房價的三個火槍手

　　文/王東京

　　連寫了兩篇文章，對國內房價走勢直陳己見。我的推斷，房價2年內未必會跌，但10年之后必跌。文章見報后，讀者回聲四起，褒貶不一。批評的意見，認為房價10年后才跌太遙遠，說了等于沒說，是廢話。我明白讀者失望的原因，急著要買房，誰會有耐心等上10年呢？

　　也有細心的讀者問：房價2年內不跌，10年后必跌，那么今后3-9年跌不跌？是好問題，值得答。不過，回答此問題，還得回到對10年后房價的判斷上去。先說我的答案，10年后的房價，若人們普遍看跌，那么今天房價馬上就會跌；反之，要是多數人看漲，房價就不容易降。換句話說，當下房價走勢，一定程度上，取決于人們對未來房價的預期。

　　這是資產定價方面的學問，容我向讀者解釋：

　　人們購買房產，動機不外有二：一是為了自住，二是為了投資賺錢。作為自住消費，房價當然要由供求定，說過多次，不重復。而用于投資的房產，價格則由房產的未來收益定，不是我的發現，而是美國經濟學家費雪的觀點。

　　1930年，費雪出版《利息理論》，其中一個重要論點，是說資產價格等于該資產預期收益的貼現。比如，一棵蘋果樹值多少錢？費雪說，這與當初種植蘋果樹的成本無關，而是看，蘋果樹將來能給買主帶來多大收益。假定每年提供收益100元，貼現率(銀行利率)5%，那么蘋果樹的價格是2000元；若每年提供的收益僅10元，則蘋果樹的價格就只值200元。

　　何以如此？讓我再舉個例子。假定你有2000元，銀行年利率5%，那么存銀行每年收益100元。現在再假定，有人想賣蘋果樹給你，價格2000元，而預期的年收益是80元，你會買蘋果樹嗎？當然不會。除非蘋果樹降到1600元，否則，你絕不會接受。因為果樹80元的年收益，只相當1600元的存款利息。

　　理解了這一點，聯系到房產，應該不難明白將來房價對今天房價的影響。說10年后房價必跌，那是說10年后房產收益會降，作為投資者，低買高賣才能有賺，明知日后房價會跌，怎會花高價買進呢？所以我判斷，今天投資房產的勢頭不減，價格攀升，一個重要原因，是人們對將來的房價有樂觀的預期。

　　是的，今天房價上漲，是因為人們對未來的房價看漲。要追問的是，若人們長期看跌，房價會立馬下降嗎？理論上說是如此。不過考慮到目前房市的供求，我認為近兩年房價不會降。住房是基本必需品，經濟學說，必需品需求彈性小，房價長期看跌只會抑制炒房，但不能減少消費，不論房價10年后怎樣跌，那些今天無處安身的人，怎會流落街頭、等10年后再買房呢？

　　還不止如此。另有三個利益當事人，會千方百計阻擋房價下降。首當其沖的，是

房地產企業。作為

開發商，投資賺錢天經地義，為爭取最大化的利潤，當然不希望房價下跌。通常的情形，他們會利用媒體大造輿論，說房產將大幅升值，以誤導人們追漲。看看報紙與互聯網，那些成天嚷嚷房價要漲的人，其實大多都是開發商。再比如，那些積壓已久的樓盤，開發商為何不降價？說到底，是擔心消費者形成降價預期。

　　第二個當事人是銀行。城門失火，殃及池魚。銀行與開發商，是一根繩上的兩只螞蚱，房價下跌，直接受損的是開發商，但銀行也脫不開干系。說大數，銀行給開發商的貸款達3萬億，如果開發商不賺錢，銀行收貸將遙遙無期。更可怕的是，若房價大跌，開發商破產，銀行必受到牽連，即便能拿回些質押房產，但房價下落，銀行肯定得不抵失。

　　第三個當事人是地方政府。不管怎么說，房地產已成為地方經濟的支柱。發展房產業，不僅能拉動GDP增長，而且財政進賬也快。明顯的收入，房價高，土地出讓金也高，稅收也多。由此看，房價上漲，地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考慮，地方政府也不希望房價下跌。

　　不要小視這三方的能量。雖說房價下跌的長期趨勢不可逆轉，但有他們的抵制，房價回落的時間會推遲。問題的重點，還在中央政府的決心。依我看，以上三個當事人中，銀行是關鍵。牽一發動全身。只要央行責令各

商業銀行收回房地產逾期貸款，開發商就無力戀戰，地方政府想扶盤，也鞭長不及。畢竟經濟規律不可戰勝，與市場死扛，終歸不是辦法。

　　再說一遍，中期房價走向，受制兩大約束，一是社會對長期房價的預期；一是央行的態度。對長期房價的預期，沒有調查，到底多少人看跌，我拿不準；而央行是否會下令收貸，眼下還沒有跡象。不懂看風水，三年后房價是漲是跌，只有天知道，我不敢說。

　　(作者系中共中央黨校經濟學部主任、教授；電郵：wangdongjing@263.net）

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