袁秀明：房地產市場價格理性回歸將不可避免

　　袁秀明

　　數據顯示，今年10月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.6%，北京以10.7%的漲幅居全國之首。從6月開始北京房價連續5個月同比漲幅超過10%，中心城區二手房單價也突破萬元關口。房地產價格的非理性上漲，明顯表現出泡沫化傾向，且有愈演愈烈之勢。

　　資產價格泡沫的形成有其自身一套規律性。資產價格泡沫指：一項資產或一系列資產的價格在一個連續過程中陡然上升，最初價格的上升產生進一步上升的預期，吸引新買主，投機者一般只對此資產交易中的收益感興趣，并不關心它的實際用途。從這個含義上看，中國房地產近年來價格迅速上漲，明顯表現出泡沫化特征。房地產價格上升越快，越有更多人追捧。有購買能力的去買，沒有購買能力的借錢也去買，唯恐失去機會，特別是一些剛工作不久的人，本來無較大購房能力，但是由于喜歡趕潮流，不斷加入到承接高起房價的人群中去，無限的需求延續著無限的價格上漲，維持著房地產泡沫的膨脹。實際上，即使在市場成熟的發達國家，大多數剛工作不久的年輕人也很難有能力購房產。中國年輕一族趕時髦，是促使房價泡沫越吹越大的重要因素。

　　我國房地產價格進入快速上升軌道，已持續六七年時間，期間與表現良好的宏觀經濟彼此推動，奧運會、世博會的促進等，使北京、上海等大城市為首的房價上漲過快。而今，奧運會已臨近，其促漲作用也近乎強弩之末，宏觀調控如影隨形，房地產價格還能狂漲多久？

　　房價已缺乏繼續上漲的有力支撐

　　1、中央政府抑制高房價的堅強決心

　　自2005年初房地產“新政”啟動以來，中央政府疾風驟雨似的密集調控。2006年3月5日，總理政府工作報告明確提出，繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快問題，進一步表明中央政府調控房價的決心。從2006年4月起，國務院連續出臺多項調控房價措施，明確房價上漲責任在地方政府。5月l1日，七部委聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》。7月24日六部委又聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》等。

　　幾年來對房地產價格的一系列宏觀與微觀調控，效果不理想，全國大多數城市房價持續攀升，部分中心城市房價上漲加速，中央政府對這種調控效果甚為不滿。可以想象，如果這次調控時滯期過去，仍未看到政策效果的話，調控政策定會再次重拳出擊，打壓高起的房價。

　　2、宏觀調控存在滯后期

　　政策出臺需要市場一個消化過程。北京現在銷售的樓盤，大部分是2006年4月前出讓的土地或獲得的預售許可證，房價也延續上年的漲勢。2006年5月中下旬調控后入市的土地，2007年年中才可形成有效的供應，因此，調控效果在2007年年中可望顯現。2006年10月初，北京銀監局推出“未封頂樓盤不得辦理銀行按揭”措施，即未封頂房允許預售，但是不給消費者銀行貸款，這一定程度上抑制了過度需求，由于政策滯后期存在，效果沒有充分顯現。

　　國家對房地產市場調控措施越來越細、力度越來越大。而各地房價上漲沖動大，政府、房地產商、購房者三方博弈存在，使宏觀調控措施滯后效應甚為明顯。但是，國家宏觀調控政策不會因此止步不前，未來房價已顯示出難測，銀行早已謹慎行事。在市場供過于求、資金來源趨緊情況下，房地產價格繼續走高將日趨艱難。

　　3、更多因素使高房價喪失支撐力

　　首先，需求趨于乏力。普遍中低收入者購房能力已將耗盡；大學生就業難，起薪降低，房價收入比過高，購買力嚴重不足。稅收力度加大，五年內賣出二手房，要繳營業稅、城建稅、教育費附加以及個人所得稅等，使炒房現象將得到大大抑制。2006年7月對外資、港澳臺購房設限，使高房價喪失一支重要支撐力量。此外，股市恢復正常，也會分流大量炒房資金。資金供應將不會過于充裕。

　　其次，相對高房價，房子的租金較為便宜，也相對穩定。有些地方有時租金反而下跌。官方透露，從1998年到 2004年，青島房價上漲50%多，而房租卻離奇下降7%。以租還貸已經不可行。一個健康的房地產市場，房價應該與房屋租金同步上漲�？墒侵袊�這幾年房價連續上漲，租金卻基本不變，說明房價上漲多為非理性。而且，大量資金為追求高利潤涌入這個市場，使房地產市場泡沫化程度加深。一旦一些資金撤出，其后果不堪設想。因此，諸多因素表明，房價逆轉已成山雨欲來之勢，沒有更多基礎因素可以支撐房價長期持續上漲。

