易憲容

　　房地產問題又是這一屆兩會關注的熱點，不僅政協的第一個議案就是關于經濟適用房的，而且溫家寶總理在政府報告中，談到房地產方面的篇幅也比以往多，其中還特別提到了要遏制房價過快上漲。

　　目前市場上一種主流意見是，房價這幾年之所以越是調控越是快速飆升，就在于政府的住房保障體系沒有建立起來，在于目前國內生產的廉租屋、經濟適用房太少，在于政府沒能履行對房地產市場的公共職能。其實，如果政府的房地產政策真的是按照這個思路，不僅不能解決中國絕大多數居民的住房問題，而且也會讓國內房地產市場問題越來越復雜。

　　首先，目前中國居民絕大多數都處于中低收入水平，在這樣的前提條件下，如果這些民眾的住房都是通過住房保障體系來解決，那么我們可能又會回到1998年住房改革的原點，即只能通過政府福利分房來解決。我想盡管8年來

　　按照現在市場流行的住房保障體系的思路，要建立大量的廉租屋，那么這種大量又是多少呢？它的住房對象又是哪些人？按照發達市場體系情況來看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力、殘疾人、老人等住房的問題，在美國這個比重不會超過總人口的3-4%。

　　有人說，其他部分可以通過經濟適用房來解決。我先不討論這種經濟適用房的合理性。北京市3年要拿出“兩個一千萬”來建經濟適用房及限價房，如果這些住房的建筑面積每套在50-90平米之間，取平均數按照每套70平米算，那么兩千萬平米住房相當于30萬套住房。30萬套經濟適用住房對于1700萬，600萬戶人口(以2006年統計數)的北京來說，同樣是杯水車薪，占總居民戶口的比重只是5%，這還不包括新增人口。

　　更何況，目前北京經濟適用房采取定向分配的方式，即經濟適用房購買完全把指標劃撥到各級地方房管部門。這種分配方式，不僅會加劇城市居民住房的不公平，也是對城市其他居民住房分配的一種制度性掠奪。而且一旦經濟適用房分配成為一種權力管制的資源，一些權力部門利用經濟適用房設租與尋租也就不可避免了。

　　還有人說政府可以建筑限價房來解決居民的住房問題。大家都是知道，房地產市場是一個資金密集、生產周期長及高風險的市場。房地產市場價格上升時期，限價房肯定會有市場，但是當房地產市場出現周期性的逆轉，價格向下調整時期，生產的限價房可能無法銷售出去，政府有沒有能力幫企業承擔這樣的風險？

　　總之，中國房地產宏觀調控的核心是建立中國的住房保障體系，但這個住房保障體系仍然是以市場為基礎。首先是要針對中國實際情況把中國的房地產市場定位為消費者市場，就得明確規定房地產市場發展的宗旨就是建設居民消費者的市場，政府的政策就得圍繞著這個定位讓市場生產絕大多數居民有支付能力的產品，那么以經濟適用房、限價房等來調整

　　還有，在房地產市場宗旨明確之后，政府可以通過貨幣化補償、利率優惠、稅收優惠等方式，對不同收入水平的居民采取不同的補助政策。這樣絕大多數居民可以根據自己的情況在政府幫助下進入不同的房地產市場。

　　(作者為社科院金融研究所研究員)

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