合作建房為何踉蹌難行

　　FN記者 周劍初

　　社會各界對合作建房給予了高度關注。有意思的是，普通百姓對其大多持支持態度，銀行、地方政府有關主管部門多持觀望態度，而包括開發商和學者在內的專業人士則較多懷疑和指責。

　　繼北京人之后，近兩年，廣州、沈陽、深圳、南京、廈門、武漢、杭州、成都等不少城市都有人倡議并組織合作建房，且登高一呼應者如云。但經過兩三年的“千呼萬喚”，只有向來開市場經濟風氣之先的溫州稍有進展：不久前，溫州260名合作建房人以1.0458億元拿到市政府掛牌出讓的30畝地塊，從而成為全國個人合作建房中首個成功拿到地者。然而，從拿地到最后讓“合作人”住上房子，中間還存在太多變數。

　　盡管如此，社會各界包括銀行業還是對其給予了高度關注。有意思的是，普通百姓對其大多持支持態度，銀行、地方政府有關主管部門多持觀望態度，而包括開發商和學者在內的專業人士則較多懷疑和指責。正因為這些觀望、懷疑和指責力量的強大，合作建房一直是踉蹌難行，也正因其踉蹌難行，才需要更多的寬容、理解和支持，以使

房地產開發領域這一新生事物步入正軌，從而為當前仍然吃緊的房地產調控增加新的砝碼。

　　指責者認為，合作建房有非法集資之嫌。如針對溫州個人合作建房項目，當地竟有人向公安機關舉報項目非法集資。但是，非法集資指的是非金融機構向社會集資募款、獲取暴利的一種行為，而個人合作建房中的集資者是固定的，僅限于合作范圍之內；個人合作建房不存在暴利，即使有少量利益，它也要付出時間、勞力、工本費等成本；集資者獲取的是自己居住的房屋，不是非法集資所得的高額利息；個人集資建房所籌資金只是用于建房，并沒有流向金融市場，所以不存在擾亂金融市場秩序問題。可見，個人合作建房與非法集資有著天壤之別。

　　指責者認為，個人合作建房是違背專業化分工的倒退之舉。的確，從生產角度來看個人合作建房的確與社會化分工原則不相符，但其前提在于住房產品的提供必須是在有效競爭下提供的，其價格里不存在著壟斷利潤。而當前我國房市卻是一個非充分競爭的市場，非充分競爭帶來的結果就是開發商的超額利潤和超高房價。再者，未來個人合作建房也可由專業的住宅合作社來運作，將不但有利于房市的多元化發展，而且也符合社會分工和專業化運作的原理。

　　懷疑者認為，合作建房面臨違法風險。實際上，我國現有法律中沒有哪條規定不準公民集資合作建房的，而且合作行為沒有侵害他人的合法利益，沒有社會危害性。相反，在1991年、1994年、1998年、2003年國務院關于城市住房制度改革以及房地產健康發展的幾份文件都明確鼓勵和支持合作建房，并且明確中低收入者合作建房可以享受

經濟適用房的優惠待遇。而且1992年發布的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》對合作建房專門做出了一些規范。只不過這些文件尚缺乏操作性強的細則，已經不適應當前形勢。面對房價漲幅居高難下的嚴峻形勢，有關部門應對合作建房行為制定相應規范，使其走向合法軌道。

　　懷疑者認為，合作建房未必能降低房市整體價格。他們說，個人合作建房很難在房市與開發商之間展開實質性競爭，并不能有效消除壟斷，因而對房市價格影響有限。據專家介紹，目前世界上有80多個國家建立了十多萬個合作建房組織。如果住宅合作社在我國得到政府的大力支持，一旦達到30%以上的市場份額，將足以影響房市壟斷行為和房價走勢。從這個意義上看，將個人合作建房轉變為專業機構確有其必要性。從溫州看，該市個人合作建房建成后每平方米成本將比周圍商品房價格便宜30%到40%，其給百姓帶來的實惠是巨大的，這種模式推廣后對房價的影響也將是可以預見的。

　　從“出生”到現在，個人合作建房的運作主要面臨兩大難題：一是拿地，合作建房者需要的是小面積地塊，專家們認為2萬平方米左右的土地最合適。但在土地稀缺的當今，即使是小塊地都已在各大城市拍出了高價，這對合作建房人的資金實力形成越來越大的挑戰。另一大難題就是融資，由于目前銀行對存管合作建房者的資金顧慮重重，暫時還不能指望銀行提供房貸。盡管個人合作建房目前進展緩慢，但據一項調查顯示，有95%的人支持個人合作建房，有89%的人會考慮選擇個人集資合作建房的方式。可以相信，只要解決好了拿地與融資兩大關鍵問題，在政府主管部門的默許乃至公開支持之下，個人合作建房一定能八仙過海各顯其能，為滿足中低收入居民的住房需求，為消除正在泛起的房市泡沫，為我國房地產市場在調控中規范發展探索出一條新的路子。

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