宜消除福利性房屋的投資屬性

　　本報(bào)評(píng)論員 周炳林

　　需要在購(gòu)房主體、房屋二次流通上要出臺(tái)相應(yīng)詳細(xì)、嚴(yán)厲的限制性措施

　　北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人2006年12月26日表示，“從取得房產(chǎn)證之日算起，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買5年內(nèi)不許出售。”即使是拆遷戶，該政策也不會(huì)放寬。此前的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：對(duì)于已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，則可售給符合經(jīng)適房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)，出售價(jià)不高于購(gòu)買價(jià)；購(gòu)房5年以上的家庭則可按市場(chǎng)價(jià)格出售，同時(shí)繳納成交額10%的綜合地價(jià)款。

　　這幾年，由于各地商品

房?jī)r(jià)格與城市工薪階層的承受能力差距甚大，國(guó)家一直重視通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。但是，由于相關(guān)配套措施和監(jiān)管的不完善，各地經(jīng)濟(jì)適用房不同程度上出現(xiàn)了不應(yīng)該有的投資屬性：首先，大量經(jīng)濟(jì)適用房閑置，已售經(jīng)濟(jì)適用房的“租售率”大幅提高；其次，出現(xiàn)“做高

裝修款”等違規(guī)操作，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，做高裝修款之后，出售價(jià)格可以名正言順地提高，在一些監(jiān)管不嚴(yán)的地區(qū)，二手經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)中包含的裝修款所占比例竟達(dá)30%-40%；第三，二手經(jīng)濟(jì)適用房在交易過(guò)程中出現(xiàn)的一些“黑白合同”，以低房?jī)r(jià)的“白合同”上報(bào)，滿足“出售價(jià)不高于購(gòu)買價(jià)”的監(jiān)管要求，出售者再根據(jù)“黑合同”向購(gòu)買者收取額外利潤(rùn)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的投資屬性，體現(xiàn)著商品房市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)之間存在巨大的利益空間，比如北京回龍觀地區(qū)、天通苑地區(qū)原經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買價(jià)均為2650元/平方米，目前二手售價(jià)則分別為5000-5200元/平方米、4500-5000元/平方米；廣州市經(jīng)濟(jì)適用房的原售價(jià)與二手市場(chǎng)價(jià)之間的價(jià)格差距也在2000元/平方左右。因此，經(jīng)濟(jì)適用房投資屬性的出現(xiàn)，需要完善有關(guān)監(jiān)管。

　　從目前的情況看，堵住相應(yīng)的政策缺口已經(jīng)變得非常必要。在中國(guó)香港、新加坡等地，公有房屋(包括香港的“公屋”、新加坡的“租屋”)的流通均有較為完善的“政府回購(gòu)制度”，回購(gòu)條件和計(jì)算公式很清楚地寫(xiě)在最初的購(gòu)房合同中，廉價(jià)住房的二次流通仍然要先賣給政府，整個(gè)二次流通過(guò)程仍然經(jīng)由政府主導(dǎo)。同時(shí)，由于廉價(jià)公有住房存在的利益空間相應(yīng)大，香港、新加坡兩地也均意識(shí)到保持足夠威懾力的必要性，在這兩地，購(gòu)買“公屋”、“租屋”的相關(guān)審查均相當(dāng)嚴(yán)厲，個(gè)人在“公屋”、“租屋”申請(qǐng)過(guò)程中作假，不是簡(jiǎn)單的申請(qǐng)不被通過(guò)的問(wèn)題，而且還會(huì)引發(fā)刑事責(zé)任。

　　應(yīng)該說(shuō)，國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等福利性住房的決心是非常大的，但這些方案均需要在購(gòu)房主體、房屋二次流通上要出臺(tái)相應(yīng)詳細(xì)、嚴(yán)厲的限制性措施，以杜絕多種違法牟利行為。其中，行將大規(guī)模推行的限價(jià)房政策更有此要求，這項(xiàng)政策2006年6月份才推出，在國(guó)十五條的文件中，實(shí)施區(qū)域明確規(guī)定為全國(guó)(目前已經(jīng)在廣州開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施，已成功出讓的限價(jià)房樓面面積超過(guò)150萬(wàn)平方米)，但是，至今未見(jiàn)有關(guān)部門對(duì)這類房屋的購(gòu)房主體、房屋二次流通做出限制，由于這些福利性房屋中間經(jīng)過(guò)公開(kāi)出讓，由普通

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，若有關(guān)問(wèn)題不早日厘清，屆時(shí)會(huì)有更多的變通操作出現(xiàn)，從而損害限價(jià)房應(yīng)有的穩(wěn)定房?jī)r(jià)功能。

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