擔任與房地產相關的行業協會或學會的負責人，為房地產商打通土地審批的各個環節，從而形成了房地產主管部門官員—房地產相關協會—開發商之間、以土地審批權為核心的龐大利益網絡。

　　“土地食物鏈”和“土地中介”的存在，嚴重擾亂了房地產市場的秩序，使得一些開發商違規牟取暴利成為可能。不僅如此，這些前政府高官，因其稔熟官場人脈，在打通審批環節上也更有效率，無形中成了腐蝕政府官員的催化劑。因此，紀檢部門嚴查整個上海的“土地關系網”，力求嚴懲這些關系網上的“節點”機構及關鍵人物，是相當必要的。但話說回來，要想從源頭上杜絕類似現象，除了嚴格監管這些房地產協會，更要從政府相關制度的制定上挖掉腐敗根子。

　　目前的

房地產市場還是一個非完全競爭市場，從理論上說，我國土地所有權的讓渡是被嚴格限制的，土地私有化從來都不是選項。真正能夠進入市場交易的主要是土地使用權，而有資格出讓土地使用權的只有政府。如果對政府的土地行政缺乏監管，便為權力“尋租”和產生巨額租金提供了條件。

　　整個土地使用權的交易過程處在行政權力的干預下。開發土地需要規劃證、土地證等一大堆文件，每個環節都要經過相關部門審批，有上百個公章要蓋。而每一個公章都代表一個政府部門，每個政府部門都可能追求部門利益最大化。

　　至于土地開發的融資過程(銀行貸款)也需要經過同樣的過程。土地使用權的多級審批、開發條件的彈性靈活，必然導致權錢交易的機會增多。而這些腐敗花費，最終還是要打入

房價，轉移到消費者身上。

　　政府內部監管機制不到位，個別官員的自由裁量權過大。如落馬的前青島市嶗山區委書記王雁所言，“表面上看，土地開發程序極為復雜，但實際上都是各個環節的一把手說了算。我是全區的一把手，自然說一不二。”一些地方政府部門“一把手”往往掌握著人員、財務、項目的決定權，其余人員只能唯其馬首是瞻。官員的權力缺乏制約，個人決定大過法律規定，使法定的監督、制約流于形式。而這些涉案的退休官員也是憑借著他們和現任官員的良好關系而獲得了參與決策的權力，并且把這個權力兌換成現金。

　　當然，前高官加入游說系統是全世界的通病，美國的前國務卿至今還在美國利益集團中發揮著作用，從技術上說我們是無法完全禁絕這樣的事情的。因此對于退休官員進入協會，我們目前所要做的也只是出臺法規，規范他們的行為，使其只能在法律許可的范圍內行事，如規定其退休一個時期內禁止從事相關行業的社團活動等。但要從根本上解決問題，還要改革目前的土地審批制度，減少審批環節，加強政府內部監督機制，堵塞體制漏洞。原因很簡單———只要有這些體制漏洞的存在，即使“前高官”不加入協會，難道他們就不會以個人名義為

房地產商打通土地審批的環節嗎？

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