最近，面對過高的房價，面對住房消費者對房地產市場過高房價嚴重質疑，無論是中央職能部門，還是國內各地方政府都希望以好的方式來化解矛盾。比如用技術性硬約束來要求各地調整住房結構；北京市場要在3年內蓋2000萬平方米的經濟適用房及限價房，以及房地產職能部門希望通過政策的方式讓經濟適用房的建筑權回歸到政府手上等。

　　對于這些設想與愿望，對絕大多數無法進入高價房市場的民眾來說自然是好事。但事實上已證明，這種與市場經濟有較大差距的做法要達成并不是件容易的事情。特別是當政府職能部門把經濟適用房建筑權重新交回到各級政府手上時，無論是市場還是絕大多數住房消費者一定會陷入更大的困境。因為，這種制度安排經過2003年轉變之后只能為尋租創造更多的條件。

　　不合理的制度只會推高

房價

　　1998年住房制度改革，相關的文件(即國發23號文件)規定，中國應建立以經濟適用住房為主的住房供應體系，“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買

經濟適用房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。這也是1998年住房制度改革所確立的中國

房地產市場發展模式。但是2003年的“國發18號”文件，則完全改變了中國住房發展模式，該文件指出，“逐步實現多數家庭購買或承租普通商品房；同時，根據當地情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍”。

　　2003年后中國的房地產市場發展模式發生了根本性的轉變，由1998年確立的以經濟適用房為主的住房供應體系改變為以商品房為主的住房供應體系，而這種房地產發展模式的變化從而使得各地方政府住房的供應結構發生很大的變化。比如1999年全國經濟適用房竣工面積曾達1億平方米左右，約占同期商品住宅竣工總面積的50%；2003年銳減至6.1%；到2005年約只剩下約2.5%。至于廉租房，直到2006年年中才有33萬個單位。更為嚴重的是，不僅公共性的住房供應嚴重減少，而且這少有的公共性住房供應為一些地方提供了尋租的機會。比如，有些地方就明確規定，經濟適用房定向性銷售，從而使得公共性質的住房供應成了權力尋租的出口。

　　一些地方政府及與住房相關的政府職能部門希望重新回歸到1998年以經濟適用房為主導的住房供應體系，或希望通過經濟適用房來化解目前國內房地產市場所面臨的矛盾與沖突。可以說，這樣思路不僅逆市場發展，也是不可行、行不通的思路。但是這種思路則為中國的房地產市場高價格找到存在的理由。

　　在不少房地產開發商看來，中國房地產市場的高房價并不是問題，因為就目前中國的房地產市場情況來看，高房價完全是市場供求關系決定的。如果市場沒有巨大的“剛性需求”，市場的價格如何能夠上漲得這樣快。至于高房價把絕大多數民眾隔在房地產市場之外，那不是房價過高，而是政府沒有建更多的經濟適用房，即民眾沒有能力進入房地產市場不在于房價高而在于政府沒有提供更多的經濟適用房。

　　這完全是一種謬論。因為住房市場的價格高低，并不在于什么樣的市場供求關系，而在于市場到底是一個什么樣的市場。由于住房商品的多樣性，如果住房是投資品時，其價格并不在于消費者與產品的供求關系，而在于投資者對產品的預期及相關的金融工具；如果市場的投資者預期房價會上漲，特別是地方政府隱性擔保住房價格只是上漲不跌，加上有比較便利的金融工具，在這種情況下，不僅會推動房價上漲，而且房價上漲幅度是無止境的。房地產開發就是借助住房產品的性質多樣性，來尋找房價快速上漲的理由。由于住房是投資品，價格的上漲也就十分必然；由于住房是消費品，政府就有理由幫助大眾來解決。

　　住房保障體系應如何確立

　　針對中國實際情況，要建立起中國有效的住房保障體系，第一件要做的事情就是要明確在轉軌經濟下，中國的房地產市場發展應當有一個明確的定位：那就是不管住房是投資品還是消費品，都要首先滿足國內絕大多數居民基本的居住及相應的住房福利水平提高的需要。

　　在政策上，對國內房地產市場發展宗旨給予嚴格的界定，對一些不當的行為與制度規則進行規范。目前國內房地產市場價格快速上漲，就在于投資者進入過多，不少地方完全成了一個住房投資市場，這種行為就應當予以糾正。

　　通過嚴格的制度安排，如稅收、信貸政策等，首先要讓國內房地產市場成為消費者或居民自住的市場。在這樣的大前提下，整個房地產市場的運作，從土地拍賣到商品房建設完全可以通過市場的方式來化解目前國內居民的住房問題。

　　如果房地產市場發展的宗旨是滿足居民消費，那么市場生產的住房就得是絕大多數居民有支付能力的產品，而不是目前的高價房。特別是當土地為公有、金融資源為政府所壟斷的情況下，政府更是有能力來保證房地產市場的價格在適當的價位上。因此，僅以經濟適用房、限價房等來調整目前市場上的房價水平，那是不夠的。

　　在房地產市場宗旨明確之后(建造絕大多數民眾有支付能力的住房)，政府還可以通過貨幣化補償、利率優惠、稅收優惠等方式，對不同收入水平的居民采取不同的政策。這樣絕大多數居民可以根據自己的不同情況進入不同的房地產市場。因此，目前住房保障體系要做的就是明確中國房地產市場發展政策及宗旨。如果這根本宗旨不確立，其他許多政策只能及市場之表而不及里。

　　(作者為中國社會科學院金融研究所金融發展室主任)

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