周炳林：土地增值稅新規定可能抑制房價上漲

　　周炳林

　　1月16日，國家稅務總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，17日，滬市兩市地產股大幅下跌，一些公司早市收盤即封于跌停，其間的因果關系不言而喻。按照新規定：從今年2月1日起，將正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅。這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。該稅種實際上是一種專門針對房地產業利潤的“累進所得稅”，其影響不僅在于所得稅負的大幅提高，而且在政策意圖上還有較強的抑制房價上漲的作用。

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關配套規定，土地增值稅作用的稅基大體上等于稅前利潤，具體稅率為，增值額未超過“扣除金額”(基本等于項目成本)20%的普通住宅項目，不增收土地增值稅；增值額占“扣除金額”20%-50%的部分，稅率為30%；增值額占50%至100%的部分，稅率40%；增值額占比100%至200%的部分，稅率50%；增值額占比200%以上的部分，稅率60%。

　　在稅前利潤扣除增值稅之后形成房地產業的企業所得稅稅基，實際上，土地增值稅的引入與企業所得稅一起形成了專門針對房地產業的“累進所得稅制度”。考慮新稅則25%的企業所得稅后，根據以上5種利潤情況(即增值情況)，房企的綜合所得稅負分別為25%、47.5%、55.0%、62.5%、70.0%。這是力度相當大的累進稅制。而在規定出臺之前，各地土地增值稅在實際操作中多以預征為主，標準為銷售金額的1%，商鋪為2%，這意味著對于房地產企業銷售利潤率的預先認定只有3%-6%。

　　由于此前有了這一漏洞，一些開發商為了避免土地增值稅清算帶來的成本增加，本應該結算銷戶的房地產開發項目公司(照規定，此類公司項目完成即得注銷)多采取放任擱置的辦法，以此規避補繳結算稅額與預征稅額的差額。在土地大幅度升值、利潤高企的情況下，土地增值稅的清算，無疑會給大量開發商帶來巨大的成本壓力。

　　一般而言，成本的上升會帶來

　　實際上，除了各地招掛拍爆出的天價地塊之外，地產商手中仍有大量廉價的歷史土地儲備，根據2005年年報，銷售額排名前十的地產上市公司土地儲備合計超過8000萬平方米建筑面積，這些土地記在其資產負債表的存貨項下，相關計算表明，這些土地儲備歷史樓面地價不會超過1200元/平方米。

　　而近年來各地的土地購置成本出現了明顯的上漲趨勢，由于房地產項目開發的期限多達2年以上，那么，在銷售時期，地產商的定價就很可能偏離2年前賬本上的會計成本，而按照銷售時點這些資源的“機會成本”核定銷售價格，從而獲取大額利益。但是，由于稅收的核算參照的是歷史成本法，本次措施的出臺可以使得房地產企業在定價時，出于規避更高一級稅率的考慮，對其歷史成本不得不有所考慮(歷史成本那么低，如果定價太高，馬上將會觸發更高一級稅率)。

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