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　　李開發，多年在政府與企業及研究機構任職，研究方向為企業法人治理結構、城市經濟發展戰略、城市規劃、環境保護。是多家媒體與企業聘請的經濟學家、城市規劃專家、決策顧問。關注弱勢群體的生活境遇，關注城市房價與房地產宏觀調控，有近百篇專欄文章，被人稱謂“窮人經濟學家”。

　　2月12日-2月18日，新浪財經把一周的時間留給李開發。----編者按

房價調控無指標無責任導致成“空調”     2月14日  星期三

　　文/李開發

　　——兼駁董藩教授關于統計數據的結論

　　城市住房歷來關系民生大計，讓所有人都能安居是和諧社會的核心內容之一。在農村，農民憑宅基地建房；在城市，多年來是單位建房、個人建房與市場商品類住房一起上，數十年來相安無事。然而，近幾年住房商品化改革以來，單位建房與個人建房被剝奪，完全聽任

開發商擺布，開發商加上貪腐官員、無良學者，外加投機炒房人、外資炒房人、洗錢者的共同合作，房價如發瘋似的連續走高。2005年，國務院敦促相關部委，合力調控房價，因此有了“國八條”的出臺，2006年又有了“國六條”的出臺。然而兩個國字號的文件出臺，也沒有將房價穩住。所謂房價調控初見成效，可能只有2006年下半年的兩項才可以圈點，一是未封頂的樓盤不能預售辦按揭貸款，二是前不久關于90平米的結論。人民群眾對房價高走不滿的呼聲幾乎可用響徹云霄來形容。

　　筆者思考近兩年多來屢屢失控的怪現象：房價的調控只剩下一個空洞虛泛的“穩定”：有的城市一個月漲10%，有的樓盤一天調價10%，這些都見于報紙報道。筆者認為，房價調控落不到實處，根本在于核心內容不靠譜：調控指標不明確，崗位責任不落實，獎罰措施全沒有，尚方寶劍變成銀樣蠟槍頭，聲勢浩大變成花拳繡腿，似這樣“調控”如何不變成“空調”。”

　　筆者認為，房價調控，有六個方面沒有指標：

　　一是房價監測沒有一個科學真實的指標體系。以2006年第一季度數據為例，北京市建委的統計數字全市商品住宅期房單月價格分別為每平方米6687、6957和7046元，同比上漲14.8%，而在7天后北京市統計局發布的數據卻顯示，北京一季度全市商品住宅期房價格同比上漲7.6%。據介紹說統計部門是抽樣調查，建設部門用的是均價的方法，但不管是那種方法，相差高達100%也是天下奇聞。另外，國家局與地方局不一樣，研究部門與綜合管理部門又不一樣。例如國家發改委研究部門與國務院發展研究中心的房價數據與國家統計部門、建設部門又不一樣。

　　二是城市的監控范圍沒有確切指標。由于近些年城市實行市管縣體制，城市的概念有天壤之別，市管縣的城市與真正的城市在范圍與管理轄區的情況相差極大。象重慶市，其實就是一個大省，農村占到90%。北京市屬下轄區原來也有好多是縣。離城市數十公里上百公里的地方，城市戶籍的既不在那里生活，也不在那里工作，就因為一個體制，農家的小樓就可以與城市中心的房價扯平，這樣的統計原本就是毫無參考價值的胡涂帳。談調控房價完全是指城市，因為農村是有宅基地的，住房只有建筑成本。由于我們把一些遠離城市數十公里甚至近百公里的地方都當成城市房價來統計，就鬧出了天大的笑話，所謂房價監控體系當然也就失去了應有的作用，與人民群眾的感受差距更大。相關的部門的房價數據成為現行監控體系下的一個笑柄。

　　三是房價的漲幅沒有調控操作指標。作者研究城市經濟，知道城市經濟發展必須有合理恰當的發展指標，快了有問題，慢了也不見得好，需要綜合平衡。國民經濟發展有發展指標，十一五規劃也有大量的具體指標考核，唯獨事關8億城市居民的房價調控沒有操作指標。按科研習慣，不論是參照國際上房價變化規律，結合國情，還是與GDP掛鉤，或者與居民家庭年收入掛鉤，總得認真思考拿出有實在內容的指標來。回想1998年國務院住房制度改革的時候，超過居民家庭收入的四倍要給予補貼的內容，對照聯合國人居環境署與世界銀行的一些評價標準，參考指標總是有的。而且許多參考指標也是綜合了近百年城市發展的歷史。沒有對城市房價的漲幅調控指標，如何調控，也根本談不上考核。

