如何才能讓居者有其屋——訪復旦大學房地產研究中心副主任華偉博士

　　總體上來講，中央政府一輪接一輪的宏觀調控對國內的房地產市場還是起到了一定的作用，但離老百姓的預期還有相當的距離，房地產投資還在猛增，房價還在一個勁地往上躥。政府該采取怎樣的措施才能穩定住房價，讓居者有其屋呢？明年的房地產市場又會是一個什么樣的局面？

　　為此，《商界名家》特約記者獨家采訪了復旦大學房地產研究中心副主任華偉博士。

　　《商界名家》：從2005年5月起，署名“上海的市民”的網民在搜狐網站發表“華偉售房以職權謀私利”以及“上海樓市爆丑聞，復旦大學房地產研究中心副主任華偉瘋狂炒房，復旦學術委員會給予警告處分”等文章并跟貼“撬邊博士”、“除了臉不要，什么都要，什么都做”等言論，激發起其他網民的議論，等等，現在問題解決了嗎？

　　華偉：現在已基本解決，我也不生氣了。當然，當時很氣憤，將搜狐公司告上了法庭。日前，上海市楊浦區人民法院一審判決被告搜狐公司賠償我精神撫慰金5000元；在其網站公開向我賠禮道歉，時間為一個月。這些，你們可以看有關報道，在此，我也不想多說了。人活在世界上，總會遇到這樣那樣的很多事，“君子坦蕩蕩，小人常戚戚”，我自己問心無愧就行了！

　　《商界名家》：在住交會及最近的房展會上，我們似乎看到了房地產的理性發展，前幾年房產火爆神話已不存在，您是怎么看這幾年的房地產發展的？

　　華偉：我覺得這只是暫時的現象，這也說明了這兩年上海的房地產正逐步趨于穩定與理性發展，過了明年春節，作為支柱產業的房地產還是會再起來的。我們可以從2006年9月底公布的下一個五年規劃中，規定要在五年中完成1000萬經濟適用房看出來。中央的政策一直在完善并落實房地產宏觀調控，規范市場，建立中低收入居民的住房保障體系，保護弱勢群體等，也是從長遠的保持社會穩定、和諧發展這個角度來考慮的。

　　《商界名家》：隨著國六條及隨后九部委15條實施意見出臺，使已基本實現自住需求為主體的上海房地產市場發生了一系列變化。對于房價的問題，大家一直都很敏感，房地產市場究竟該怎樣健康發展？您怎么看上海的房價？

　　華偉：我認為一個城市一個區域最彰顯房產價格的兩條腿，一條是文化，一條是產業。文化可以借鑒發掘歷史，開放擁抱融合現代，但是沒有產業支撐的文化是潛在的價值，有產業支撐的文化才能彰顯出個性的超額價值。從2005年到2006年我們對房地產市場的爭論，從漲跌兩個字已經轉變成快慢兩個字。去年我們做了一些預測，為什么房價如脫韁的野馬，為什么很多人提案降房價，因為我們制訂與實施政策的各個部門存在著一些相互矛盾的地方，主要是中央、部門利益與地方利益的沖突。這些問題我相信都有一個比較理性科學、合理的解釋。那么在我們鈔票發行速度大大超過經濟增長、超過老百姓收入增長的同時，我們多發行的鈔票沒有分配到13億人民手中，它通過浙江、溫州、廣東等地的客商，借助于他們所從事行業的生產與銷售又重新集中到其手中。中國形成了兩個大購買力，一個希望改善住房愿望迫切，但是能力有限的需求；一個是手中的鈔票越來越多，已經完成了原始積累，缺乏保值增值通道的過剩貨幣。兩者相互作用，產生了快速的房價攀升，又引發了各種各樣的爭論，在這個爭論不休的時候，我們境外的投資機構又火上澆油，媒體尤其是媒體捕捉新聞熱點往往放大我們的因素，搞得我們房地產市場關于漲跌問題、泡沫問題、崩盤問題、購買力問題爭論不休，熱點層出不窮。

　　《商界名家》：您很關注中低收入者的住房問題？那么，怎么解決中低收入者的住房改善問題呢？

　　華偉：是的。我們的中低收入者為什么一定要買房？如果房子像股票一樣天天跌，還會有人買房嗎？不要說沒錢的人，有錢人也不干，這是因為中國95%以上的商品跟國際接軌，絕大部分商品供過于求，這個時候我們投資通道嚴重匱乏，我們的房價又一枝獨秀拼命地上漲，所以說只有擁有房屋產權的人，他的房價快速增長帶來的財富增長才能變成賬面和現實的財富。而中低收入者，因為現在沒有足夠的鈔票，將來更難有足夠的鈔票，因為門檻越來越高，所以買不起產權房，不能享受房價增長所帶來的財富增長。2005年的矛盾主要是漲和跌的問題。如果房價跌一點，窮人買得起房嗎？照樣買不起。有錢人同樣可以買更多的房，這更會加劇我們的貧富差距。搞市場經濟就是通過調控供給和需求來達到均衡的結果。所以解決中低收入者的住房改善問題，保證公民的居住權問題，以及用市場化的手段發展房地產的問題，我們千萬不能把房產市場做成漲和跌或者快和慢兩個字，在總量上一概而論。

　　《商界名家》：您認為，政府補貼中低收入者的來源來自什么地方？在長三角特大城市的發展過程中是一個必然的現象吧？

　　華偉：來自向全體市民的稅收。不管是今天還是明天，這個稅收要么由全體市民共同承擔，要么我們通過稅收讓有錢的人多承擔。政府有收入嗎？沒有！它的來源是稅收。我們窮人有兩種人，一種是一部分有市場能力的人，一種是沒有市場能力的人，在保證的層面上我們突然發現對一部分有市場能力的人，我們怎么樣通過財稅政策幫助它越過門檻，對于沒有能力的人我們也保障它的居住權利。

