當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系改革的重點(diǎn)，應(yīng)該放在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié)上。通過調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種，建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅種體系。

　　國(guó)稅總局與財(cái)政部日前聯(lián)合發(fā)出通知，今年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

　　我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系還不完善

　　從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，到新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍，再到城鎮(zhèn)土地使用稅提高稅率、擴(kuò)大征稅范圍等，今年以來相繼實(shí)行的一系列土地稅費(fèi)調(diào)控措施，似乎預(yù)示著一個(gè)明確政策信號(hào)，即要加強(qiáng)稅費(fèi)政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用。但就目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系的結(jié)構(gòu)特征來看，要達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)恐怕力難從心。

　　目前，我國(guó)在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)，分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地

　　雖然各稅種的納稅人、計(jì)稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但是有一些稅種的性質(zhì)與功能有相近之處。而且，部分稅種當(dāng)初的設(shè)立，更多地考慮了當(dāng)時(shí)條件下的經(jīng)濟(jì)狀況，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的綜合規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，存在征稅稅基重疊，或同一稅基設(shè)兩個(gè)稅種的問題。這無形中會(huì)增加納稅人的負(fù)擔(dān)。

　　比如，土地增值稅在1994年設(shè)立的時(shí)候，正值深圳、海南、北海等部分沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)大城市出現(xiàn)炒地?zé)幔�開而不發(fā)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，為防止倒買倒賣土地，從而開征該調(diào)控稅種。隨著土地“招掛拍”和開發(fā)措施的實(shí)施以及宏觀經(jīng)濟(jì)成功軟著陸，土地增值稅的歷史使命完成了，也就慢慢為大家所淡忘。而今又舊事重提，強(qiáng)化征收該稅，對(duì)于壓縮房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間可能有一定效果，但對(duì)于老百姓所期望降低住

　　再比如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅的性質(zhì)基本一樣，只是征收的對(duì)象有一定的差別，而印花稅、契稅更是非常古老的稅種，對(duì)調(diào)控談不上有什么積極意義。如果說是為了防止投機(jī)性交易的話，那么與房屋轉(zhuǎn)讓利得的個(gè)人所得稅的作用就重合了。

　　要著眼于提高稅收調(diào)控精準(zhǔn)度

　　對(duì)于城鎮(zhèn)土地使用稅，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：“土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅�！睆钠涔δ芏�言，的確可以促進(jìn)合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)不同地區(qū)、不同地段之間的級(jí)差收入，促使節(jié)約用地。

　　可是，這個(gè)稅種從法理學(xué)的角度來看，似乎不太合乎情理。因?yàn)椋�人們通過繳納土地出讓(使用)金，已獲得標(biāo)的土地70年(商業(yè)50年)的使用權(quán)，為什么還需要每年繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢？可見，這兩個(gè)稅費(fèi)的性質(zhì)也有重合之嫌。

　　倒是在2001年停征的固定投資方向調(diào)節(jié)稅，可能其調(diào)控的效果更為精確，也更加合理。

　　要想最大程度發(fā)揮稅收政策調(diào)控作用，關(guān)鍵在于提高調(diào)控的精準(zhǔn)度。縱觀我國(guó)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，總體呈現(xiàn)出“數(shù)量繁雜、功能重復(fù)”的特點(diǎn)。

　　在這樣一個(gè)多數(shù)量、低效率的稅制結(jié)構(gòu)體系中，要通過零敲碎打式的稅費(fèi)政策調(diào)配，順利實(shí)現(xiàn)中央的宏觀調(diào)控目標(biāo)，可能有點(diǎn)勉為其難。

　　改革重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié)上

　　針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，要從房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和保有各個(gè)環(huán)節(jié)入手，全面清理與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種稅費(fèi)，依據(jù)各稅種的性質(zhì)和功能，優(yōu)化稅種結(jié)構(gòu)，這樣才能確保預(yù)期的目標(biāo)和調(diào)控效果。

　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重；保有環(huán)節(jié)課稅少、負(fù)擔(dān)輕。就開發(fā)和流通環(huán)節(jié)而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系趨緊，在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅，只能提高房地產(chǎn)的價(jià)格，并不能有效降低開發(fā)商的利潤(rùn)，反而可能影響到房地產(chǎn)商品的供給。

　　我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)很大一部分是投資性需求，稅收對(duì)這種投資性需求的調(diào)控，主要體現(xiàn)在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié)。

　　我國(guó)目前在消費(fèi)環(huán)節(jié)并沒有針對(duì)消費(fèi)性需求和投資性需求制定差別性的稅收政策，在保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅種較少、稅負(fù)較輕，使得購房者的房地產(chǎn)保有成本較低，不利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

　　因此，當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系改革的重點(diǎn)，應(yīng)該放在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié)上。通過調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種，建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅種體系。

　　在消費(fèi)環(huán)節(jié)，可以對(duì)居民的消費(fèi)性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策，可以用個(gè)人所得稅的納稅總額按比例減免的方式，可以按購房利息支付減免的方式，也可以按納稅人為單元限額減免的方式，在多次變更住房條件時(shí)終生使用減免額度。

　　在保有環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)在新會(huì)計(jì)評(píng)估體系實(shí)施的基礎(chǔ)上，按照“輕稅、歸并、簡(jiǎn)化”的原則，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并在合適的時(shí)候及時(shí)推出綜合型物業(yè)稅。

　　□李華罡(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所博士)

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