　　四是城市家庭年收入與城市人均收入指標明顯不科學。近幾年來，筆者調研最深切的感受是，算城市人均收入是全按戶籍人口，把城市的總收入往戶籍人口上算，算大，算得官員臉上好看，城市的外來常住人口與大量流動就業人口雖然數量巨大，貢獻也巨大，有時占到城市人口的四分之一，有的城市簡直就是一比一，但還是被一筆勾銷了。只有到算公用設施，算城市資源，算人口壓力，才把龐大的城市流動人口當回事。算GDP時也一樣，專家們說，城市許多人有灰色收入，說平均收入不足信，但是沒有專家說數百萬外來打工者許多人月收入可能遠遠不足千元。相關指標在評估房價漲幅時用城市人口的小數字，評估交通壓力或城市建設的時候就用城市人口的大數字，甚至還用某某城市不僅是某某的城市，還是中國的某某，甚至世界的某某，做法近乎滑稽。

　　五是房價的統計沒有基本的分類, 眉毛胡子一把抓。別墅的房價，商品房的房價，限價房的房價，經濟適用房的房價，廉租房的房價，扯平攤了做統計，份額不清楚，失去了指導性，也失去了分類調節的意義。另外，城市中心區的房價，城市非中心區的市區的房價，能夠容納城市上班族居住的郊區地段的房價。這樣的眉毛胡子一把抓的房價統計不分類型，不分比重，有這樣的統計與沒有也差不了多少。

　　六是各類房屋計劃供應量與社會需求量沒有管理與供應指標，更沒有輪候期制度。在香港與新加坡，只要符合條件去登記公屋，登記廉租屋，相關部門立即告訴你輪候期多長時間。在我們的發展與需要的調節中，供需不搭界，根本還沒有輪候期這一說，開發沒有指標，位置沒有明確，囤地待漲價成了普遍現象。因為所有的等待都是未知數，所以才多次出現數千人通宵排隊的大場面，當然也就創造了相關官員貪腐的有利條件。求爺爺告奶奶，送大禮，一個經濟適用房指標能買18萬元，都是這種制度不完善惹的禍。

　　在調控的管理方面，筆者認為，核心在于根本就沒有責任落實與獎罰體系。由于政府部門的進一步深化改革還剛剛開始，部門與部門之間的銜接不協調，過去兩年的房價調控，相關部門在龐大的利益集團不停的游說下，各自為主，強化部門利益，使得一些原本有效的調控措施得不到有效落實，立場軟化、各唱各的調，核心是無人承擔責任，罰誰都不明確，最終使得調控結果與目標相距甚遠。一項工作要獲得成功，除了目標明確與措施與手段得當外，一條特別有效的做法就是把指標層層分解，明確責任單位、責任崗位，責任時效，明確獎罰措施，做得不好的，那個頂帶花翎能否摘去，相關責任人明確受罰，壓力才能轉為動力，這樣的調控最終才能取得好的效果。

　　結合在政府與企業的管理工作經驗，筆者認為，政府的主管首長，相關的職能部門首長應該有一個責任與獎罰制度。中央政府的相關部門如何分工，地方各級政府從領導與相關部門，如何考核管理，如何措施有力，對在調控房價過程中工作不力的應該有什么的責罰等，政府要有出臺明確的措施和細則。

　　在如何落實政府對房價宏觀調控指標方面，筆者認為，鑒于過去兩年的調控實際，建議國家應該成立一個城市房價調控領導小組，有國辦或發改委牽頭，協調相關職能部門的行動，解決各職能部門之間工作不銜接、口徑不一致的問題，解決部門利益的交叉問題，保證中央政府的房價調控措施有效落實。然后，要把房價調控的指標分解到部委及相關司局，明確崗位責任、嚴格年終考評。對調控房價工作執行不力的，或陽奉陰違的，要明確責罰措施，甚至應該動一動這些官員的烏紗帽。黨和政府如此下大力氣抓房價的宏觀調控，努力解決廣大中低收入階層的住房問題，只要我們明確崗位指標責任，嚴明賞罰，房價一定能夠從“空調”到“實調”，房價自然也會得到有效控制，建筑社會主義和諧社會的房價體系必然會得到有效落實。

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