薛軍：日本因房地產(chǎn)泡沫失落十年對(duì)我們的啟示

　　靜觀當(dāng)前中國房地產(chǎn)持續(xù)升溫，常常使人想起日本上個(gè)世紀(jì)80年代的那場空前的房地產(chǎn)泡沫。那場泡沫如果以代表日元大幅度升值的“廣場協(xié)議”簽署年的1985年開始為起點(diǎn)，到泡沫巔峰的1991年為止，全國6大城市的商業(yè)地價(jià)短短5~6年的時(shí)間里竟上升了3倍多！

　　當(dāng)時(shí)整個(gè)日本房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛，投機(jī)盛行，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，然而泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之后，從1990年開始至今，日本全國大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，造成銀行大量不良資產(chǎn)。2003年3月，日本七家大型銀行共核銷了大約5.6萬億壞賬，日經(jīng)指數(shù)也跌入歷史最低位的8000點(diǎn)內(nèi)。

　　泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，特別是房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)下跌，造成大量壞賬，引起金融危機(jī)，重創(chuàng)了日本經(jīng)濟(jì)。日本自泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之后進(jìn)入長期蕭條期，10多年來經(jīng)濟(jì)增長始終徘徊在衰退與復(fù)蘇的停滯狀態(tài)之中，被經(jīng)濟(jì)學(xué)界稱作———“失落的十年”。

　　為避免

中國經(jīng)濟(jì)重走日本當(dāng)年之路，我們有必要分析日本上個(gè)世紀(jì)那場房地產(chǎn)泡沫形成的原因、表現(xiàn)以及泡沫破滅的影響，為中國房地產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供借鑒。

　　日本房地產(chǎn)泡沫危機(jī)回放

　　日本的房地產(chǎn)泡沫是與股價(jià)泡沫連在一起的整個(gè)資產(chǎn)價(jià)格膨脹的經(jīng)濟(jì)泡沫。

　　日本房地產(chǎn)泡沫直接表現(xiàn)為地價(jià)（因?yàn)槿毡緦?shí)行的是土地私有制）的上升。其過程是，從用途上講由商業(yè)用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都中心、而后擴(kuò)展到東京都圈、進(jìn)而擴(kuò)展到大城市圈、最后是中小城市圈。這樣一個(gè)波及過程經(jīng)歷了較長的時(shí)間，首先是地價(jià)的膨脹、其次是地價(jià)趨于穩(wěn)定、最后是地價(jià)的急速下降。

　　日本地價(jià)的上升實(shí)際上是1987年從東京都市的商業(yè)用地開始的。1985年廣場會(huì)議之后加速了這一過程。1986年至1987年東京的住宅地價(jià)格開始上升，同時(shí)波及到東京都圈的商業(yè)地、住宅地。東京以外的地區(qū)，1987年大阪、名古屋的地價(jià)、1989年其它中小城市的地價(jià)都接踵而上。

　　進(jìn)入1988年之后，東京都圈的地價(jià)首先開始走向平穩(wěn)。隨后1990年大阪地區(qū)的地價(jià)也趨于平穩(wěn)。而到1991年則日本全國開始了大暴跌。

　　1990年9月地價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，比1985年9月上升了2倍。但在這一過程中，各個(gè)地區(qū)地價(jià)變化是不平衡的，大城市變化最大。在大城市中升降最大的是大阪圈、其次是東京圈、第三是名古屋圈

　　日本的房地產(chǎn)泡沫是和股市泡沫同時(shí)存在的，兩者互相影響、互相推動(dòng)，共同構(gòu)成了資產(chǎn)泡沫，促成了日本1980年代后半期泡沫經(jīng)濟(jì)的形成。地價(jià)和股價(jià)總額的增量是相輔相成幾乎同步膨脹的。在1986年、1987年、1989年的三年中資產(chǎn)總額增量都超過了國民生產(chǎn)總值。更值得注意的是1987年地價(jià)總額的增量與國民生產(chǎn)總值之比竟然為1.19：1，即僅僅土地價(jià)格增加額要比GNP還多得多。這足以說明日本的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)到了總體國民經(jīng)濟(jì)的規(guī)模。

