一項延遲13年的土地稅征繳方案，引發了一場始料未及的市場震蕩

　　□ 本刊記者 張映光/文

　　一項延遲13年的土地稅征繳方案，制造了一場始料未及的市場震蕩。

　　1月16日晚，國家稅務總局網站上悄然出現一則《土地增值稅清算管理通知》；次日，滬深兩市地產股全線下跌。截至閉市，共計62只下跌，26只跌停。

　　其中，被稱為地產龍頭股的萬科A自2000年以來，首度遭遇跌停，當日收報17.28元人民幣，急挫10%；華僑城A、保利地產、招商地產等亦均遇跌停；金地收報17.76元下跌9.98%，幾近跌停板。滬深地產板塊平均跌幅達9.78%。

　　中資房產H股同時全線急挫，富力地產下跌7.77%，中國海外則下跌6.06%，平均跌幅超過8%。

　　這也是近一年地產股首次大幅下跌，其跌幅甚至超過“國六條”系列調控政策出臺之際。當日晚，萬科等多家地產企業連夜召開董事會，并于次日發布公告，澄清政策影響，以求穩定股價。

　　1月17日，地產股出現企穩反彈之勢，萬科、中糧地產、招商地產均大幅拉升。僅光華控股與華僑城仍持續跌停。H股跌幅也趨緩，華潤置地跌5.12%, 富力地產跌3.55%。如此震蕩，概因直接觸動了地產市場最敏感的神經——由土地增值所帶來的高額利潤。

　　“清算”之始

　　這份由國務院簽署于2006年12月28日的文件，全稱《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，要求各地從2007年2月1日起，開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30%-60%不等的土地增值稅。

　　所謂土地增值稅，是對納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值部分，按比例繳納的稅收。

　　1993年，國務院發布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規定自1994年開始征收。1995年出臺的實施細則，規定了四級超率累進稅率。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。

　　計算增值額時允許扣除的成本，則包括取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本(土地的征用及拆遷補償費、安置費、基礎設施費用、公共配套費用)和房地產開發費用(與項目開發有關的財務費用、管理費用以及銷售費用)。扣除之后的部分，實際大致等同于項目的所得稅前利潤，即營業利潤。

　　同時，該細則還約定，對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產土地增值稅實行免征。1998年，財政部進一步將免征政策延長至2000年底。

　　至2001年，恢復征收的土地增值稅，卻因沒有配套的成本核算辦法及嚴格征繳時限等原因，一直采取了預征的權宜之計，大部分地區按預銷商品房收入1%-2%的比例繳納。這意味著，對房地產企業銷售利潤率的預先認定只有3%-6%，遠低于實際所應征繳數額。預征之后，也往往再無下文。

　　2007年出臺的新征繳方案并未改變原政策中四級累進式的征繳辦法，只是明確了土地增值稅的征收范圍，并在征收辦法上以實征式的清算制取代稅率過低的預征制，在房地產企業完成銷售、核定其實際成本后足額繳納。

　　新的征收辦法為了使土地增值稅實征更具操作性，做了更多的細致規定。例如規定三種情形應清算土地增值稅，一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。

　　《通知》還明確劃定了清算時限，對取得銷售(預售)許可證滿三年卻仍未銷售完畢的項目，均需征繳。分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　這一系列的規定，旨在解決過往這種稅種在征繳過程中的各種操作難題，亦使市場相信地產企業的利潤率將受到前所未有的挑戰。

　　恐慌將持續多久

　　“基金經理們一直以為這個政策不會出臺，因為地產商曾一直向他們這樣許諾。”《財經》雜志特約經濟學家謝國忠說：“機構投資者對此預期不足，這可能是該政策一出臺就引起市場恐慌的直接原因。”

　　謝國忠說，“真正能夠吸引基金經理的是對土地不斷升值的預期。任何動搖這一基礎的因素，都會帶來恐慌。而人們總是在恐慌與貪婪之間搖擺。在一陣恐慌后，地產商會又像以前一樣說服基金經理們，他們會很好地消化這一政策。”

　　事實的確如此。以萬科為首的幾家地產企業在1月18日迅速發出公告，均稱該政策對公司業績沒有影響。萬科公告稱。公司在預交了土地增值稅的同時，還按相關規則，在以往年度的業績中作了相應的成本預提；且公司“一直以普通居民住宅開發為主，因而受土地增值稅影響相對較少”。萬科保證已披露的2006年度凈利潤較上年度增長50%-65%的預期將不受影響。

　　據《財經》記者了解，萬科、金融街、招商地產等幾家地產企業，均宣稱已為土地增值稅清算制的推行預留了一筆可觀的準備金。其中，萬科稱預留準備金高達3億元。

　　在謝國忠看來，基金經理們手中的錢仍然很多，中國內地的投資渠道依然很窄，對人民幣升值的預期還在；而所謂宏觀調控單純靠一兩個這樣的政策，還看不出政府消除泡沫的真正決心。

　　事實上，地產商確有規避的空間。新政策出臺后，各界普遍猜測，地產商有可能通過提高房價的方法將增加的稅額轉移到消費者身上。但是，這種方法仍受到稅率設計的一定限制。累進稅率的征收辦法限制地產商不能依靠簡單提升售價，轉嫁稅收增加的成本。如果提價勢必造成增值額的上升，它到一定程度會觸發更高一級稅率的適用。

