劉杉

　　就像股市讓人看不懂一樣，房地產市場也是怪象難解，當前的樓市出現“三大怪”。

　　這“三大怪”是：房價越調漲得越快，投資越管越像搞比賽，大戶型越少越不好賣。

　　先說房價越調漲得越快

　　2006年，中央政府加大了對房地產市場的調控力度，國N條紛紛出臺亮相，但這些措施并沒有抑制當年的房價上漲態勢，到了今年一季度，房價繼續保持較高的上漲幅度。據國家發改委報告分析，全國70個大中城市一季度房價平均漲幅為6%，而中心城市則保持更高速度，其中深圳同比上漲10.7%、長沙同比上漲10.1%、北京同比上漲9.9%、廣州同比上漲8.6%、成都同比上漲8.4%、福州同比上漲8.0%、廈門同比上漲7.7%。而一度被認為調控已經見效的上海市場，則在3月份出現量價齊升的局面，有人擔心上海樓市有可能進入新一輪上升通道。

　　再看投資越管越像搞比賽

　　按照發改委的說法，今年一季度房地產投資出現反彈。去年，全國房地產開發投資同比增幅為21.8%，低于同期固定資產投資增速，并且處于近幾年來較低水平。而今年一季度房地產開發完成投資3543.78億元，增幅為26.9%，比去年一季度增加了6.7個百分點，同時高于同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。

　　而另有統計顯示，一季度房地產開發到位資金7125.49億元，同比增長26.3%，為完成投資的2倍。其中利用外資131.27億元，同比增長154.4%，并且外商直接投資占102.63億元，同比增長192.5%。外商投資大幅增長的情況表明，開發商融資的方式發生了變化，外資成為重要融資通道。

　　房價和投資方面出現的怪現象，其實說明房地產市場的供需矛盾依然突出。

　　當然，房價上漲的原因是復雜的。一般而言，股市持續火暴很可能導致樓市萎縮。但在A股指數連創紀錄的情況下，房價繼續高速上漲，則說明房地產市場需求依然旺盛。在國家一再出臺房地產調控政策，并改革住房制度的同時，房價持續上漲，則意味著投資者和消費者對房價的預期并沒有發生顯著變化。導致這一情況發生的原因在于通貨膨脹預期加劇。由于消費物價指數CPI連續處于較高位置，并可能在3月份達到3%的增幅，通貨膨脹壓力明顯加大。而中央銀行雖然在3月提高了利率，但央行遲緩的加息動作并沒有傳遞出抑制通脹的信號。在此政策環境下，利用住房進行保值增值，則成為一種明智的選擇。

　　而房地產投資之所以加速，就在于前期的房地產調控政策存在路向錯誤。我在此前的評論中曾寫道，由于政府在抑制住房需求的同時也抑制了供給，導致住房供給量不足，實際結果是維持了房價的繼續上漲。

　　一季度出現的房地產投資增速反彈，實際是對過去錯誤調控政策的修正。

　　最后說一說大戶型越少越不好賣

　　在國家推出90平米戶型政策后，很多開發商揚言大戶型住房將供不應求，該類住房價格將大幅上漲。結果呢，這其實是一個“真實的謊言”。最近我到北京西四環附近的5家住房經紀公司咨詢市場情況，他們一致告訴我，與大戶型相比，同一地區小戶型住房的每平米價格要高于大戶型。原因很簡單，窮人多。大戶型住房的總價太高，能夠買得起的畢竟是少數。有錢人早已住上了豪宅，而買不起的，現在還是買不起。所以，大戶型住房越來越不好賣。

　　樓市出現的“三大怪”，反映了在流動性泛濫條件下的居民價格預期和市場的真實供求狀況。

　　如何破解房價難題，恐怕還得從金融政策入手。

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