高房價是由人為因素造成的

　　周民良：溫家寶總理的政府工作報告在談到房地產市場時，提出要深入整頓和規范房地產市場秩序，并要求地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。近日，全國人大代表、廣州市市長張廣寧要求中低收入者不用著急，房價肯定會降下來。全國人大代表、重慶市常務副市長黃奇帆則表示，對城市住房應該設置幸福指數與痛苦指數，痛苦指數過高應該對官員問責甚至處分。這些一線高官關于房地產問題的表態，給公眾留下深刻印象。

　　張琦：近年來

房地產規模擴張過快，價格上漲幅度驚人。從2004年下半年尤其是2005年開始，國務院及多個部委先后出臺了幾十項政策。但從效果來看，房地產投資增速雖然回落，但投資規模的增量較大；價格漲速回落，但依然在高位運行，與中央調控目標和居民的期望相差甚遠。主要問題是：房地產投資性和投機性需求大大高于真正的居民住房需求規模，造成了抑制價格上漲之勢的難度增大；住房供應結構不合理，居民一般性生活消費需求的住房供給不足，高檔公寓規模過大；市場秩序混亂，信息虛假導致了房地產市場供求關系嚴重扭曲，以致價格不斷上漲。

　　周民良：中國能夠生產出世界上價廉物美的工業品，卻不能生產出滿足國內百姓需求、房價收入比合理的價廉物美的住房，說明房地產市場存在秩序失衡甚至混亂現象。失地農民、步入社會的大學生、城市的中低收入者、進入城市的農民工，都因用地或者住房問題在城市化中被邊緣化，理應成為有良知的官員和學者關注的重點民生問題。

　　對房價高漲成因的一項調查顯示，有26.6%的受訪者認為地方政府對調控政策執行不力，有22.7%的受訪者認為開發商和中介機構囤積房源哄抬物價；5%的受訪者認為是由需求持續旺盛推動的。正如有媒體所指出的：“中國民眾現在普遍認為，高房價是由人為因素造成的�！�

　　應鼓勵集資建房和合作建房

　　張琦：國內外實踐證明，廉租房是解決城市低收入家庭的住房問題最有效途徑。新加坡的經驗是，以成本價向居民提供高層、高質量、容納人口較多的“組屋”，相當于我國的

經濟適用房，而向家庭相當貧困的人口提供廉租房。整個建設由非贏利機構建屋發展局發包和承包，并對土地征用、購房或者租房人資格認定、再上市、出租等方面出臺嚴格的政策規定。我國廉租房規模過小，受益民眾少，廉租房制度還不健全；經濟適用房的購買群體定位不明確，高收入家庭購買經濟適用房牟取暴利的現象相當嚴重。

　　周民良：房地產的諸多秩序性問題與供求過程中的體制、機制和政策有關，解決問題也需要從體制機制上著手。溫總理在政府工作報告中指出，建立健全廉租房制度，改進和規范經濟適用房制度。從供給角度看，還應該鼓勵各種集資建房、集體建房、合作建房行為，打破開發商與購房者“華山一條路”的供房模式，這也是中國改革開放過程中民營企業興起、迅速改變工業品供應短缺的經驗。

　　從需求方面看，對于多占地產、多購房產等投機性行為，應從稅收角度加大治理力度，以減少不合理的市場需求。的確，征稅也許不是讓房產價格下跌的關鍵因素，但卻應是宏觀調控中不可“缺位”和“失職”的因素。

　　將房價收入比作為對地方政府的重要考核標準

　　張琦：在省以下實行土地垂直管理、審批制度、重新調整后，地方政府的管理權限得到擴大。要深入整頓和規范房地產市場秩序，依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為，必須依靠各級地方政府。從這幾年的實踐看，很多城市房地產市場價格不斷上漲以及市場交易秩序無法得到有效控制的關鍵，在于地方政府缺乏真正實施宏觀調控政策的利益推動。

　　讓地方政府切實負起責任，一是要保持與中央各項政策的一致性，要讓各項政策迅速落實；二是要割斷政府與房地產開發商、銷售商等不正當的利益關系；三是要建立健全房地產管理的協作機制。地方政府要協調好國土資源部門與建設部門、與法律等等之間建立房地產管理協作機制；四是要建立領導責任制尤其是一把手責任制，克服以前聽之任之的現象發生。

　　周民良：能否有效地對目前扭曲的房地產市場進行干預，是檢驗各級地方政府對中央政府宏觀調控政策理解力與執行力的重要標志，也顯示地方政府的執政能力。房地產的現有格局與社會公平正義和老百姓安居樂業的期望差距巨大，更呼喚“清流”型的政府治理與政策管理。

　　在國外，某一個市場出現問題，相關的政府官員要承擔執政不力的責任，韓國建設部長因為房價上漲過快而下臺就是明證。從科學發展觀和建設和諧社會的角度出發，應將房價收入比作為對地方政府政績的重要考核標準。對拆遷安置矛盾多、房價上漲過快、房價收入比大的城市或地區的黨政領導人，實行行政問責制度；在房地產價格高企、百姓怨言較多的城市或者區域，可以借助不帶有利益傾向的獨立機構的力量加強調研，必要時加強紀檢、司法、

審計等行業的介入，從源頭和關鍵環節干預和糾正扭曲的市場；在干部選拔與提升上，優先考慮那些房地產價格與居民收入水平相對協調的城市和區域的領導人。

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