　　盡管如此，仍有分析人士認為，過去土地增值稅征收困難的一個主要障礙，是很難確定開發商的實際成本，現在這個難題仍然存在。扣除項目內包含的房地產開發成本名目繁多，開發商在20%左右的范圍內做大成本的可能性比較大。如果開發商能在提價的同時將成本做上去，會進一步削弱稅政對住宅項目利潤率的影響面。

　　不過，在中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉云看來，成本核算不是難題。“開發商的銷售價格是公開的，招拍掛的地價也是公開的，即使是協議出讓的地價也是可以查到的，成本核算的難度并不大”。

　　清算誰？

　　土地增值稅對地產利潤的影響到底有多大呢？不同企業會有不同感受。按累進稅率的征收辦法，意味著毛利率越大的企業，所繳稅額越高。

　　申銀萬國分析師黃燕銘認為，按照敏感性測試，主營業務利潤率為32.5%到45%的企業，所需要繳納的土地增值稅對企業業績減少額為22.7%到28%不等。如該《通知》得以嚴格執行，未來房地產開發企業的成本壓力會進一步加大，利潤空間將有所減少。并且項目利潤率越高，政策的負面影響越大。

　　“利潤率較高的企業，往往囤積有大量土地，尤其是價格較低的協議出讓的土地，”偉業顧問董事金勇認為，“新政策對這些企業的影響面更大。”

　　根據2005年年報，銷售額排名前十位的地產上市公司土地儲備合計超過8000萬平方米建筑面積，這些土地記在其資產負債表的存貨項下，相關計算表明，這些土地儲備歷史樓面地價不會超過1200元/平方米。

　　如萬科2006年前三季度的土地儲備增長中，就有60%以上為通過協議轉讓取得的低價地塊。保利地產在其上市的五個月后，土地儲備猛增500萬平方米左右。

　　據聯合證券分析師魚晉華測算，當一個項目的增值額介于20%至50%之間時，即該項目的銷售凈利潤率介于11.7%-22.33%時，該項目應交納的增值稅率為30%；而在交納增值稅之后，該項目銷售凈利潤率下降的幅度在3.35%-6.70%之間。

　　國泰君安證券研究所張宇的判斷相對樂觀，他認為，交納土地增值稅將使地產企業銷售收入下降5%-10%，凈利潤下降1%-3.3%。

　　《通知》顯示，土地增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅，這意味著，毛利率超過30%-40%的項目要征收土地增值稅。

　　國金證券分析師曹旭特分析，以上市公司公布的利潤率計算，大部分普通住宅項目均可免征土地增值稅。國泰君安證券研究所張宇也認為，大多數以普通住宅項目為主要地產公司的毛利率在59%以下，負面影響較小。相反，以商業地產為主營業務的企業，受沖擊較大。

　　不過清算制面對的最大難題，仍然是能否核清成本，執行追繳。

　　“這對萬科等預留專項資金的企業，顯然影響不大，”偉業顧問金勇說，“但對大多數開發商而言，則是對其資金鏈的潛在威脅。同時將加重中小開發商資金不足的問題。”

　　稅改前奏

　　“土地增值稅清算制的出臺，與前不久財政部牽頭、對地產企業稅務狀況的調研結果有一定關系。”中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉云告訴《財經》記者。

　　實際上，針對房地產企業稅收問題的調研與審計每年都會進行。結果證明，大多數地產企業均存在稅務問題。

　　“這與地產行業的高利潤形成鮮明對比。”鄒曉云說，“這一高利潤主要來自近年來土地的增值。因此，靠收增值稅的方式平衡利潤，是很自然的辦法。”

　　同時，以累進稅率的方式征收土地稅，對開發商囤地囤房亦起到一定限制作用。“土地增值稅是一項地稅，這一政策的初衷，也許與尋求增加地方財政收入有關。”偉業顧問金勇說。

　　限價地、限價房政策的實施，令地方政府從土地出讓金獲取收益受到一定損失。新的土地政策規定的土地出讓金收支兩條線的管理，令地方政府對這項重要收入的支配亦受到限制。在此背景下，土地增值稅重征，無疑是對地方財政的一種補償。

　　此外，亦有熟悉國家稅務當局政策制訂過程的分析人士認為，嚴格征收土地增值稅之舉，可能是政府將包括土地增值稅等各項稅種合并為物業稅改革的前奏。

　　目前，涉及房地產的稅制十分雜亂，企業需要繳納幾十種費用。其中涉及土地使用的稅收，包括農地占用、土地使用、契約等；涉及建設中的稅收，包括每一單項產品生產和施工企業的營業稅、營業稅附加及提前預做的營業稅利息；涉及房產或土地轉讓交易的，有營業稅、契稅、房產稅、房地產稅、土地增值稅、所得稅。

　　各種稅收名目有幾十種之多，統一多類雜稅為物業稅的改革，議論多年，一直未能推出。據《財經》了解，其實施辦法已形成草案，目前在各部委討論階段。

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