新浪專欄作者李開發。(新浪財經資料圖片) 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　李開發，多年在政府與企業及研究機構任職，研究方向為企業法人治理結構、城市經濟發展戰略、城市規劃、環境保護。是多家媒體與企業聘請的經濟學家、城市規劃專家、決策顧問。關注弱勢群體的生活境遇，關注城市房價與房地產宏觀調控，有近百篇專欄文章，被人稱謂“窮人經濟學家”。

　　2月12日-2月18日，新浪財經把一周的時間留給李開發。----編者按

脫離國情的租房理論實質是為富人牟利     2月13日  星期二

　　文/李開發

　　去年下半年以來,不止一次有所謂開發商與地方官員為

房價上漲辯解,其中突出理由之一是租房理論。有位官員稱“租戶論大嘴”，竟說中國70%的人應當租房。理由是外國城市的人口中租房是一個普遍現象,而中國人頭腦中買房的愿望太強烈了。一些學者與開發商一起嚷嚷，中國的房價之所以高，是因為眾多買房人把房價抬起來了，于是訓導說，中國人不要都想著有一套住房，要習慣于租房。有的學者說，有錢人買房，買幾套房用來投資，一是博得投資升值價值，二是博得出租收益。所以投資或投機客炒房，一頭連著窮人，一頭連著富人，是好事情。沒錢的就應當租房，沒有錢要買房做什么？窮人就應該到富人那里“租房”去。

　　這些官員與學者與開發商的嚷嚷聽起來很有道理，很能蠱惑人。但是一分析就知道根本經不住推敲。

　　一是沒有多少人租得起還算“體面”的房子。據我所知，那位“70%租房論”的先生是某部委一位官員。論工資，大概每月絕不超過5000元。他現在住房的那個位置，如果要租個100平方的房子，可能不少于4000元/月。比方說，北京北三環的薊門橋旁邊的太陽園小區，我的朋友租了一個100平米的房，每月4500元。設想這位官員如果租房，要花去本月工資的80%，如果他夫人每月工資只有3000元，家里的日子也是結結巴巴的，在生活費、教育費、交通費、通訊費等支出后，每月可能剩不了1000元，成為城市低收入階層一族。100平米的房遠不豪華，結果就是這個樣子。現在的北京大概四環內的100平方米房租都不會少于3000元了，北京2005年人均收入不過17653元，“租房論大嘴”們如果自己也租不起，為什么那么熱衷鼓勵別人去租房？其中奧妙令人三思。

　　二是國外的房租與國內相比確實很便宜。現在北京惠普公司工作的一位中層主管告訴我，她在日本工作了8年，在日本東京這樣的大城市，在相當于北京三環外邊的地方，租一個一室一廳，每月租金10萬日元，相當于白領個人月收入1/6左右。也就是說，在北京中關村這樣的地方，多數白領可能是3000元左右，1/6可能就是500元/月。在北京四環內只能是兩人一個房間合租的價格了。在英國的曼徹斯特的相關大學，教授月工資約3000—4000英磅，購一個200平方米的別墅約10萬英磅，租一個房子60平方米，通常300—400英磅，可見在許多國家，房租是非常便宜的。租房理論的來源地是外國,可外國的情況跟中國的遠不一樣。

　　三是許多國家為需要租房人群提供了大量的廉租房。在美國，首先是明確劃分高中低收入者的界限，每年一次并予以公布。根據分類供應制度的要求，采取可行的措施，保證中低收入者能買得起或租得到相應的住房。堅持建設小戶型低造價住宅。低收入者租住符合政府規定要求的住房，只支付戶收入25%的租金，超過部分由政府付給出租房主。在英國，由住房協會統籌廉租房房源，供應廉租屋。即政府(或單位)出錢建設適合低收入者居住的公房，然后用低廉的租金租給經審查合格的低收入者居住。在新加坡，有80%的個人房產是政府投資開發的組屋。收入最低的20%的人群，也幾乎全部擁有組屋。新加坡政府是按照低于市場價格出售組屋的，外形設計都比較講究，周圍環境也不錯。在德國，政府規劃用地，由發展商開發，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補貼給開發企業。在加拿大，政府要求發展商在興建項目之時，劃撥出10%—15%的項目用地進行保障性用房租售。