　　我的觀點很鮮明，買不起房子的人，并不會因為房價漲慢了跌一點就買得起房子。長三角地區的每個市民，每一個中華人民共和國的居民都擁有居住的權利，這個權利不應該由市場的房價降到每個人買得起房決定，而要在保證競爭的前提下對極少數人失去市場競爭能力的人用特定的轉移支付，用全社會的力量愛護關心。為了保證城市和國家的活力，我們不能因為有了中低收入者而讓房地產市場的效率降低。

　　《商界名家》：您覺得解決中低收入者住房問題有哪些可行的辦法？

　　華偉：最好的辦法是對于沒有市場競爭能力的人我們來保障，通過降低門檻的方式讓他們擁有自己的居住空間，擁有自己的房屋財產。

　　在這個層面上對于海外的投資性購房，我們土地的供應就應該像高考一樣，只要發了準考證，誰的成績好，就給誰。本來這個土地能賣十個億，我們不要限價搞到只有八個億。這兩個億來自哪里并不重要，重要的是我們能不能把這個收入拿出來支持廣大的中低收入者，政府提供一些長期租賃優惠的空間給他們，這樣就保障了人們最基本的權利。

　　另外對一部分有市場能力的人，我們定向挖掘，對在本城市居住了長達20年的人，我們可以把公積金貸款額度提高一些，補貼的來源就從富人多收的稅收里面獲得。中低收入者不通過政府推一把可能解決住房嗎？不可能。為了保證一個城市和國家的活力，我們必然源源不斷注入新鮮的血液，這勢必導致原住民和新住進來居民的不均衡，后來的人競爭力強，承受力大，前途比較好，他們的平均購買力要超過我們本土居民。這個差距擴大和縮小在短期之內是可以收縮的，從根本層面上要靠財政的轉移支付彌補，如果簡單地靠收稅就會出問題。

　　《商界名家》：您認為正處于“十字路口”的上海樓市，未來又將何去何從？在未來的房地產市場調控方面，您有哪些好的建議呢？

　　華偉：市場經濟就是供給和需求共同作用的結果。如果一方面大量的資金越來越多，沒有地方分流，另一方面，房屋新開工面積減緩，就會形成供求失衡，使房地產市場更加供不應求，房價當然漲得就更快了。是不是讓有錢人多出點錢，讓中低收入者都從有錢人的付出里面，通過政府財稅政策獲得一個降低門檻的現實的收入來源？既然是中低收入者就沒有錢或者沒有賺更多錢的能力，除非中彩票，不然就要靠政府和社會向他伸出援助之手。

　　我覺得各級政府關注房地產給我們提出了很好的體察，他們都是關心老百姓。到了后WTO時代，我們應該跳出某一個行業、部門、區域，真正體現“三個代表”重要思想，以人為本，以廣大市民、廣大中低收入者的居住權利和保障為本，制定一個比較適當的政策組合，并且成立一個超部門的協調機構，這樣才能把對老百姓的關心落到實處。

　　《商界名家》：現在，對房地產未來的發展是眾說紛紜，您對上海房地產的發展還是很樂觀的，能預測一下新年房地產的發展嗎？

　　華偉：我個人對新的一年里，上海房地產市場的發展總體上是偏于樂觀的。第一，就市場而言，我們這種總體平衡、城市主城區供不應求的狀況在新的一年里還將持續下去：一方面，市場需求依然強勁；另一方面，市場供給依然緊張，一是由于農轉非暫停半年；二是我們中心區的地，不是想供就有的。現在我們的供地已經向郊區化了，這一塊它是強制的市場規律；三是因為我們有大規模的世博會的動拆遷，相對來說，其它項目動拆遷的指標就不會那么寬裕。這樣一塊地從拿到手到動拆遷完畢到建成房子賣出去，尤其是市中心的供給狀況會更加供不應求。第二，在上海投資消費市場上，房地產一花獨秀的局面將有望形成證券市場與房產市場兩花齊艷的格局。大家也關注到了，經過多年的低迷，明年開始我們有很多大盤，優質的國有企業需要在證券市場上融資，他們融資的目的不是因為在銀行借不到錢，而是需要讓資本市場補充新鮮的、強大的血液，并且有較強的分紅能力。明年資本市場可以肯定地說要比今年活躍得多。上海的資本市場又是全國大中盤(企業)的市場，它的活躍意味著它所支撐的企業的融資狀況、融資成本和股民的預期收入會比現在要好得多。第三，上海的產業結構向著四個中心為指導的現代服務業和先進制造業轉移和升級，這個國際、國內的趨勢非常明顯。這兩大主業吸引過來的是國際化的人才，是國內各地的智力資源到上海來為之配套。這批人他們都不是無產階級，而是新興的中產階級，但是他們又是徹頭徹尾的無房階級。來了這批中產階級能力的無房階級，他們就會立刻在房地產市場上進行住房消費。上海的產業升級是源源不斷的，所有外來的補充的消費需求，以居住為主要消費的需求也是源源不斷的。他們的到來帶動上海市民改善自身居住愿望，以及從投資需求領域分流出來的剩下的這一批，這個需求結構相對就會比去年更健康。政府通過供給和需求匹配的聯合調控，形成的市場格局總體上就可能比去年更加健康。(文章代碼：110070126)

　　本刊特約記者 居平

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