張農科

　　年前，“個人合作建房運動”在溫州率先突破瓶頸，順利拿到了土地。隨后，溫州房管局公開表態，認為個人合作建房“有一些做法是違規的，有些地方涉嫌欺詐”。一下子將人們心頭升騰起的那點希望澆滅。

　　個人合作建房，與其說是對一種新型住房構建模式的探索，毋寧說是對高房價的抗爭。但是，各地風起云涌的個人合作建房，至今找不到成功的先例。

　　有人會問，在國外獲得普遍成功的建房模式，為什么在中國就不行？這里有一個大前提：美國等國家，土地是私有的；而在中國，城市土地歸國家所有。這就決定了個人合作建房，首先要解決“拿地”難題。

　　從現行法規看，土地實行“招、拍、掛”方式進入公開的市場以后，允許個人合作建房機構平等參與住房用地競買。但在實際操作中，個人要拿到土地遠沒有那么簡單。隨著我國住房商品化的推進，國家對企事業單位自建住房用地已經明令禁止，對城市私人建房也停止了用地審批。全國那么多的個人合作建房機構屢屢失敗，最關鍵的原因就是拿不到理想價格的土地。

　　目前，取得土地的方式有二：一是協議土地，但是政府出讓的土地越來越少，一般都必須是政府支持的項目；二是公開拍賣土地，和其他開發商競爭，地價一般會被

　　有人因此責怪政府對個人合作建房在土地上沒有給特殊的優惠政策。其實，政府不可能把廉價的土地出讓給個人集資者。政府一旦這樣做，勢必破壞房地產市場的經濟生態，最終搞亂房地產市場。由此，個人集資造房只有通過公開拍賣取得土地。

　　溫州個人建房者成功拿到土地，人們第一次看到了成功的希望。可冷靜分析一下就發現，“拿地”成功距離建成交房仍然路途遙遠。

　　資金問題是個人合作建房存在的第二個難題。

　　假使一個住宅項目拿地款是兩億元，按每人15萬元計算，需要1300多人集資。想要在一定時間內找到這么多合作者，本身就有困難。而如何保障集資資金的安全，更影響著參與者的信心�！鞍彦X交給你，你們會不會跑掉？”這樣的擔心不但參與者會有，政府也會有。弄不好，個人集資建房就可能涉嫌非法集資和集資詐騙。

　　參與合作建房者多是中等收入者，他們不可能把建房資金一步交納到位，其余資金還要“想辦法”。那只能走銀行貸款的路。商業貸款必然考慮風險，個人集資建房涉及的環節很多，風險大，銀行敢不敢放貸，也是一個大問題。如果以成立公司的方式來融資，按項目總造價5億元計算，公司需要1.5億元的自備金。這筆錢由何而來？靠合作建房者集資？在連土地都沒有的情況下，合作建房者很難達成互相間的信任。即便沒有非法集資的法律問題，靠契約來約定資金使用，其風險也是無法規避的。退一步，即便自備金到位，剩余的建設款依然要靠銀行貸款，銀行能不能支付這筆款項？

　　第三是成本問題。

　　“花很少的錢，建自己想要的房子”的確是很好的愿望。大家理想地認為因為省去了廣告、營銷等費用，又剔除了開發商的高利潤，參與合作建房者就可以買到便宜實惠的房子。如果更多了解建設過程的話，就知道合作建房能降低價格20%到40%的說法，純屬外行說話。個人集資建房在成本上可能較低，但集資者需要其他方面的支出，比如人力成本、時間成本、法律成本、協調成本等等。

　　房地產開發建設是一個專業領域，將規劃審批、安全資質檢查等等手續辦下來，就是一個耗時耗力的大工程。再加上購買建筑材料，聯系建筑商以及聘請監理部門等，最后弄下來不一定便宜。如果說其間的貓兒膩多的話，也是在拿地過程中。業內人士判斷，即使合作建房能順利進行到底，

　　第四個是房屋建設質量及其相關問題。建設過程中出現質量問題，由誰負責？由于組織者與其他出資者的地位是平等的，那么在重大事情的決策上就容易出現議而難決的局面。對于可能出現的半拉子工程，大家有沒有足夠的心理準備？以往，風險被開發商承擔了，現在省了承擔風險的錢，誰來承擔大家血汗錢流失的風險？房子建好后，如何分配？不同的樓層朝向，怎么定價？合作建設的房子，如何再上市？任何一個看似細小的問題解決不好，都會是糾紛，是訴訟，是官司。

　　從合作建房屢戰屢敗的實踐看，他們無一例外地遇到和即將遇到上述問題。個人合作建房組織變成了企業，發起人變成了企業老板。自己建房，有的已經變成了純粹的房地產開發，有的已經成為房地產開發商的加盟者，有的建房已經變成了團購。

　　可是，在高企的房價面前，人們不得不繼續編織合作建房的美麗

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