　　三大因素推波助瀾

　　在日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的過程中，以下幾個(gè)具體因素成為推波助瀾的微觀原因：

　　第一，人們相信土地價(jià)格只升不降的神化，爭相購置房地產(chǎn)。

　　日本總理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的1992年4月關(guān)于土地問題的輿論調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，超過半數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為“持有土地是安心并且有利的”，具體調(diào)查結(jié)果分別為：65.2%、66.0%、67.2%和52.8%。在日本超過美國成為世界資產(chǎn)第一大國的1987年，《日本經(jīng)濟(jì)新聞》曾按照1美元兌147.8日元計(jì)算美國的土地價(jià)格總額為406兆日元，同期1987年末的日本房地產(chǎn)總額是1720兆日元，可以發(fā)現(xiàn)日本足足是美國的4倍多。

　　第二，人們相信利率不變，企業(yè)從銀行貸款非常容易。

　　借款方不考慮一旦利率提高了還不起利息該如何辦，而貸款方也忘記了升息的風(fēng)險(xiǎn)，只是一味地貸款給房地產(chǎn)公司，并天真地認(rèn)為如果這些企業(yè)暫時(shí)資金出現(xiàn)緊張時(shí)只需將手里的房地產(chǎn)項(xiàng)目賣掉就可以解決問題。

　　當(dāng)時(shí)的日本，企業(yè)借銀行的錢、或者銀行貸款給企業(yè)是相當(dāng)容易的事情。并且企業(yè)一般貸款購置房地產(chǎn)之后又將該資產(chǎn)向銀行作抵押，從而又可以輕松的再次貸到款，整個(gè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴(kuò)大。英國《金融時(shí)報(bào)》駐日本記者站泰特主任曾對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行了如下的描述：“1980年代的泡沫期間，日本人的貸款數(shù)目已經(jīng)翻倍，產(chǎn)生了額外的260萬億日元的信用。這些新貸款中，絕大多數(shù)發(fā)給了不動(dòng)產(chǎn)公司，或者給了準(zhǔn)備從事不動(dòng)產(chǎn)投資的個(gè)人和非制造企業(yè)。事實(shí)上，到了20世紀(jì)90年代初期，所有銀行貸款中的25%直接地流向了不動(dòng)產(chǎn)和建筑部門，同時(shí)，人們相信另外的55%也間接地與土地有關(guān)�！�

　　第三，企業(yè)及個(gè)人房地產(chǎn)投機(jī)盛行。

　　泡沫時(shí)期，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，多數(shù)房地產(chǎn)公司并非專業(yè)的房地產(chǎn)公司。這意味著當(dāng)時(shí)日本許多企業(yè)在從事房地產(chǎn)投資，開始所謂多元化經(jīng)營，這給房地產(chǎn)泡沫破滅后產(chǎn)生大量壞賬埋下惡果。

　　以上三個(gè)因素更加促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，由于低價(jià)激劇高騰，房地產(chǎn)泡沫還對(duì)社會(huì)、企業(yè)、普通家庭產(chǎn)生了許多負(fù)面影響。擁有土地和無法取得土地的人之間產(chǎn)生了深刻的不平等感；一些暴富后的日本人揮金如土并伴隨著日元升值在海外大肆購置資產(chǎn)，抬高了國際房地產(chǎn)價(jià)格；一些房地產(chǎn)公司甚至同黑社會(huì)勾結(jié)野蠻拆遷；寫字樓空置率高；主題公園和觀光飯店過剩等等。

　　泡沫破滅帶來五大后果

　　為了制止土地價(jià)格進(jìn)一步暴漲，日本政府于1990年3月制定了《房地產(chǎn)融資總量規(guī)制》，同年12月又出臺(tái)了《土地稅制大綱》和《土地基本法》。日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續(xù)宣布調(diào)高利率，采取金融緊縮政策。

　　1989圣誕節(jié)過后，日本的股票市場首先開始暴跌，股市由歷史最高位的39000點(diǎn)跌至34000點(diǎn)。翌年的1990年8月日本央行宣布第5次調(diào)高利率，從15個(gè)月前的2.5%提高到6%，同年10月日本股市比年初降了48%，暴跌至21000點(diǎn)附近。與此同時(shí)，土地價(jià)格也開始暴跌，直至今日日本全國土地平均價(jià)格才出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象，但已經(jīng)下降到上個(gè)世紀(jì)70年代末的水平了。

