小區物業費誰說了算 政府部門應該怎么管？

　　物業管理屬于民事范疇，政府的職能定位應該是“指導”，而非“管理”

　　專家們建議：首先，定指導價不如公開成本；第二，政府要在小區成立業委會的過程中起到扶持作用，讓業委會真正成為代表大多數業主利益的、能夠與物業公司對等談判的積極力量

　　新華網廣州1月14日專電(記者吳俊車曉蕙)近兩年來，全國各大城市的樓市火了，小區多了，一同多起來的還有小區物業收費糾紛。小區物業收費誰說了算？政府在小區物業管理中到底該扮演怎樣的角色？

　　指導價難“指導”，“試點小區”物業費糾紛頻發

　　廣東省從2004年開始實行物業收費指導價，普通住宅物業費每平方米最高不超過1.96元，但事實上，目前廣東省許多小區的物業收費都沒有按照政府指導價，廣州市目前至少有40個樓盤的物業費在2元/平方米以上。

　　廣州市番禺區

麗江花園是一個擁有一萬多名業主的小區，從1998年起經廣州市物價局批準，成為“一費統繳”(即物業費、公攤費、代收代繳費等合并收取)的物業收費試點，物業按每平方米2.7元收費。2005年1月1日起，廣東省開始在物業收費中實行政府指導價，建議普通住宅的物業管理費每平方米不超過1.96元。麗江花園業主委員會與物業公司經過約定，該小區2005年-2006年度的物業收費依然沿用以往的收費方式。但是，該小區16名業主不同意，從2005年1月1日起開始拒交物業管理費。

　　物業公司起訴了幾戶拖欠物業費的業主，但就在此案審理期間，番禺區物價局于2006年5月下發了一紙“整改通知”，稱麗江花園的“一費統繳”違反了政府指導價，要求整改。此舉一出，麗江花園的物業糾紛陡然升級，1000多戶業主都加入了“拒交”行列。

　　廣州市物業管理協會相關負責人認為，物業收費糾紛頻發，與物價部門制定的物業收費指導價不合理有關，簡單化的指導價容易與市場脫節。長期關注各類物業糾紛案的中山大學法學院副教授張民安認為，政府指導價不是命令，不是強制執行的，是作為一個市場經濟的管理者，給物業公司和業主提供一個參考標準，為將來出現糾紛時法官處理案件提供一個衡量標準。政府在這里扮演的角色不應該是強制干預，即使干預，也要人性化一些，在具體干預之前與物業公司協商，避免引起更大的動蕩。

　　“家務事”難管，物價部門角色不斷調整

　　物業收費糾紛近兩年來一直呈上升趨勢，重慶市物業管理協會新聞發言人巫大德說，他接觸到的物業管理糾紛幾乎都與收費有關，重慶市近兩年的物業管理糾紛中，有30%都是物業收費糾紛。廣州市消費者協會近兩年的統計也表明，在該協會收到的各類投訴中，有關物業管理的投訴一直位居前三名，其中絕大部分都涉及物業收費問題。

　　在物業收費糾紛頻發的態勢之下，全國各地物價部門都面臨巨大的壓力，物價部門開始調整自己的角色。2005年1月1日，北京市建委和市發改委聯合發布的《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》和《北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準》正式實施。新規規定，商品住宅物業服務收費由政府指導價改為市場調節價，收費標準由業主與物業管理企業協商確定；而對于經濟適用住房的物業費采取政府指導基準價格，標準為每平方米每月0.55元，不得上浮。

　　廣東省物價局最近也出臺了《關于加強物業服務收費管理的通知》，該《通知》對實行政府指導價的物業服務收費范圍進行調整，只對業委會成立前的住宅(不含

別墅)物業服務收費實行政府指導價，其他住宅則實行市場調節價。

　　專家評價說，目前全國絕大部分城市在物業收費上都是“政府管得太多”，北京和廣東先行一步的舉措，明確了政府在物業管理中的職能定位，有利于推動物業服務的市場化進程，將在一定程度上緩解物業收費糾紛頻發的局面。

　　廣州市物業管理協會副會長張朝德認為，物業管理收費本應遵循市場經濟的原則，但政府目前插手太多，給物業公司開展工作帶來不便。例如麗江花園的“一費統繳”，本是業主和物業公司之間的“家務事”，雙方正在協商當中，番禺區物價局卻下發“整改通知”，導致“家務事”變得復雜起來。

　　合理行使“指導權”，讓物業收費更合理

　　廣州市國土資源與房屋管理局相關負責人在接受記者采訪時談到，按照現行的物業管理條例，物業管理涉及物業公司和業主雙方，屬于民事范疇，政府盡量不要參與，不要干預，政府的職能定位應該是“指導”，而非“管理”。

　　那么，政府的“指導權”究竟應該如何體現呢？專家們給出了以下建議：首先，定指導價不如公開成本，住宅小區物業管理費的成本構成包括管理服務人員的工資福利，公共設施設備日常維護，以及綠化、清潔等8個方面，政府要公正調查和公布這些數據遠比制定指導價要容易。

　　第二，政府要在小區成立業委會的過程中起到扶持作用，讓業委會真正成為代表大多數業主利益的、能夠與物業公司對等談判的積極力量。

　　另外，針對一些特殊情況，可以在一定范圍內保留物業服務收費政府指導價，但這個指導價的出臺必須是在充分調查研究的基礎之上。張民安副教授認為，政府出臺指導價之前，必須研究大量的樣本，充分核算成本與收益。否則，簡單化的指導價與市場脫節，反而會誘發更多矛盾。

　　來源：新華每日電訊

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