趙曉

　　房價永遠是牽動著百姓與媒體神經的話題。在過去兩年多，雖然大家都在爭論房價，但爭論的立場不一樣，爭論的層面也不同，最后，出現了一個奇怪的現象：不同的問題混在一起，房價爭論變成煮漿糊，什么也說不清，什么也論不清了。

　　從公共政策的意圖來看，政府總是希望讓盡可能多的人能滿意，因此，政府也希望找到解決房價問題的出路。然而，由于煮漿糊式的討論，2005年以來所謂的房市調控變成了一個什么都可以往里裝的大籮筐，所出臺的政策變得十分混亂甚至自相矛盾。如有針對于高房價而制定的政策，目的是要“穩定房價”，但另一些政策卻強調土地資源不足，著眼于限制土地供應，特別是大戶型和別墅建設。分開來看，上述政策各有其道理，但放在一起就相互矛盾。試想，如果土地資源不足，希望大家節約土地，政府的政策應該鼓勵房價上漲，以高房價作為限制買大房子的殺手锏才對，然而這明顯又與“穩定房價”的政策相悖；而“房價穩定”的政策效果如果顯現，那等于是在給定收入的基礎上鼓勵大家要在相對較低的價格上買大房子，這與節約土地的政策目的又自相矛盾。

　　我認為，當前有關中國

房價問題的討論至少有四個不同的角度。當我們討論房價時，最好能清楚是從哪個角度進行討論的。

　　第一個角度，是與房價密切相關的泡沫風險問題。有人認為，近年住房賣得快，價格賣得高，是因為需求好，這沒錯。但這個需求是貨幣需求，而貨幣的需求又是和貨幣價格也即利率聯系在一起的。現在的利率非常低，1年期利率才2.25%，如果扣除利息稅只有1.8%，再扣除物價就變成負利率了。在這種情況下，存款不合算，所以資金被房子吸引過來。但如果利率上調，那么住房的所謂“居民需求”就會立即縮水，房地產市場就會有很大風險。當然，從目前的數據看，房地產按揭貸款占比還不甚高，風險還沒有到達臨界點。但如果持續高利率，則房地產泡沫必定加劇，而最終的房價泡沫崩潰一定會帶來金融風險，而金融風險的背后則是經濟危機，國民經濟可持續增長的中斷。所以，關注房價首先要從泡沫風險與宏觀經濟的持續性的角度進行探討，特別是央行更應將住房的泡沫風險作為貨幣政策制定的重要依據。

　　在當前來考慮房價泡沫，這個視野還必須拓寬。因為我認為，不僅房地產有泡沫，中國的資本市場以及其他以人民幣計價的資產也都在產生泡沫。這和中國經濟的高速成長有關。中國經濟會不會陷入到高速增長中的泡沫危機中去，就像歷史上其他的國家一樣呢？應該說，可能性相當大。因為高速發展中的泡沫危機，當年美國、歐洲都出現過，日本也出現過，亞洲四小龍這些國家和地區也都出現過，幾乎所有經濟體在經濟高速成長過程中，都沒能避免這樣一個泡沫危機。但我們的泡沫風險究竟有多么嚴重？究竟會變得多么嚴重？我們有沒有可能盡量避免或者降低這些泡沫危機？這都是我們要直面的問題。

　　第二個角度，是老百姓能不能買得起房。住房事關百姓，而普通百姓是根據自己能否買得起房來看房價是否合理的。這是老百姓的觀察角度。但作為學者，討論問題就不能僅停留在這個角度，因為老百姓買不起房的原因可能是多方面的，可能是房價太高，也可能是百姓收入太低等原因。而房價太高，也有可能是房價背離了價格，有泡沫，不合理，但也有另一種可能，即房價其實是合理的或者基本合理，房價的上漲中并沒有很大的泡沫，但老百姓還是買不起房子，這就意味著老百姓的收入太低，就算房價下降，可能還是買不起。

　　其實，反映出房價不合理的背后是國民經濟的一個更深層次的問題：國民經濟分配結構可能出現了畸形。眾所周知，我國過去幾年已經形成了相當嚴重的收入分配兩極分化格局。在這樣的情況下，你能指望房地產消費有一個健康格局嗎？你能指望通過房價穩定讓一般人買得起房嗎？很難。如果收入分配格局出現問題，那么，整個住房購買肯定也是畸形的，而住房供應也必定是畸形的。所以政府的政策卻不能單單停留在房價問題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應制度上。

