當(dāng)2006年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比大漲5.5%的統(tǒng)計(jì)數(shù)字披露后，北京和廣州兩地市長都不約而同發(fā)出房價(jià)畸高的感嘆。實(shí)際上，這樣的感嘆在太平洋彼岸也同樣激發(fā)起它的回聲，4年前美國波士頓市長也發(fā)出疑惑當(dāng)?shù)胤績r(jià)的漲幅為何一直遠(yuǎn)比美國其他大城市(例如芝加哥)高得多。只不過，現(xiàn)在美國的房價(jià)開始下跌，理性回歸。而中國的房價(jià)依舊向新的高位進(jìn)軍。

　　的確，如果對(duì)照1980年-2000年的美國房地產(chǎn)長期上漲分布圖，就會(huì)發(fā)現(xiàn)美國5個(gè)房價(jià)增長最快的城市中有4個(gè)是在大波士頓地區(qū)，分別是波士頓市，Cambridge, Somerville以及Newton。這讓我們聯(lián)想到中國也有四個(gè)城市可以與這種長期漲幅相對(duì)應(yīng)：北京，上海，廣州，深圳。

　　年輕而偉大的城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家Edward Glaeser剖析了這種疑惑。他一針見血地指出：美國是一個(gè)老齡化的國家，對(duì)房地產(chǎn)的需求并沒有爆發(fā)性的力量，另外，美國從來不缺乏土地，什么力量導(dǎo)致美國

　　Glaeser引導(dǎo)人們開始拋棄那種虛妄的“需求說”，將注意力集中在供應(yīng)面上來。因?yàn)槊绹鴭雰撼苯Y(jié)婚時(shí)期是1970年代，而這個(gè)時(shí)期美國人收入增長速度要遠(yuǎn)高于房價(jià)增長，當(dāng)時(shí)房價(jià)在1970年代大部分是停滯的。買房是非常輕松的事情，供求匹配良性得讓人羨慕。Glaeser提倡的“視線合理轉(zhuǎn)移”對(duì)于中國人來說極具參考價(jià)值。中國太多的人被“需求說”所俘虜。“需求說”的核心就是大規(guī)模的結(jié)婚人口推高了房價(jià)，“需求說”的野蠻布道者和鼓吹者(地產(chǎn)商)把希望寄托在“80后的一代”。

　　Glaeser的供應(yīng)面房價(jià)公式很簡單：房價(jià) ＝ 建筑成本 ＋ 土地成本 ＋ 獲得建房權(quán)利的成本。美國乃至世界其他地方的房地產(chǎn)建筑成本一直溫和增長，跟中國不同的是，美國的土地成本并沒有多快地增長。那么，倒推法揭示美國房價(jià)上漲的秘密只有一個(gè)：獲取建房權(quán)利的成本在飛漲。Glaeser強(qiáng)調(diào)，建房許可稀缺而不是土地稀缺是房價(jià)高企的根本原因。美國的土地使用法律誕生于1920年代。雖然私人(企業(yè))可以從聯(lián)邦(或者州)手里買得土地，但是，建造房子的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)卻必須受到政府的嚴(yán)厲管制：例如政府對(duì)人行道的設(shè)計(jì)，街道的寬度，地皮的方整性都做了事無巨細(xì)而統(tǒng)一的安排。另外，美國還出臺(tái)了調(diào)節(jié)稅——這讓人想到了中國的征稅。1999年波士頓的調(diào)節(jié)稅是12%，隨后變成32%，最后變成50%。稅始終要被轉(zhuǎn)嫁，結(jié)果是繼續(xù)推高房價(jià)。這些莫名其妙的規(guī)章和稅收限制了新型房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，使得存量房產(chǎn)在市場上被爆炒，生長出大量地產(chǎn)泡沫和購房恐慌。它讓人想到了溫州炒房團(tuán)的蜜月期和中國政府連續(xù)征稅的亢奮和效果的慘淡。

　　更為可怕的是，Glaeser說，那些有房產(chǎn)的人構(gòu)成了抬高房價(jià)的黑暗力量。因?yàn)楦鶕?jù)美國1980年代修改的土地使用法，建筑新的房產(chǎn)要得到原居民的同意。也就是說，未來的鄰居擁有相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)建設(shè)話語權(quán)。這些業(yè)主紛紛組織起來阻撓那些將在自家周圍新增更緊湊住房的規(guī)劃，因?yàn)樗麄儞?dān)心這讓他們現(xiàn)有房屋的價(jià)值下降。

　　如果我們以Glaeser講述美國房產(chǎn)故事為參照的話，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們的問題比美國還要沉重。土地一級(jí)市場為地方政府壟斷。假以集約使用土地為名，瘋狂限制房地產(chǎn)土地供應(yīng)，導(dǎo)致近年來地價(jià)上漲，并自然推高終端售賣價(jià)格。同時(shí)，相關(guān)政策規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)商開發(fā)新盤進(jìn)行各種控制，弱化其開發(fā)速度。如此，房價(jià)實(shí)現(xiàn)下跌當(dāng)然有困難。

　　就像Glaeser分析的那樣，中國也存在有房產(chǎn)階層和無房產(chǎn)階層。有房產(chǎn)階層憎恨房屋跌價(jià)，因?yàn)檫@意味著資產(chǎn)縮水(日本和中國香港，都上演了有房階層“社會(huì)脅持力”的一幕)。在中國，由于無房產(chǎn)階層在社會(huì)資源的控制上乏善可陳，但等待他們的是在未來“高價(jià)接盤者”的角色。而Glaeser告訴我們，強(qiáng)勁的突然性供應(yīng)是解決房價(jià)虛高的唯一途徑。那么，在中國，人們完全有理由要求政府修建更多的

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