政策對沖凸顯樓市調控任重道遠

　　回建強

　　建設部這兩天玩了一次讓所有人都瞠目結舌的政策“對沖”——1月9日晚9點發布《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》(下稱《設計要點》)，僅過了十幾個小時又廢除了。無論是房地產商還是普通消費者，都隨著政策的突然變動坐了一回“過山車”。

　　縱覽《設計要點》全文，最搶眼的內容是對各地各類90平方米住宅套型建筑面積標準予以了一些修正，并給出了按照住宅層數及氣候類型確定的修正系數表，交叉組成16個修正系數。值得注意的是，大部分地區的小戶型面積標準在乘以相應系數后，有所放寬，最高可達90平方米的1.19倍，約107平方米。

　　進一步分析《設計要點》，可以發現有幾處硬傷導致建設部的廢止行動。首先，修正系數在實質上修改了“90/70政策”。在16個修正系數中，除夏熱冬冷地區6層以下住宅系數為1外，只有夏熱冬暖地區6層以下住宅系數為0.99，其他地區的各類物業系數均大于1。換句話說，如果未來小戶型住宅設計按照《設計要點》執行的話，“國十五條”規定的“90平方米住宅占新開工、新規劃面積不低于70%”政策將名存實亡。雖然《設計要點》的編制是傾向于人性化，有其合理的成分，但90平方米這條政策紅線依然是當前不可逾越的鴻溝。

　　其次，《設計要點》中修正系數的執行難于把握。修正系數表顯示，住宅層別分6層以下、7至11層、12至18層和19層及以上四檔，氣候類型分嚴寒地區、寒冷地區、夏熱冬冷地區、夏熱冬暖及溫和地區四檔，交叉組成的共計16個修正系數。由于我國幅員遼闊，各地房地產產品設計及建筑規范確實存在明顯差異。在具體執行時如何確定項目的修正系數并保證符合標準？如何防范在產品設計實施過程中的違規、投機及尋租問題？顯然，修正系數的存在很有可能加大政策執行成本和監督成本，這并不符合政府出臺政策的初衷。

　　再次，《設計要點》政策導向有誤區。修正系數的決定因素之一，住宅層別劃分為四檔，住宅層數越高，修正系數越大。在實際開發中，單套面積越大、層數越高的樓盤其建設成本越低。房產開發商會根據政策給出的幾個選項，在許可的范圍內做出最優選擇。顯然，開發商會集中選擇修正系數較大，單套面積更大的高層樓房設計。這種政策導向有可能造成同一地區房產結構及樓層設計過于單一。

　　建設部發布《設計要點》，其出發點是配合《建設部關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》的具體實施，同時體現了其鼓勵住宅

建筑節能設計的初衷。應該說，建設部的這個動作是值得肯定的，也得到了社會的積極響應。然而，建設部出人意料地迅速廢止了該征求意見稿，以上因素也確實值得考慮。此事件或許說明了一個事實：2007年，房地產調控依然任重道遠，措施的推出，需要更細致的工作和更精準的謀劃，既要考慮整體利益與局部利益的結合，還要考慮措施的可操作性和成本。

　　(作者為上海易居房地產研究院發展研究所研究員)

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