北京市政府法制辦公布了今年的立法計劃，房屋租賃管理辦法將出臺。其中的“民宅禁商”規定，由于和《物權法》相沖突，已經從《北京市房屋租賃管理辦法》的草案中刪除。

　　《物權法》第七十一條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。這一條款是規定住宅業主享有基本物權的內容，也是一個原則性和一般性的規定。就是說，在一般情況下，住宅業主對享有所有權的住宅可以行使占有、使用、收益和處分權利，其中包括將住宅改作商用。單看這個條款，“住宅商用”似乎是無條件的，任由業主處置。

　　然而，《物權法》對“住宅商用”還有專門條款進行規定，根據特別規定優于一般規定的法律適用精神，首先應當適用這一專門規定。該法在之后的第七十七條明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　專門規定實際明確了“住宅商用”的兩個具體條件：首先，相關法律、法規和管理規約沒有相應的禁止性規定。這一條件還隱含著一個命題，那就是法律、法規和管理規約有權規定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必須經有利害關系的業主同意。這是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現。如果相關的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件并非任選其一的，而必須是同時具備的，缺一不可。

　　對照分析起來，“住宅禁商”條款與《物權法》的抵觸主要表現在兩個方面：一是“住宅禁商”的一刀切禁止與《物權法》的“有條件禁止”是不一致的，二是《北京市房屋租賃管理辦法》屬于政府規章，法律效力層次太低，不符合《物權法》規定。因此，北京市政府不在規章中規定“住宅禁商”條款，是非常明智的。

　　“住宅商用”是我國城市管理中的一個十分普遍的問題，除了北京外，還有不少城市已經實施或正在醞釀“住宅禁商”。《物權法》的制定和即將正式實施，要求城市政府和相關立法部門重新審視這方面的規章制度，以防止下位法抵觸《物權法》。

　　但需要特別指出的是，北京市在規章中刪除“住宅禁商”條款，決不意味著“住宅商用”的全面無條件放開，事實上，《物權法》將住宅是否可以商用的權力授予了法律、法規、管理規約和有利害關系的業主，這意味著法律、法規(包括行政法規和地方性法規)和業委會的管理規約都可以作出“住宅禁商”的規定。

　　(作者系山東政法學院法學副教授)

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