易憲容

　　編者按

　　現(xiàn)階段，構(gòu)建和諧社會(huì)已成為中國(guó)社會(huì)發(fā)展的主旋律，作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的住宅產(chǎn)業(yè)，不可避免地受此大政方針的影響。因此，在近兩年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策設(shè)計(jì)中，關(guān)于住房保障的“戲份”將明顯增加。

　　日前，建設(shè)部通報(bào)了2006年全國(guó)廉租房建設(shè)情況。建設(shè)部表示，目前仍有145個(gè)城市尚未建立廉租房制度，廉租房覆蓋范圍較低，相當(dāng)數(shù)量的城市，廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢，建設(shè)部要求今年所有市縣須建廉租房。目前，中國(guó)的住房保障體系包括公積金、廉租房、尚未房改的公房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、購(gòu)房補(bǔ)貼等諸多組成部分，本專題將對(duì)住房保障體制與實(shí)物型產(chǎn)品，分類進(jìn)行分析和研究，以期大致梳理出住房保障體制構(gòu)建的發(fā)展路徑。

　　住房保障：應(yīng)堵住權(quán)力尋租黑洞

　　最近，面對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)，面對(duì)住房消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高房?jī)r(jià)嚴(yán)重質(zhì)疑，無(wú)論是中央職能部門，還是國(guó)內(nèi)各地方政府都希望以好的方式來(lái)化解矛盾。比如用技術(shù)性硬約束來(lái)要求各地調(diào)整住房結(jié)構(gòu)；北京市場(chǎng)要在3年內(nèi)蓋2000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房，以及房地產(chǎn)職能部門希望通過(guò)政策的方式讓經(jīng)濟(jì)適用房的建筑回歸到政府手上等。

　　對(duì)于這些設(shè)想與愿望，對(duì)絕大多數(shù)無(wú)法進(jìn)入高價(jià)房市場(chǎng)的民眾來(lái)說(shuō)自然是好事。但事實(shí)上已證明，這種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有較大差距的做法要達(dá)成并不是件容易的事情。特別是當(dāng)政府職能部門把經(jīng)濟(jì)適用房建筑權(quán)重新交回到各級(jí)政府手上時(shí)，無(wú)論是市場(chǎng)還是絕大多數(shù)住房消費(fèi)者一定會(huì)陷入更大的困境。因?yàn)椋�這種制度安排經(jīng)過(guò)2003年轉(zhuǎn)變之后只能為尋租創(chuàng)造更多的條件。

　　不合理的制度只會(huì)推高房?jī)r(jià)

　　1998年住房制度改革，相關(guān)的文件(即國(guó)發(fā)23號(hào)文件)規(guī)定，中國(guó)應(yīng)建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”。這也是1998年住房制度改革所確立的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式。但是2003年的“國(guó)發(fā)18號(hào)”文件，則完全改變中國(guó)住房發(fā)展模式，該文件指出，“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品房；同時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍”。

　　2003年后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，由1998年確立的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系改變?yōu)橐陨唐贩繛橹鞯淖》抗��?yīng)體系。而這種房地產(chǎn)發(fā)展模式的變化從而使得各地方政府住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化。比如1999年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積曾達(dá)1億平方米左右，約占同期商品住宅竣工總面積的50%；2003年銳減至6.1%；到2005年只剩下約2.5%。至于廉租房，直到2006年年中才有33萬(wàn)個(gè)單位。更為嚴(yán)重的是，不僅公共性的住房供應(yīng)嚴(yán)重減少，而且這少有的公共性住房供應(yīng)為一些地方提供了尋租的機(jī)會(huì)。比如，有些地方就明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房定向性銷售，從而使得公共性質(zhì)的住房供應(yīng)成了權(quán)力尋租的出口。

