易憲容

　　2007年春節(jié)上班后的第一天，最為關(guān)注的財經(jīng)信息又是政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整的建議。可以說，此次由國務(wù)院出面的表態(tài)，應(yīng)該是2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)，而且就這次會議所強調(diào)的內(nèi)容來看，如“中國當(dāng)前要針對房地產(chǎn)重點地區(qū)，加強指導(dǎo)監(jiān)督，著力增加有效供給，抑制過旺需求，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場秩序，穩(wěn)定住房價格，解決低收入家庭住房問題，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，其針對性十分明顯。2007年政府對房地產(chǎn)市場會圍繞著該基調(diào)出臺相應(yīng)的政策。但是，這些政策效果如何，還不能確定。

　　從2004年開始，政府就出臺不少政策來對房地產(chǎn)市場進行

宏觀調(diào)控，無論是2004年的管住土地與信貸，還是2005年的“國八條”及2006年“國六條”，對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策之多、之細(xì)、之全面，是前所未有的。但是也應(yīng)該看到，近幾年來調(diào)控的政策是很多，甚至于有人稱是房地產(chǎn)政策的“井噴”，但是實際效果卻不是那樣理想。

　　現(xiàn)在我們思考的是，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控已多年，為什么會出現(xiàn)一年又一年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控？這樣的一種房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不僅在于其效果不佳，更在于早就會出現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“政策疲勞”了。所謂的政策疲勞就是無論是對于政策制定者與執(zhí)行者還是政策接受者來說都處于面對政策的疲勞狀態(tài)了，而在這樣一種態(tài)勢，即使是出臺再多的政策，要想產(chǎn)生好的效果則不容易了。

　　面對目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，政府不僅要出臺政策應(yīng)對問題，也要出臺房地產(chǎn)市場指導(dǎo)意見，最為重要的是對這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進入深入反思：為什么出臺了許多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不佳？為什么只要一出臺政策，無論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè)及銀行都能夠找到抵消這些政策的辦法？關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的設(shè)計不周全，還是房地產(chǎn)宏觀政策設(shè)計者沒有考慮市場對這些政策反應(yīng)的預(yù)期？

　　從近幾年來房地產(chǎn)出現(xiàn)的情況來看，種種房地產(chǎn)政策的出臺都會成為房地產(chǎn)開發(fā)投資一個又一個的熱點，不同的房地產(chǎn)政策出臺都會成為房價上漲理由。我們只要對這些現(xiàn)象做一些深入的思考，就會發(fā)現(xiàn)政府政策或政策意圖當(dāng)然是好的，但是往往沒有考慮到市場會如何反應(yīng)，沒有考慮到市場反應(yīng)與政策預(yù)期不合的原因。

　　目前房地產(chǎn)市場最為根本的問題就在于一些中央職能部門對于國際慣例的選擇(即根據(jù)其職能部門需要選擇一些為我所用的國際慣例)，把一個基本上是消費品的市場理解為一個投資品。國外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場發(fā)展了幾百年，它可以作為投資品市場來發(fā)展，但是中國房地產(chǎn)市場僅僅發(fā)展了幾年，而不到十年。如果中國也選擇性地以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品市場，那么無論是中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式還是房地產(chǎn)市場政策自然也就完全不一樣了。如果中國的房地產(chǎn)市場是投資品市場，但政府又希望以房地產(chǎn)為消費品的政策來調(diào)整，那么這些政策顯然是緣木求魚，根本無法達(dá)到實際效果。

　　比如說，如果房地產(chǎn)市場是一個投資品市場，在政府穩(wěn)定房價的政策下，政府就已經(jīng)對這個市場投資行為采取寬容的態(tài)度，那么投資者進入這個市場則是零風(fēng)險的，投資者進入這個市場就有利可圖。在這種情況下，一種有利可圖的投資品而且是零風(fēng)險，那么投資者豈能不蜂擁而入？在這樣的情況下，市場的需求是無限的，最大的供給也是無法滿足這種市場的投資需求的。而且由于投資者大量的涌入，房價的推高也就自然而然。

　　從根本上說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題就在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況做一個清楚的定位：或是投資品市場，或是消費品市場。政府應(yīng)根據(jù)清晰的定位出臺相關(guān)的政策。比如說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場是消費品市場，那么無論是房地產(chǎn)市場發(fā)展模式還是房地產(chǎn)市場發(fā)展之宗旨，就得生產(chǎn)絕大多數(shù)居民有支付能力購買的住房，就得通過稅收、信貸等政策來保證居民的基本居住權(quán)利，任何房地產(chǎn)市場的投機炒作，任何房地產(chǎn)市場的暴利行為就得通過各種政策嚴(yán)厲制止；如果房地產(chǎn)是投資品市場，那么政府應(yīng)采取另外的措施了。

　　其實，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場許多問題，根源上就在于沒有一個清楚的定位，根源就在于在沒有清楚定位的情況下，無論是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是銀行及投資者都在利用這種模糊性、非規(guī)范性、非市場性讓自己利益最大化。如果是這樣，那么調(diào)控政策能夠起到作用顯然是不容易的。現(xiàn)在是到了對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控認(rèn)真反思的時候了！

　　(作者為中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任)

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