囤積居奇是推動房價上漲根源

　　□瓏銘

　　供不應(yīng)求、剛性需求旺盛一直被認(rèn)為是京城房價上漲的主要原因，但是近日北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的一份報告認(rèn)為，北京實際上閑置房比空置房要多好幾倍，少數(shù)人擁有多套住房。這和不久前北京市統(tǒng)計局公布的北京平均每10戶居民就有1戶至少擁有兩套住房的結(jié)果相一致。

　　截至2005年，北京市常住人口為1538萬人，以三口之家算，大約512萬戶。考慮到有的家庭人口可能超過三口，而有的只有兩口或一口，綜合估計，家庭總數(shù)應(yīng)該不會低于400萬戶。即便以400萬戶計算，十分之一的家庭擁有兩套住房，也高達40萬套（擁有兩套以上住房的情況如果考慮進去，數(shù)值可能更大），考慮到有些家庭人口多，的確需要兩套住房，那么，因投資、投機而購買二套住房的家庭也應(yīng)該不少于20萬套。

　　而根據(jù)北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的這份報告，2006年北京供應(yīng)的經(jīng)濟適用房為1萬多套，而符合經(jīng)濟適用房條件的有5萬多戶，此外還有8萬多戶符合經(jīng)濟適用房申請條件的正在輪候。兩者相加，需要經(jīng)濟適用房的家庭還有13萬戶以上。加上以后新增加的數(shù)量，至少還需要建設(shè)15萬套以上經(jīng)濟適用房。如果與20萬套的數(shù)據(jù)相抵，住房存在“潛在過剩”的結(jié)論并不難得出。

　　也就是說，投機因素打破了供需平衡，導(dǎo)致了供應(yīng)的緊張。事實也正是如此。北京國土局提供的2004年1月至2006年6月的數(shù)據(jù)表明，近兩年半以來，北京供應(yīng)了712宗近6000公頃住宅項目用地，截至2006年6月底，已竣工的土地面積669公頃，僅占總量的12%，其余多數(shù)為在建項目和尚未動工的項目。也就是說，捂在開發(fā)商手里的未開工的住宅建設(shè)用地就有3000多萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積8000多萬平方米。如果這些建設(shè)項目投入市場供應(yīng)，北京的住房供應(yīng)量將翻幾倍，滿足目前的需求綽綽有余。相應(yīng)的，北京的住房價格也可能因巨大的供應(yīng)量而面臨雪崩的風(fēng)險。

　　一方面，開發(fā)商們拼命囤積土地，制造供應(yīng)不足的假象。另一方面，投機者和投資者將已經(jīng)供應(yīng)到市場的部分住房控制在自己手中。雙重擠壓，造就了供不應(yīng)求的假象。數(shù)據(jù)顯示，北京一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資就占全國總規(guī)模的1／10以上，占北京全社會固定資產(chǎn)投資的比重高達一半多。所以，囤積居奇等投機因素，才是推動房價非理性上漲的根源。

　　而導(dǎo)致囤積居奇得逞的根源則是有法不依。1994年7月出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年頒發(fā)的《閑置土地處置辦法》就已規(guī)定，對超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)。如果有關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)法，面對如此嚴(yán)厲的規(guī)定，囤積土地的現(xiàn)象怎么可能還如此猖獗？

　　因此，房市調(diào)控更應(yīng)該從常態(tài)方面入手，只要嚴(yán)格依照國家已經(jīng)頒布的相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)法，囤積居奇現(xiàn)象就會大為減少，住房供應(yīng)嚴(yán)重扭曲的狀況就能在一定程度上得到矯正，房價也能逐漸回歸理性。房價持續(xù)上漲帶來的穩(wěn)定而且豐厚的回報，是導(dǎo)致房市投機、投資熱持續(xù)不減的根源，只要房價停止暴漲的步伐，市場上的投機熱就會慢慢消退，就能使房價真正由正常需求所決定。反之，如果任憑現(xiàn)狀持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險必將進一步擴大，使調(diào)控成為越來越難以完成的任務(wù)。

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