　　日本的房地產(chǎn)泡沫對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響是相當(dāng)嚴(yán)重的，直到15年之后的2005年末日本經(jīng)濟(jì)才開始走出低谷。日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響主要表現(xiàn)在以下5個(gè)方面：

　　第一，在泡沫破滅之后的10年間，造成大量房地產(chǎn)公司以及與其相關(guān)的大量金融機(jī)構(gòu)倒閉。

　　第二，造成了大量不良資產(chǎn)，破壞了金融正常的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，特別是針對(duì)中小企業(yè)，銀行出現(xiàn)嚴(yán)重的惜貸現(xiàn)象。

　　第三，泡沫時(shí)期形成的大量過剩的房地產(chǎn)投資，使企業(yè)負(fù)債過度，成為1990年代的日本企業(yè)投資不振的一個(gè)主要原因。

　　第四，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，日本平均儲(chǔ)蓄率下降，生活質(zhì)量無法提高。部分在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期購買房地產(chǎn)的日本人生活陷入窘境，甚至破產(chǎn)。

　　第五，使“銀行不倒”、“地價(jià)只漲不跌”的神話破滅，企業(yè)和國民的心理狀態(tài)跌入深淵，信心指數(shù)下降。

　　總之，使日本經(jīng)濟(jì)十幾年長期蕭條，被稱為“失去的十年”。

　　四大宏觀原因催生泡沫

　　原因一：金融的自由化

　　直到日本高度增長期結(jié)束、進(jìn)入穩(wěn)定增長期的1970年代末，日本政府始終沒有完全開放其金融市場，特別是在銀行的自由化方面。進(jìn)入1980年代初期，這種情況開始發(fā)生變化，1983年日本金融制度調(diào)查會(huì)決定開始漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)利率自由化，1985年實(shí)現(xiàn)了大額存款利率自由化。

　　與此同時(shí)，日本政府也逐漸放開了對(duì)金融市場其它方面的管制，大企業(yè)的資金籌措方式也開始多樣化，比如發(fā)行企業(yè)債、認(rèn)股權(quán)證、一些大企業(yè)赴海外融資等等。然而隨著企業(yè)可以通過發(fā)行債券來滿足企業(yè)對(duì)資本的長期需求，日本企業(yè)特別是大企業(yè)已經(jīng)不再需要日本舊有的金融體制的支持與保護(hù)了。日本的銀行特別是中小型銀行逐漸失去了一些固定的大企業(yè)客戶資源，利潤減少，企業(yè)經(jīng)營面臨困境。

　　為提高收益，日本的銀行開始將貸款目光轉(zhuǎn)向了風(fēng)險(xiǎn)較高的中小企業(yè)和房地產(chǎn)公司。然而日本的銀行并不認(rèn)為一旦經(jīng)濟(jì)衰退、房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回落，這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)必定會(huì)釋放出來，使這些貸款成為不良資產(chǎn)。這說明當(dāng)時(shí)日本的銀行還沒有建立一套完善健全的項(xiàng)目評(píng)估體制以及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制。

　　原因二：寬松貨幣政策與日元升值

　　上個(gè)世紀(jì)80年代中后期日本政府實(shí)行的寬松的貨幣政策被學(xué)術(shù)界公認(rèn)為是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的最主要原因。

　　當(dāng)時(shí)的國內(nèi)國際環(huán)境是，日本的貿(mào)易順差不斷增加，同以美國為首的其它發(fā)達(dá)國家之間產(chǎn)生了激烈的貿(mào)易摩擦，國際上要求提高日元兌美元的升值壓力不斷增加；同時(shí)日本政府也急于期望將本國經(jīng)濟(jì)由從前的出口帶動(dòng)型過渡到內(nèi)需推動(dòng)型。1985年9月，發(fā)達(dá)國家5國財(cái)長會(huì)議（G5）召開，決定糾正日元兌美元匯價(jià)偏低的現(xiàn)狀，俗稱“廣場會(huì)議”。

