美國來信之薛涌專欄(逢周二、周六刊出)

　　不久前，一些地方政府為了安撫民意，要求房地產商公布建房成本，引起廣泛爭議。最近，波士頓地區正好爆出了房地產商因為虛報成本而引發的官司。雖然案子還沒有最后了結，但在這一過程中所反映的有關法規，對我們制定平抑房價的政策不無啟發。

　　問題出在對馬薩諸塞州的40B法規的執行上。所謂40B法規的基本精神是，一些私人房地產商，可以申請特批的土地，為中低收入階層建經濟適用房。作為條件，其贏利不得超過20%。但有三家房地產公司濫用這一法律，虛報成本，隱瞞贏利，被州政府抓住，要求他們將400萬美元左右的巨款退給當地的納稅人。

　　波士頓地區房價高，地皮緊張在美國是有名的，最近甚至出現因為買不起住房而人口流失的現象。為了解決住房問題，這個40B法規旨在緩解房價的壓力。一般而言，當地對建房用地的審批非常嚴格，有所謂區域規劃法，不容許過密建造。住房建造過密，會引起人口過度集中，環境失衡，公用設施負擔加重，交通堵塞等問題。所以，房子的規模和占地需要呈一定的比例。有的鎮，30%—40%的地面是自然保護地，根本不讓建房。這樣，地皮就更緊張，房價也就更高。

　　40B法規則規定，在經濟適用房不足總住房量的20%的地區，如果房地產商愿意在有限贏利的條件下建經濟適用房，他們可以申請到特別的地皮，繞開當地區域規劃的限制，在相對小的地面密集建房。比如在原來的獨門獨戶的地皮上，可以為幾個家庭建連體式住房。這樣幾家分攤地皮費用，房地產商的贏利又受到限制，房價自然得到平抑。

　　不過，一些房地產商進入這個市場后，就想盡辦法繞開40B的規定進行非法贏利。一家房地產公司的贏利竟達56%，另一家聲稱賠錢，但實際贏利14%，還有一家稱只贏利1%，實際則贏利17%。其手法可以說五花八門。比如一家公司報出的成本中有3200美元地毯裝修費用。結果發現，地毯鋪在該公司一個合伙人在鄰近一州的家里，賬卻算到了房子的造價上。還有一個公司拿到地皮后，馬上轉賣給另一公司，贏利50萬。但第二家公司建了房報成本時，把自己買地皮的錢算作地價，而沒有包括第一家公司轉賣地皮的贏利。這等于讓消費者分擔倒賣地皮的成本。還有一家房地產商，從自己擁有的公司“貸款”建房，并把貸款的10%的利息也算入成本。

　　當我看到這些公布到《波士頓環球報》的賬單后，幾乎目瞪口呆:房地產公司的一個計劃就是幾百萬美元。即使個人買一棟住房，也要幾十萬美元。可是查核成本時，連3200塊的地毯裝修費也不放過，居然追到了外州的房子中找回那塊地毯。這里還有什么我們房地產商津津樂道的“商業機密”存在呢？

　　波士頓和中國大城市的實際情況當然不同，其平抑房價的政策也不是很成功。所謂40B法規，在當地也頗受爭議。不過，這一案例，對我們平抑房價還是有許多啟發。

　　中國的土地是國家所有。所謂國家所有，就是老百姓所有。因此，房價問題應該通過更民主的方式來解決。我由此提出一個基本思路:一個城市居民的收入構成是多少，應該有公開的資訊。根據居民收入的構成，讓居民自己決定城市應該以什么樣的價格撥出多少用地建造經濟適用房。比如如果一個城市的居民有70%屬于中低收入，那么，老百姓可能要求政府至少拿出50%的住房用地來滿足這70%的居民的住房要求。這部分地價必須以老百姓能夠接受的價格出讓(本來地就是老百姓的)給房地產商。房地產商拿到地后，在有限的贏利比例內經營，一塊磚、一塊瓦、一塊地毯的價格都必須公開核算成本。這樣，建出來的房子老百姓就能承受得起。

　　最近張維迎和任志強等人都提出政府要負起給窮人建房的職責，讓房地產商放開手賺錢。這是從市場經濟的后退。政府建房，效率低下，規格單一，很難滿足低收入階層的要求。更何況，這也解決不了中產階層買不起房的問題。解決住房問題，關鍵還是要能夠締造一個平民市場。如果批給房地產商的地價是老百姓同意的，房地產商的贏利比例也是老百姓能接受的，那么在這個范圍內，房地產商們可以放開手腳進行商業競爭，甚至可以建一些中高檔的經濟適用房，讓中低收入的人有多種選擇，讓市場經濟在更廣泛的范圍內發揮效力。

　　(作者系旅美學者)

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