房?jī)r(jià)的合理漲幅應(yīng)該是略低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)或人民收入水平的增長(zhǎng)幅度；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)以需求為重點(diǎn)

　　□ 盛松成/文

　　回首一年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控歷程，一些專(zhuān)家認(rèn)為，此次宏觀調(diào)控沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目的，因此是失敗的。在他們看來(lái)，房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅下跌，顯示政府的調(diào)控政策力度不夠。

　　我認(rèn)為，這種悲觀論并不客觀。一年來(lái)，雖然還存在著許多困難和問(wèn)題，雖然變化還不夠迅速明顯，但隨著調(diào)控措施的逐步落實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步走向可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)決定了中國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期變化趨勢(shì)必然是向上的。我們的任務(wù)是使這種變化長(zhǎng)期化和穩(wěn)定化，避免房?jī)r(jià)的大起大落。實(shí)際上，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定完全可以通過(guò)漲幅的減緩逐步實(shí)現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)現(xiàn)

　　從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房?jī)r(jià)變化存在明顯的互為因果關(guān)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過(guò)來(lái)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用，而且土地越稀缺的地區(qū)，這種互為因果關(guān)系越顯著。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)帶來(lái)人民生活水平的持續(xù)提高，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般都伴隨城市化程度的提高，會(huì)產(chǎn)生巨大的住房需求；經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)帶來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施、房屋質(zhì)量和環(huán)境的改善，提高房屋實(shí)際價(jià)值；全球化引發(fā)的國(guó)際需求將推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

　　根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論，房地產(chǎn)是典型的非貿(mào)易商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的區(qū)域化特征，各地區(qū)之間的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有相關(guān)性。但經(jīng)濟(jì)的全球化已經(jīng)在很大程度上改變了這一趨勢(shì)。

　　1984年到1993年，第一次出現(xiàn)了全球性的房地產(chǎn)周期。一項(xiàng)對(duì)全球21個(gè)國(guó)家和地區(qū)1987年至1997年房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究表明：世界范圍內(nèi)的房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)趨同趨勢(shì)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)收益率的平均相關(guān)系數(shù)在0.33和0.44之間。

　　在當(dāng)前這一輪全球房地產(chǎn)周期中，各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)表現(xiàn)出了更強(qiáng)的相關(guān)性：從1995年到2004年，經(jīng)合組織監(jiān)測(cè)的18個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家中有14個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，其中2004年有12個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)同步上漲，是有監(jiān)測(cè)資料以來(lái)的最高峰。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化至少有三個(gè)推動(dòng)力：人才跨國(guó)流動(dòng)潮刺激了外來(lái)人對(duì)本地住房需求的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)投資工具創(chuàng)新(如REITS、住房抵押貸款

證券化等)提高了流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)可控性；世界性的資金寬松和低利率增加了房地產(chǎn)投資的吸引力。此外加上對(duì)

人民幣升值的預(yù)期，外資大量涌入北京、上海這樣國(guó)際化程度高、發(fā)展前景看好、市場(chǎng)成熟的地區(qū)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，成為推動(dòng)這些城市高檔物業(yè)價(jià)格快速上漲的主要因素之一。

　　在房地產(chǎn)周期的上升階段，房?jī)r(jià)的上漲往往引起市場(chǎng)對(duì)未來(lái)繼續(xù)上漲的預(yù)期，從而刺激投機(jī)性住房需求，此時(shí)的總需求曲線不再是正常的向下斜線，而變得更為平坦，甚至可能變成向上的斜線，此時(shí)房?jī)r(jià)與需求將互相拉動(dòng)，同步上漲，最終產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)任何大幅度的短期背離，最終仍要回歸由經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定的長(zhǎng)期趨勢(shì)價(jià)格，因此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是衡量房?jī)r(jià)漲跌合理性的關(guān)鍵性指標(biāo)：當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)明顯超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)，往往意味著市場(chǎng)過(guò)熱，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)也更容易突然下跌，反之亦然。

　　我們對(duì)美國(guó)、日本和中國(guó)香港的房地產(chǎn)價(jià)格與GDP增長(zhǎng)率之間關(guān)系進(jìn)行深入對(duì)比可以看到，在這三個(gè)地區(qū)，隨著房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越來(lái)越多，房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的概率越來(lái)越大，因此，為了降低房?jī)r(jià)突然變化的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該將房?jī)r(jià)漲幅控制在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一定范圍內(nèi)。

　　比較房?jī)r(jià)和收入的相對(duì)增速

　　有些專(zhuān)家堅(jiān)持中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫論”的一個(gè)最重要證據(jù)是近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，超過(guò)了老百姓的承受能力。目前，房?jī)r(jià)收入比是普遍公認(rèn)的衡量房?jī)r(jià)合理性的最權(quán)威指標(biāo)。由于對(duì)房?jī)r(jià)和收入的具體定義，以及房?jī)r(jià)收入比的合理范圍存在較大分歧，我們不采用絕對(duì)數(shù)據(jù)，而是比較房?jī)r(jià)和收入的相對(duì)增長(zhǎng)速度。

