本報評論員 周炳林

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局3月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，其中漲幅居前的深圳、北京、廣州、福州同比分別上漲9.9%、9.7%、9.6%、9.1%。自本月18日央行加息之后，一年期存貸款利率分別2.79%、6.39%。

　　目前的息口水平和房地產(chǎn)價格漲勢已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場中的“負利率現(xiàn)象”非常明顯，不僅存款的實際利率為負，而且實際貸款利率也幾乎為負。而貸款的負實際利率是一種更壞的情況。當存款負利率時，人們的自有貨幣會向?qū)嵨镛D(zhuǎn)化，而當貸款實際利率為負，進一步的借錢囤物又變成有利的選擇。在貸款負利率的情況下，房地產(chǎn)市場的消費很容易扭曲成一種“廠商行為”，自掏腰包的首付類似于創(chuàng)辦企業(yè)的資本金，按揭部分則形成很好的“財務杠桿”，人們可以做起生意來。以北京、廣州為例，35%的首付與65%的按揭意味著此類“公司”的財務杠桿比例約為兩倍，資本(首付)收益率高達12.21%。

　　而根據(jù)北京大學中國經(jīng)濟研究中心發(fā)布的《中國資本回報率：事實、原因和政策含義》研究報告，我國企業(yè)資本(凈資產(chǎn))回報率(稅前)為12.6%。可見，投資房產(chǎn)不僅回報率毫不遜色于其他項目，而且還免去諸多管理經(jīng)營之苦，這會使得更多的人有條件參與，如上班族。這樣一來，這個“廠商群體”會非常的龐大。

　　“首付支出約束”和“效用約束”的效果是不同的。就需求調(diào)節(jié)而說，“效用約束”的力度為邊際遞增(因為人們的邊際效用遞減)，人們購買第二套房所得的居住邊際效用滿足會不及第一套；而且其需求在空間上亦會被限定在其日常活動的區(qū)域：甲地消費者不會去乙地攪和。而“首付支出約束”則呈“線性蔓延”，任何收入超過首付門檻的主體都可能要參與進來；高收入者則是買完一套又一套；空間上的限制亦被完全突破，目前，雖然我國頒布了限制外資炒房的措施，但是，一些城市的房產(chǎn)需求向全國蔓延的力量也仍非常巨大。

　　從去年中的“國十五條”頒布至今，

房地產(chǎn)的大力度行政調(diào)控已經(jīng)進行了3個季度，貨幣政策也似乎在密集地進行中，央行連續(xù)5次提高存款準備金率并發(fā)行了大量的央行票據(jù)回收流動性。但隨著行政調(diào)控而來的是各類違法的抬頭，據(jù)國土資源部3月20日公布的數(shù)據(jù)，2006年立案查處的土地違法案件數(shù)量和涉案面積均有很大提高。而準備金率和央票回收流動性的效果則被外匯儲備的猛增所抵消，2006年末我國外匯儲備10663億美元，同比增加2475億美元，或30.22%。

　　真正能改變房地產(chǎn)市場“收入支出特征”的利率調(diào)整力度卻很微弱，最有力的貸款利率上調(diào)也僅在去年8月15日和今年3月16日兩次進行，累計力度僅有0.54%。相對于其他調(diào)控，貸款利率上調(diào)顯然才是更具有“普適性”影響的措施，0.54%的力度難以對沖的去年來房地產(chǎn)價格的上漲，貸款實際利率為負仍在很多城市存在。

　　從目前央行利率決策機制看，本次出臺加息政策幾乎完全是出于CPI的考慮。但是，相對于零售商品市場(對應CPI)，房地產(chǎn)市場的規(guī)模并不算小，最新數(shù)據(jù)顯示，2006年全國消費品零售市場為76410億元，而商品房銷售面積達60628.1萬平方米，市場規(guī)模高達20510億元人民幣，這并不是一個小到可以被忽略的市場。而就目前的情況而言，抑制

房價上漲還需要進一步的加息。

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