　　此后，日元兌美元由240日元急劇升到150日元。在日本國內(nèi)，廉價(jià)的進(jìn)口產(chǎn)品與處于劣勢的國內(nèi)生產(chǎn)商展開了激烈的競爭，一些處于劣勢的產(chǎn)業(yè)面臨關(guān)門轉(zhuǎn)產(chǎn)或者是轉(zhuǎn)移到海外的結(jié)構(gòu)性調(diào)整；在對(duì)外貿(mào)易上，日元升值給日本的出口企業(yè)帶來了更大的生存壓力。

　　在日本經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外壓力的情況下，為了縮小經(jīng)常項(xiàng)目赤字，擺脫由于日元升值帶來的經(jīng)濟(jì)衰退，日本政府提出通過擴(kuò)大內(nèi)需來調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的政策建議。之后的一年里，日本央行連續(xù)5次調(diào)低利率，由1986年1月的5%降至1987年2月的2.5%。

　　央行利率調(diào)低之后，由內(nèi)需帶動(dòng)的日本經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)起來。在個(gè)人消費(fèi)方面，伴隨著日元升值，日本人開始大量購置房產(chǎn)、購買大型彩色電視機(jī)和高級(jí)進(jìn)口轎車、以及赴海外旅行。日本企業(yè)在逐步加大海外投資力度的同時(shí)開始不斷地大量購置土地、建設(shè)廠房、增加設(shè)備投資。寬松的貨幣政策加上日元升值后急劇擴(kuò)大的購買力雖然極大地刺激了內(nèi)需，造成了日本經(jīng)濟(jì)一片繁榮的景象，但是它同時(shí)也造成了國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫。

　　原因三：由緊縮到擴(kuò)張的財(cái)政政策

　　1986年前川報(bào)告出臺(tái)后，通過擴(kuò)大內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、并以此阻止日元升值帶來的經(jīng)濟(jì)衰退成為日本經(jīng)濟(jì)政策的主導(dǎo)方針，過去一直緊縮的財(cái)政政策也開始有所松動(dòng)。1987年5月，日本政府出臺(tái)了“緊急經(jīng)濟(jì)對(duì)策”，正式宣布擴(kuò)大公共投資。這個(gè)政策標(biāo)志著日本在財(cái)政上也開始有緊縮轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財(cái)政政策。

　　趨向擴(kuò)張的財(cái)政政策以及寬松的貨幣政策的實(shí)施，很快拉動(dòng)了日本的內(nèi)需，但是流動(dòng)性過剩的出現(xiàn)同時(shí)也推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格以及股市價(jià)格的暴漲。

　　原因四：政府反應(yīng)遲鈍判斷失誤

　　首先，日本政府對(duì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫缺乏警惕性，制定了不恰當(dāng)?shù)慕鹑谡�策推�?dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，而當(dāng)1987年房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹時(shí)，日本政府又一次反應(yīng)遲鈍，并沒有采取任何宏觀調(diào)控措施來緩解房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，并錯(cuò)誤地認(rèn)為日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢一片大好，任憑房地產(chǎn)價(jià)格一路狂漲。另外，日本政府在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅之后也沒有及時(shí)認(rèn)清其對(duì)日本中長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能帶來的嚴(yán)重破壞性后果。

　　其次，日本政府當(dāng)時(shí)的工作重心是擺脫由于日元升值帶來的經(jīng)濟(jì)衰退、促進(jìn)內(nèi)需、穩(wěn)定物價(jià)以及保持國際收支平衡，認(rèn)為中長期制約日本經(jīng)濟(jì)的主要因素是勞動(dòng)力不足、能源缺乏、儲(chǔ)蓄率下降等問題，根本沒有將房地產(chǎn)泡沫這一新生的關(guān)鍵因素考慮在內(nèi)。因此當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲時(shí)，政府只注重它與其它經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)之間的關(guān)系，完全忽視了房地產(chǎn)泡沫對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)、特別是金融體系的危害性。

　　對(duì)比思考看中國房地產(chǎn)熱

　　思考一：把握運(yùn)用貨幣政策時(shí)機(jī)

　　現(xiàn)在的中國，無論是房地產(chǎn)泡沫還是其它行業(yè)的投資過熱，歸根結(jié)底是由于游資泛濫。因此一旦房地產(chǎn)增長過快，就必須抑制造成過快的源頭：過剩流動(dòng)性。