　　一些地方政府及與住房相關(guān)的政府職能部門希望重新回歸1998年以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)的住房供應(yīng)體系，或希望通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)化解目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的矛盾與沖突。可以說(shuō)，這樣的思路不僅逆市場(chǎng)發(fā)展，也是不可行、行不通的思路。但是這種思路則為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)格找到存在的理由。

　　在不少房地產(chǎn)開發(fā)商看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)并不是問(wèn)題，因?yàn)榫湍壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，高房?jī)r(jià)完全是市場(chǎng)供求關(guān)系決定。如果市場(chǎng)沒(méi)有巨大的“剛性需求”，市場(chǎng)的價(jià)格如何能夠上漲得這樣快。至于高房?jī)r(jià)把絕大多數(shù)民眾隔在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，那么不是房?jī)r(jià)過(guò)高，而是政府沒(méi)有建更多的經(jīng)濟(jì)適用房，即民眾沒(méi)有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)不在于房?jī)r(jià)高而在于政府沒(méi)有提供更多的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　這完全是一種謬論。因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的價(jià)格高低，并不在于市場(chǎng)供求關(guān)系，而在于市場(chǎng)到底是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)。由于住房商品的多樣性，如果住房是投資品時(shí)，其價(jià)格并不在于消費(fèi)者與產(chǎn)品的供求關(guān)系，而在于投資者對(duì)產(chǎn)品的預(yù)期及相關(guān)的金融工具；如果市場(chǎng)的投資者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，特別是地方政府隱性擔(dān)保住房?jī)r(jià)格只是上漲不跌，加上有比較便利的金融工具，在這種情況下，不僅會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而且房?jī)r(jià)上漲幅度是無(wú)止境的。房地產(chǎn)開發(fā)就是借助住房產(chǎn)品的性質(zhì)多樣性，來(lái)尋找房?jī)r(jià)快速上漲的理由。由于住房是投資品，價(jià)格的上漲也就十分必然；由于住房是消費(fèi)品，政府就有理由幫助大眾來(lái)解決。

　　住房保障體系應(yīng)如何確立

　　針對(duì)中國(guó)實(shí)際情況，要建立起中國(guó)有效的住房保障體系，第一件要做的事情就是要明確在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的定位：那就是不管住房是投資品還是消費(fèi)品，都要首先滿足國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民基本的居住及相應(yīng)的住房福利水平提高的需要。

　　在政策上，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宗旨給予嚴(yán)格的界定，對(duì)一些不當(dāng)?shù)男袨楹椭贫纫?guī)則進(jìn)行規(guī)范。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，就在于投資者進(jìn)入過(guò)多，不少地方完全成了一個(gè)住房投資市場(chǎng)，這種行為就應(yīng)當(dāng)予以糾正。

　　通過(guò)嚴(yán)格的制度安排，如稅收、信貸政策等，首先要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為消費(fèi)者或居民自住的市場(chǎng)。在這樣的大前提下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作，從土地拍賣到商品房建設(shè)完全可以通過(guò)市場(chǎng)的方式來(lái)化解目前國(guó)內(nèi)居民的住房問(wèn)題。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宗旨是滿足居民消費(fèi)，那么市場(chǎng)生產(chǎn)的住房就得是絕大多數(shù)居民有支付能力的產(chǎn)品，而不是目前的高價(jià)房。特別是當(dāng)土地為公有、金融資源為政府所壟斷的情況下，政府更是有能力來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格在適當(dāng)?shù)膬r(jià)位上。因此，僅以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等來(lái)調(diào)整目前市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)水平，那是不夠的。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)宗旨明確之后(生產(chǎn)絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房)，政府還可以通過(guò)貨幣化補(bǔ)償、利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等方式，對(duì)不同收入水平的居民采取不同的政策。這樣絕大多數(shù)居民可以根據(jù)自己的不同情況進(jìn)入不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，目前住房保障體系要做的就是明確中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策及宗旨。如果這根本宗旨不確立，其他許多政策只能及市場(chǎng)之表而不及里。插圖/蘇益

　　(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任)

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