　　從圖中可以看到，從全國(guó)范圍看，2004年和2005年，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超過(guò)了平均每戶(hù)城鎮(zhèn)家庭全部年收入的增長(zhǎng)幅度，因此房?jī)r(jià)收入比有所上升。在上海等部分城市，這一問(wèn)題出現(xiàn)得還要早一些。也正因?yàn)槿绱耍瑥?005年開(kāi)始，中央陸續(xù)采取了一系列宏觀調(diào)控措施。但2006年，在房?jī)r(jià)漲幅逐步減緩的同時(shí)，居民收入增速明顯加快，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)再次下降。

　　未來(lái)中國(guó)居民收入如能持續(xù)快速增長(zhǎng)，則不需要房?jī)r(jià)大幅度下降，中國(guó)老百姓的購(gòu)房能力也會(huì)明顯增強(qiáng)，也就是說(shuō)，即使有輕微的泡沫，也可以在發(fā)展中逐步消于無(wú)形。

　　同時(shí)，考慮房?jī)r(jià)承受能力不能僅以低收入者為標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)對(duì)“居者有其屋”目標(biāo)存在著脫離實(shí)際的愿望，以為所有的人都應(yīng)該有自己的住房，否則就是社會(huì)不公，就是房?jī)r(jià)太高。

　　事實(shí)上，中國(guó)城鎮(zhèn)住房自有率接近82%，是世界上最高的國(guó)家之一；相比之下，美國(guó)城市住房自有率是68%，英國(guó)是56%，歐洲其他國(guó)家城市住房自有率大約在30%到50%之間。這些國(guó)家解決低收入者居住問(wèn)題的行之有效的途徑，基本都是建立廉租房制度，通過(guò)補(bǔ)貼，讓低收入者能以負(fù)擔(dān)得起的租金住進(jìn)滿(mǎn)足生活基本需要的房子。

　　調(diào)控應(yīng)以需求為重點(diǎn)

　　目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，還存在著一些可以進(jìn)一步改進(jìn)的地方。例如，目前中央任何一個(gè)部委或地方政府都沒(méi)有明確給出此次調(diào)控的一個(gè)數(shù)量化目標(biāo)：房?jī)r(jià)變動(dòng)究竟在一個(gè)什么樣的區(qū)間內(nèi)是合理的？再如，目前房地產(chǎn)調(diào)控同時(shí)調(diào)控供給和需求，并且以供給為主，政策效果既有擴(kuò)張性的，也有抑制性的。結(jié)果各個(gè)政策對(duì)總體房?jī)r(jià)的影響在很大程度上相互抵消，甚至存在由于供給過(guò)度壓縮而導(dǎo)致市場(chǎng)失衡，再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

　　我們建議，應(yīng)明確房?jī)r(jià)的合理漲幅應(yīng)該是略低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)或人民收入水平的增長(zhǎng)幅度。這一漲幅不僅是可持續(xù)的，而且也兼顧到國(guó)家、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者三者的利益。

　　對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)的上漲幅度低于收入增長(zhǎng)幅度，則可以隨著收入的增長(zhǎng)逐步改善住房條件，同時(shí)可避免因擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而不顧自身經(jīng)濟(jì)情況提前搶購(gòu)住房，造成不必要的經(jīng)濟(jì)壓力。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲意味著整個(gè)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，利潤(rùn)能夠得到保證，促使企業(yè)把競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)放在有效控制成本、提高建筑質(zhì)量等方面。對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的持續(xù)穩(wěn)健上漲可以帶來(lái)土地出讓和稅收等收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，也有利于糾正一些地方政府寅吃卯糧的短期行為，規(guī)范土地批租市場(chǎng)。

　　與此相應(yīng)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)以需求為重點(diǎn)。近年來(lái)中國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策同時(shí)調(diào)控供給和需求，但以調(diào)控供給為主。現(xiàn)階段，中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的根本原因在于需求過(guò)于旺盛，這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)矛盾的主要方面，而很多人卻沒(méi)有看到這一點(diǎn)。

　　由于大家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)高于利率，所以只要能從銀行借到錢(qián)，就一定借錢(qián)買(mǎi)房。與旺盛的實(shí)際需求相比，投機(jī)需求只占了一小部分，只能起到推波助瀾的作用。因此房地產(chǎn)宏觀調(diào)控必須兼顧供給與需求，并以調(diào)控需求為主。

　　既要重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，尤其是海外游資的投機(jī)，也要注意通過(guò)物業(yè)稅、降低住房貸款成數(shù)、縮短貸款期限、提高貸款利率等手段，控制需求總量。通過(guò)建設(shè)廉租房等政策，鼓勵(lì)低收入群體主要通過(guò)租賃改善自己的住房條件，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度消費(fèi)和提前消費(fèi)。-

　　作者為中國(guó)人民銀行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部主任，研究員。本文僅代表其個(gè)人觀點(diǎn)

　　更多精彩內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)《財(cái)經(jīng)》雜志網(wǎng)站

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪問(wèn)新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。