抑制工業(yè)用地的低成本

　　本報(bào)評(píng)論員 歐陽覓劍

　　還要在收支管理上保證土地收益切實(shí)地用于彌補(bǔ)各方面的成本

　　國(guó)土資源部近日發(fā)布了《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，這是落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(31號(hào)文)的配套文件之一。31號(hào)文主要針對(duì)兩個(gè)問題，一是建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過快，低成本工業(yè)用地過度擴(kuò)張；二是部分地區(qū)壓低征地補(bǔ)償費(fèi)用，農(nóng)民權(quán)益得不到保障。制定全國(guó)統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)工業(yè)用地的低成本過度擴(kuò)張起到直接的抑制作用，同時(shí)可以間接地保護(hù)農(nóng)民權(quán)益——土地出讓總價(jià)提高之后，農(nóng)民拿到的補(bǔ)償費(fèi)用也可望水漲船高。

　　

國(guó)土資源部以新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為基礎(chǔ)，計(jì)算出各縣、市和區(qū)的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使后者等于前者的6倍。1999年制定的《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》，將全國(guó)土地分成十五等，縣、市政府在申請(qǐng)新增建設(shè)用地時(shí)，按照各自的等別繳納費(fèi)用，當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)為5-70元/平方米。2002年底，

財(cái)政部和國(guó)土資源部發(fā)文，調(diào)整了部分市、縣和區(qū)的土地等別。2006年11月，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策再一次調(diào)整，主要是將征收標(biāo)準(zhǔn)提高1倍，變成10-140元/平方米，并根據(jù)行政區(qū)劃的變動(dòng)對(duì)各地的征收等別做了細(xì)化，但各市、縣、區(qū)的征收等別基本保持不變。

　　由此可見，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基本框架(土地等別和征收標(biāo)準(zhǔn))是在1999年時(shí)確定的。但這些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，地區(qū)之間的發(fā)展又不太平衡，那就可能出現(xiàn)土地有償使用費(fèi)征收等別與某些地區(qū)土地現(xiàn)狀不相符。比如，珠海和汕頭作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，其市區(qū)的土地有償使用費(fèi)征收等級(jí)為四等，而佛山和

東莞市區(qū)的征收等級(jí)為五等。但實(shí)際情況卻是，佛山和東莞的工業(yè)用地比珠海和汕頭更緊張，市場(chǎng)價(jià)格也更高。在廣東省制定的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中，珠海、佛山、東莞屬于二等，而汕頭屬于三等，珠海各級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)基本上都要低于佛山。

　　實(shí)際上，土地有償使用費(fèi)的等別劃定和征收標(biāo)準(zhǔn)都有重新調(diào)整的必要。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之后，將成為確定基準(zhǔn)地價(jià)的重要指標(biāo)。這次發(fā)布了最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之后，工業(yè)用地出讓最低價(jià)的計(jì)算需要進(jìn)一步細(xì)化。根據(jù)31號(hào)文的精神，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用等三部分，土地有償使用費(fèi)屬于相關(guān)費(fèi)用。以土地有償使用費(fèi)的倍數(shù)計(jì)算工業(yè)用地出讓最低價(jià)，雖然可能使工業(yè)用地的總價(jià)得到提高，但并不能保證其他兩部分成本一定得到補(bǔ)償。土地征用中存在著前述兩個(gè)問題，表面看是因?yàn)榈貎r(jià)太低，其實(shí)根本的原因是各方面的收益和成本不對(duì)等，一些地方政府獲得的短期利益，部分來自于壓低農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)、減少耕地保護(hù)費(fèi)用等方面。

　　因此，也不能單靠提高工業(yè)用地的總價(jià)，而是要讓各方面的收益與成本對(duì)等，將土地取得成本、土地前期開發(fā)成本、相關(guān)費(fèi)用等計(jì)算清楚，然后再加總得到工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其中的前提和關(guān)鍵在于完善征地補(bǔ)償安置制度。

　　同時(shí)，還要在收支管理上保證土地收益切實(shí)地用于彌補(bǔ)各方面的成本，優(yōu)先地將其用于補(bǔ)償農(nóng)民、耕地保護(hù)、城市建設(shè)，剩下的部分才能轉(zhuǎn)化為地方政府可以支配的收入。規(guī)范了收支管理之后，如果各方面的成本都得到了彌補(bǔ)，地方政府為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)，在土地方面給予企業(yè)適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，也是合理舉措。

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