　　同中國相似的是，當(dāng)年日本在簽訂“廣場協(xié)議”之后，為了平衡日元升值過快，刺激內(nèi)需，日本央行從1986年開始到1987年連續(xù)5次調(diào)整利率，使利率由5%降低到2.5%，造成銀行資金過多，社會(huì)游資泛濫，大批企業(yè)和個(gè)人攜帶大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，形成巨大的資產(chǎn)泡沫。幸運(yùn)的是，在

人民幣升值方面，中國并沒有一步到位，正在有序地進(jìn)行匯率的改革。

　　中國應(yīng)該吸取日本當(dāng)年為了刺激內(nèi)需，不顧房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，單純固執(zhí)地實(shí)施低利率政策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。中國現(xiàn)階段當(dāng)務(wù)之急是適當(dāng)調(diào)高利率，以收緊銀根緩解房地產(chǎn)業(yè)的過熱現(xiàn)象。然而，當(dāng)前的利息政策和匯率改革之間有著密不可分的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，甚至有時(shí)會(huì)相互制約。如果單方面地調(diào)高利率，會(huì)縮減國內(nèi)外利差，招致海外大量熱錢的涌入，給穩(wěn)定匯率造成壓力。

　　如何在保持穩(wěn)步匯率改革的前提下，恰當(dāng)把握運(yùn)用貨幣政策的時(shí)機(jī)、逐步提高利率是當(dāng)前考驗(yàn)中國央行決策能力的關(guān)鍵所在。

　　思考二：避免被穩(wěn)定的物價(jià)所迷惑

　　央行在考慮是否升息的過程中也應(yīng)該盡量排除物價(jià)指數(shù)變動(dòng)較小這一指標(biāo)的迷惑性。眾所周知，通貨膨脹率的出現(xiàn)與否是一直以來衡量經(jīng)濟(jì)是否過熱、游資是否泛濫的一個(gè)重要指標(biāo)。但是，在日本當(dāng)年出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時(shí)，日本的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)增長幾乎是0。盡管當(dāng)時(shí)日本的貨幣供給（M2+CD）相對(duì)于年均GDP4%的增長率而言，以每年超過10%的速度增長，并且日本的固定資產(chǎn)價(jià)格增長也很快，但是當(dāng)時(shí)的日本決策管理層很難做出流動(dòng)性過剩的判斷，日本央行推遲2年才決定升息，錯(cuò)失了化解房地產(chǎn)泡沫的良機(jī)。

　　現(xiàn)在的中國與日本當(dāng)年有著驚人的相似之處，雖然近年來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，但備受關(guān)心的通貨膨脹始終沒有出現(xiàn)。這也是導(dǎo)致央行遲遲沒有提高利率的一個(gè)原因。但是在中國GDP增長連續(xù)2年持續(xù)超過2位數(shù)字后，通貨膨脹的跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。況且在PPI漲幅過快的情況下，單純地分析中國的CPI并不能反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)狀。因此，中國需要吸取日本當(dāng)年的教訓(xùn)，避免被穩(wěn)定的物價(jià)指數(shù)所迷惑而錯(cuò)失再次調(diào)整貨幣供給的最佳時(shí)間。

　　思考三：擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)避免資產(chǎn)泡沫

　　1985年的日元大幅度升值使日本國民經(jīng)濟(jì)發(fā)生了一系列的變化，其間日本政府提出改變?nèi)毡窘?jīng)濟(jì)增長模式，亦即改變由過去的出口帶動(dòng)型增長模式為內(nèi)需推動(dòng)型的發(fā)展戰(zhàn)略。然而，推動(dòng)內(nèi)需的增長除了鼓勵(lì)增加消費(fèi)汽車和彩色電視機(jī)等大型消費(fèi)品之外，住宅這個(gè)消費(fèi)比重最大的產(chǎn)品也被迅速激活。在泡沫期間，無論是日本民間住宅的增長率還是對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度，均占了較高的比重，特別是1987年的對(duì)GDP貢獻(xiàn)度幾乎占了所有項(xiàng)目合計(jì)的3成。

