周京奎

    房地產業是國民經濟的重要組成部分，一方面受到國民經濟發展水平的制約，另一方面，其支柱產業地位又對經濟增長起著巨大的推動作用。1978年至2005年，我國房地產業增加值占GDP的比重平均為4.1%，對經濟增長的貢獻率為2.39%。由于房地產業本身就根植于區域經濟內部，使得房地產業對區域經濟增長的影響更直接、更顯著。自1998年我國政府提出拉動內需，并將房地產業作為新的經濟增長點以來，區域經濟體便對房地產業發展給予了極大的關注，并將其作為本地區的財政收入的主要來源之一。那么，房地產市場對區域經濟增長主要產生哪些影響呢，本文將對該問題做詳細探討。

　　國外關于區域經濟增長的研究起步較早，學者們把比較優勢理論和競爭優勢理論作為區域經濟優先發展的理論基礎，對區域間競爭機制、競爭力影響因素、競爭力評價和提升戰略等方面進行了研究。他們也將研究的視野不斷擴大到房地產領域，對區域經濟增長與房地產業的關系做了一些探索，認為在一定制度下房地產市場通過影響經濟承受能力來改變區域經濟狀況；一個有能力滿足經濟發展需要的房地產市場，也能為區域經濟提供很強的競爭力；房地產是區域經濟中具有“塑造”作用的資產，是推動經濟發展的重要因素。國外學者對區域經濟增長與房地產業關系的研究主要從以下幾個方面展開：

　　1.房地產的物質屬性與區域經濟增長。房地產作為實物資產具有區位的獨特性和不可移動性，對經濟活動會產生較大的外部性。房地產存量主要通過調節產出和消費過程來影響區域經濟活動。如果房地產存量可以為使用者提供更高的舒適度，或者更加符合使用者的偏好，那么，使用者將愿意花費更高的價格去購買該房地產。這些消費者的行為是產出和社會福利的函數。另外，房地產的使用時間、建筑設計和毗鄰建筑狀況都決定著區域環境質量。如果房地產使用時間較長、建筑設計不完善、毗鄰建筑布局不合理，會破壞區域形象，降低對投資者的吸引力，進而影響區域經濟增長。因此，房地產物質屬性所帶來的生存環境變化會間接影響區域經濟增長。

　　2.房地產法律屬性與區域經濟增長。房地產可以作為生產性資源或財富而被投資者或消費者持有，在所有的形式上可分為自有、租賃等類型，所有人的利益在法律上有明確界定，并且不同類型的房地產所有者的發展機會大不相同，金融資產所有者比產業資產所有者的發展潛力更大。另外，不同權屬下的房地產價格或租金價格低于市場價值，也將對房地產環境產生影響。由于房地產的物質環境間接影響區域經濟增長，因此，房地產權屬特征或所有方式也會間接影響區域經濟增長，這種影響是通過房地產存量和新增房地產來實現的。

　　3.房地產價格與區域經濟環境。影響區域經濟的因素主要有：產業發展的趨勢、企業特征、商業環境以及創新和學習能力。這其中房地產所創造的商業環境對企業運營成本有顯著影響。房地產市場可以通過改變供給、質量和成本，來影響本地經濟吸引力，如用較高的房地產價格和租金阻礙外來投資者進入，降低本地投資規模。即使房地產成本不是決定外來投資的主要因素，土地和房地產也可以通過價格波動影響區域經濟活力。

　　4.房地產市場與區域經濟增長。房地產市場具有分配資源、刺激房地產再開發的功能，對經濟發展可以起到調節作用。房地產市場同時也是產出和投資市場，具有市場活動分散、交易成本高和信息不對稱的典型特征。同時，房地產市場還是一個包括正式制度和非正式制度的市場，它決定著交易對象、方式和地點，在不同程度上滿足區域經濟發展的需要。房地產市場的制度特征不僅有利于提高市場運作效率，還可以保護市場參與者的利益。另外，房地產與就業場所空間布局的協調性是區域經濟成功與否的關鍵。