　　從住房供應制度上，很明顯，解決窮人住房問題不能單靠市場化，同時也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不僅買不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有這些問題都同時發生在今天的中國，那么背后除了收入分配問題，政府的公共服務和社會保障也出了問題。1997年以來，政府只想通過住房發展來拉動經濟增長，所以整個方向就是住房市場化，完全忽視了住房的社會保障(也忽視了政府在其他領域的公共產品和服務的供應)。盡管2006年是一個重大的轉折點，政府終于開始重視住房保障體系的建設了，但直到今日，住房保障體系的建立仍不樂觀，這里面又牽涉到更加復雜的中央和地方關系，特別是財權與事權對稱的問題了。我相信，政府對住房供應結構的管制、想讓市場來買單的思路在這個階段有一定合理性。但政府必須從每年兩位數增長的財政收入中拿出錢來，去下決心構建一個社會住房保障體系才是真正的解決之道。

　　第三個角度，是從資產投資價值看房價。住房既有使用價值，又有投資價值。而進行住房投資或投機的人，一定會比較各種投資的收益與風險。目前的基本狀況是，中國經濟增長良好，國民收入人均每年增長10%，而物價每年增長2%，或者控制在2%以內，人民幣兌美元的

匯率比價大概每年可以增長3%到5%；而中國經濟發展的非均衡性特點非常強。中國的經濟、人均收入已經以世界上最快的速度增長了20年后，住房才開始加速發展，所以住房的投資也罷、價格上升也罷，就不可以均衡經濟而論，而要更多考慮非均衡經濟的特性；此外，現在城市化終于開始加速，這就意味著住房資產變得更值錢。在這種情況下，盡管政府希望“穩定房價”，但只要整個中國的價值在漲，只要整個中國城市的價值在漲，只要整個以人民幣計價的資產價格在漲，這樣中國房地產的資產價值就會有一個明顯的上升壓力。2006年中國

股票指數上漲了一倍多，2007年現在看來還會繼續上漲。有人預測可能突破4000點。那么住房的價格如何按壓得��？

　　那么，政府怎么辦？政府必須要區分自住房和投資房這兩類不同性質的住房，從而采取不同的調控政策。政策的出發點，一要考慮如何避免過度投機引起的泡沫，二要考慮住房市場供應的公平性問題。當然，現在政府無論如何努力，也不太可能完全能夠把各類房價都限制住，除非整個中國資產走勢出現逆轉。我想，這個問題需要搞清楚，否則我們會總認為，房價是否穩定是房地產調控是否到位的標志。其實，老百姓有無房住才是房地產新政是否到位的標志。而對于投資房，如果泡沫風險不大，價格其實有時候是可以放一馬的。

　　第四個角度，是中國住房價格的形成機制是否合理。這與房價高或低有時并不相關，也即無論房價過高或過低，可能價格形成機制都不合理。而談到住房價格的形成機制，又必然涉及整個中國住房發展的游戲規則。事實上，我國所有的買房戶都是租房戶，無論租1年還是租70年，并沒有太大區別。這反映出住房購買方面的產權問題。而在土地購置環節方面，產權的問題更大。而有的朋友竟以市場化來為當前的房價上漲說事，并批評政府的調控，其實這種說法完全用錯了“語境”。除了產權問題外，前邊講到了發展模式只有市場化一面，缺乏住房保障這一面也是個大問題。再就是政府的監管缺位、制度建設也不到位等，這些都導致了住房價格形成的不合理。

　　當前，住房制度建設方面的一個重要討論熱點是物業稅。中國房價高，普遍認為，房價里面有一半是土地成本。如果采取物業稅的做法，土地將免費給予，待建成房子并出售之后，政府每年根據房屋的資產評估價向住戶收錢(物業稅)。比之將70年的使用時間一下子賣掉，物業稅是化整為零地收錢，而對當前房價來說，這樣做就不會有這么大的土地上漲壓力和房價上漲壓力了。然而，這樣一個對房價有重大影響的物業稅直到現在還沒有推出來。

　　我想，當務之急，理順房價的形成機制是最基本的。如果房價形成機制不合理，那么我們先要理順價格形成機制。如果價格機制形成合理，那我們再來討論房價是否太高、是否有泡沫風險，才會更加有針對性、更加明晰。如果房價并不太高或者泡沫風險仍在可控范圍之內，那我們著重要討論的便是老百姓能否買得起。如果老百姓買不起房，那政府必須著手構建住房保障體系，并下決心去解決收入分配嚴重畸形的問題。

　　來源：經濟觀察報網

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。