　　四是目前國內許多城市租房市場問題太多，坑人無限。一是中介，許多中介是黑中介，忽悠水平特別高，你看那到處報紙上刊登的中關村一居室是800元，其實門也沒有，全是騙那些外地剛來北京的，讓人以為便宜，先把中介費交了，然后那個房子就被人“先下手租了”，只能再找下家。然后就是一個多月，可能看了好幾次，反正就再沒有價格如先前說的那樣便宜，，然后你也絕望了，中介費當然就給中介公司吃了。目前的中介公司問題太多，已經多次被工商部門查處。二是價格看上去真便宜的遠郊區樓房也不能租。由于路遠，房租的便宜但抵不了交通費成本與時間成本。比方說，在北京，你要住昌平城區，八達嶺高速每天來去12元的費用，一個月就接近300元成本，時間成本每天2小時，每月可能相當于6個工作日，假如上班每月1500元，每天勞動報酬60元的話，時間折算成本相當于360元。累計起來每月多花了660元。第三，租房者與房東有著多種矛盾不好解決。比如，房租漲價的問題，比如居委會要讓租房者交衛生費的事，比如，非單元合租房就有個互相影響的事，比如關于水電氣各個項目的結算標準的事，許多矛盾時受傷是總是租房人。房東與租房戶還有許多無法預料的糾紛，比如說電話費押金。我的一個同事曾經發生過1000元電話費押金無法收回。因為我們的電信企業的管理制度是每月20號是帳期，而許多租房通常是月頭月尾算，這樣，你月底到期走人，但電話費有10天在下個月賬期上，要到下個月20號后才能結清賬務，第二，就這不在帳期的10天，只有長途電話可以打單子，市內電話可就沒有分清了。結果這電話費押金就再也無法收回。其實還有其它各種事情。租農家小院平房，可能連上下水都沒有，要上個廁所也許要800米，非常不方便，如果是遇上瀉肚子，那可就遭罪了。

　　五是政府根本沒有提供可租用的房子。近幾年的數字是，政府提供的廉租房，從數量上是極少的，可能不足城市開發住宅類房屋的1%。另外從對象上看，僅是向拆遷戶開放。據建設部通報，在291個地級市中，有77個城市甚至連廉租房的概念也沒有。

　　那么，人們為什么多傾向于買房而不是租房呢？筆者認為，應當從經濟學規律上去找答案。任何人都有一把經濟利益的算盤，每個人在經濟活動上都是利已的，正象亞當·斯密所說的那樣，所有的人都是“理性經濟人”，“追求自己利益是人們從事經濟活動的唯一動機”。那么，人們不去租房都是自己的經濟利益的現實選擇，或者是房租太貴，或者是租房時間成本與交通成本承受不了，或者是沒有獨立空間，特不方便，太沒個性太不自由，因此只要能想辦法東拼西湊夠首付的錢，就會拼命買房。理由是，與其讓房東賺房租，與其生出一大堆扯不斷理還亂的事情，遠不如向銀行貸款，買了自己的房，交了月供后最終自己還能落套房。即使將來離開需要搬家，到時房地產升值可以扳回本金還能有點收益，這個道理不言自明。

　　因為城市租房市場現狀如此，因此“倡導”人們去租房，甚至倡導70%的人去租房，面對現實，只有不食人間煙火的人才能提得出來。對廣大需要房子的工薪族與外來勞動者來說，“租房”兩個字真的是好沉重。市場是非常現實的，“租房”不需要倡導，買房也不需要鼓勵。任何一個“理性經濟人”都懂的是，根據自己口袋里的銀子的多少，宜租則租、合買則買，“倡導”又能頂什么用？如果說倡導有用的話，只是替富人張目，為富人在等待房產增值的過程中再牟得房租收益罷了！

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