　　5.房地產經濟政策與區域經濟增長。房地產是推動區域經濟發展的重要動力，大多數城市與區域政策都與房地產有關。房地產市場能迅速傳遞開發需求信息、分享風險和管理技術，因此大量學者在研究中強調要平衡好房地產業與其他產業在推動經濟發展中的關系，認為地方政府為發展本地經濟而制定的房地產驅動政策，可能因為沒有充分考慮房地產市場承受能力及對其他部門的影響而不能達到預期目的。

　　6.外部環境對房地產市場的影響。部分學者認為服務部門空間需求的增加，是全球房地產業走向繁榮的主要誘因，而且信息技術的發展為家庭辦公創造了條件，在城市和區域層次上促進了房地產業發展。然而，從事此方面研究的專家還是提出了相反的觀點，他們認為如果信息技術得到大量應用，人與人在辦公場所接觸就會成為補充，未來房地產需求數量會下降，空間分布的范圍也會縮小。在外部環境因素中，國際金融市場和金融自有化的結合是影響房地產市場的關鍵因素，金融中介機構向房地產部門過度貸款，是導致金融危機的主要誘因。

　　總結上面的分析不難看出，房地產業與區域經濟增長之間有非常緊密的關系。一般情況下，區域經濟增長可由下面兩種情況引起：(1)需求導致的增長，它是由區域產出需求曲線的提升所引起的。需求增加的途徑有兩種：一是區域內部產品異質性特征和創新性突出而導致的需求增加；二是其他區域的同類產品價格上漲，導致的本區域產品需求增加。(2)供給導致的增長，它是由生產要素供給曲線提升所引起的。在我國引致區域經濟增長的區域資源1以資本要素和勞動力要素為主。由于在國家重點扶持和區位優勢明顯的區域，資本要素供給的增加是區域經濟增長最主要的動力。在此情形下房地產市場與區域經濟增長之間具有如下互動關系：

　　1.在產品需求增加而引起區域產出規模提高的情況下，如果資本、勞動力和房地產要素供給具有顯著非彈性和顯著彈性時，將分別引起利率、工資和租金的大幅增加和小幅波動，最終使區域經濟出現小幅增長和大幅增長兩種結果。

　　2.當資本供給增加引起利率和工資下降的幅度超過房地產租金上漲的幅度時，總產出、就業和房地產存量最終也會增加；當資本供給增加導致的利率和工資下降的幅度小于房地產租金上漲的幅度時，總產出、就業和房地產存量最終會下降。

　　由此可見，產品市場、資本市場、勞動力市場和房地產市場的相互作用促進了區域經濟增長。隨著天津濱海新區的開發開放納入國家總體發展戰略，其功能定位是：依托京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。由于濱海新區具有區位、交通、工業和體制優勢，必將吸引大量的知名企業來這里投資，即在未來相當長的一段時期內，對天津濱海新區的投資將大幅增加。

　　另外，在2004年年底進行的全市人口變動抽樣調查顯示，居住在本市半年以上的常住人口已達1023.67萬人，與2000年相比，人口總量增長0.56%，增幅高于同期全國0.35%的平均水平，但外來人口是本市人口總量增長的主要因素。據統計，來津的外來人口從1990年的22萬人，增至2004年的95.95萬人。外來人口占同期新增人口的比例也由上世紀90年代的68.86%，增至75.25%。由此可以預見，隨著天津濱海新區對外吸引力的增強，天津市的勞動力供給必將大幅增加。

　　隨著大量外來資金和勞動力進入天津，對工業用房、商業用房和住宅的需求將大幅增加，加上天津城市建設規模的擴大，最終形成產品市場、資本市場、勞動力市場和房地產市場共同推動區域經濟增長的局面，而快速提高區域經濟增長速度和經濟規模，又是濱海新區經濟發展的目標和基本任務。因此，天津市房地產市場必然會隨著濱海新區的快速發展而不斷成熟和壯大，最終使兩者在共同發展中實現雙贏。

　　(作者系南開大學經濟研究所副教授、經濟學博士)

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