　　中國現(xiàn)階段面臨著人民幣升值的壓力，過去以出口主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)越來越不適應(yīng)國情，和當(dāng)年日本經(jīng)濟(jì)一樣，急需轉(zhuǎn)變?cè)鲩L模式。但是擴(kuò)大內(nèi)需并不等于主要依賴房地產(chǎn)業(yè)的增長。

　　目前在中國，公開講擴(kuò)大內(nèi)需必須由發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來推動(dòng)或者將房地產(chǎn)業(yè)定格在支柱產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)幾乎已經(jīng)沒有了，但是在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，至今為止的種種跡象表明，中國在擴(kuò)大內(nèi)需上，無論是現(xiàn)有政策（比如城市規(guī)劃等），還是固有的體制（比如地方財(cái)政稅收等）等方面，均或多或少地助長了房地產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹。以增大房地產(chǎn)泡沫為代價(jià)來擴(kuò)大內(nèi)需的教訓(xùn)不應(yīng)該在中國重演。

　　思考四：堅(jiān)決果斷實(shí)施宏觀調(diào)控

　　日本房地產(chǎn)出現(xiàn)大量泡沫后，日本政府的反應(yīng)遲鈍，對(duì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫缺乏警惕性，沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題及采取果斷補(bǔ)救措施，任憑房地產(chǎn)價(jià)格一路狂漲。另外，日本政府在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅之后也沒有及時(shí)認(rèn)清其對(duì)日本中長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能帶來的嚴(yán)重破壞性后果。更為不幸的是，不僅是日本政府，幾乎所有的日本主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家即使在1991年泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之后，還認(rèn)為土地價(jià)格是上升的，相信股票和土地會(huì)很快上漲起來，并沒有認(rèn)識(shí)到不良債權(quán)問題的嚴(yán)重性。

　　中國應(yīng)該吸取日本的教訓(xùn)，防患于未然，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題，抑制房地產(chǎn)泡沫的生成和膨脹。

　　目前在這個(gè)問題上，中國和日本有很大不同。中國政府從2005年以來一直不斷出臺(tái)針對(duì)抑制房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控措施，并且已經(jīng)收到良好的效果。

　　但是還有一個(gè)問題值得我們注意，在中國銀行的客戶源中，房地產(chǎn)業(yè)仍占很大比重，這意味著放貸房地產(chǎn)業(yè)是銀行貸款業(yè)務(wù)的重點(diǎn)，也是重要的利潤來源。今年上半年一些中小型銀行為了搶奪客戶，有放松對(duì)房地產(chǎn)貸款的跡象。在日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，由于日本金融業(yè)的逐漸開放，日本的銀行特別是中小型銀行為了彌補(bǔ)逐漸失去的一些固定大企業(yè)客戶資源，增加收益，開始將貸款目光轉(zhuǎn)向了風(fēng)險(xiǎn)較高的中小企業(yè)和房地產(chǎn)公司。中國應(yīng)該吸取這方面的教訓(xùn)，在保證優(yōu)質(zhì)

房地產(chǎn)商的貸款需求的同時(shí)，嚴(yán)格把握對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的總量控制。

　　思考五：引導(dǎo)民間過剩流動(dòng)資金

　　當(dāng)年的日本如同今天的中國一樣，游資泛濫。因?yàn)槿毡緡?yán)格的外匯管制，普通的日本人不能自由地將手里的資金匯往國外，而存入銀行又得不到較高的利息回報(bào)，加之國內(nèi)金融產(chǎn)品并不豐富，大量游資亟待尋找投資出路。投資房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是較為理想的高回報(bào)投資產(chǎn)品，大量的社會(huì)游資蜂擁而入，地價(jià)隨之暴漲。

　　中國房地產(chǎn)如果忽略不計(jì)國際熱錢的因素之外，國內(nèi)資金的過剩流動(dòng)是主要原因。目前為止，中國的銀行存款利率較低，其他高回報(bào)的金融產(chǎn)品相對(duì)較缺乏，加之股市低迷，大量游資涌入了房地產(chǎn)行業(yè)，抬高了房地產(chǎn)價(jià)格，形成了一定規(guī)模的泡沫。任其發(fā)展下去勢必形成更大的泡沫，影響經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

    中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所 薛軍

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