　　有跡象表明房價已走向頹勢

　　1、“有價無市”局面漸趨顯著

　　從目前看，房地產業無論交易量，還是交易面積都在下降，開發商資金壓力加大，部分開發商已把土地所有權抵押給多家銀行，北京高檔住宅成交量出現慘跌局面，各個售樓處門前冷落，“有價無市”局面日趨明顯。資料顯示，體現供求關系的市場消化系數(市場實現吸納量/市場有效供應量)已由去年1-9月的1.10649大幅下降為今年1-9月的0.5783，即去年市場有效供應樓盤供不應求，而今年至少有48.66%的面積處于剩余狀態。此數據表明地產商在加大力度清舊貨的同時，又開始高價囤新貨；同時也表明購房者的觀望氣氛濃厚，市場消化能力減弱。

　　房價高位運行且交易量下降。在這種情況下，市場價格機制可自發抑制房地產市場發展，有價無市的局面會愈加顯著。有報道，近日山西煤老板組成的看房團到北京看房，之后訂單寥寥，已經顯示出北京房產今非昔比。以前開盤前有大批購房者通宵達旦排隊，而今開發商需付錢請購房團來看房，房地產市場的賣方市場已經轉變為買方市場。此外，以前大量熱錢流入中國購買房產，期望人民幣升值后拋售獲利。但是，如今人民幣升值緩慢且與美元間存在利差，使賭人民幣升值的熱錢幻想破滅。一部分購入房產的外資可能選擇拋售，對房價有促跌作用。而且外資購房設限，開發商為這部分資金準備的供應量也會成為空置房。

　　2、空置面積居高不下，空置率增加

　　近年來中國房價一路上漲，但是空置面積始終高達1億平方米以上。目前為1.22億平方米。按每平方米3000元計算，是3660億人民幣。按一年貸款利率6%計算，開發商因為空置房，僅利息損失就接近200億元。大批房地產企業面臨被淘汰的危險。

　　廣東省房協市場分析課題組最近發布報告顯示，2006年廣東省總體待銷部分(小于1年的空置)大幅增長48.86%，空置1年以上的滯銷和積壓

商品房同比大幅度下降34.37%。北京市建委房地產交易管理中心揭示，北京市的房屋空置面積也在增加，截至2005年10月底，全市空置一年以上商品住宅面積為258.5萬平方米，漲幅為9.2%，占商品房空置面積的69.4%。商品房難賣，實力不強的房地產商很可能垮掉。這些房地產商在垮掉前會拋售未售出的房產。巨大的空置面積，使高房價無以為繼。

　　高房價還能挺多久

　　應該看到，只要是泡沫，總會崩潰。而且，泡沫越是接近崩潰，價格上升就越快。從理論上看，泡沫存在的概率越小，需要用來補償泡沫破裂損失的預期收益就越大。不管股市、匯市，還是房地產市場，漲得最厲害的時候，就是快要見頂的時候。房價無理由快速增長正預示著泡沫崩潰即將來臨。

　　但是目前看，房地產泡沫還會維持一段時間。其原因，一方面資產價格泡沫一旦形成有個自我維持期；另一方面，如前所述，政策有個時滯期，市場上現在未封頂的在售樓盤，大多已批準預售近半年甚至更長，正常情況下銷售回款多，開發商還未顯現出資金鏈問題。政策的真正效應將會在2007年年中見效。而且旺盛需求的存在也堅定了房產商的信心。房地產價格高漲之勢，最終取決于資金及人們的信心情況。

　　事實上，導致房產供不應求，房價上漲的內在動力歸結于現行房地產融資模式與預售制度。房地產開發需要大筆資金，預售可提前回籠資金，房地產商就可造成一種氣氛，讓消費者產生房價上漲預期，從而刺激需求。外資熱錢進入是促使房地產市場泡沫膨脹的重要因素。近些年，地方政府助推，國內外熱錢與房地產泡沫互相促進，吸引潛在購房者蜂擁追捧，成就了現今的高房價、開發商的高利潤以及中國的高經濟增長。這種發展模式是非常危險的。

　　而今，距北京2008年奧運會開幕還有一年半時間。由于預期2008年后，北京房價可能發生變化，一些人將及早采取行動，出手囤積的房產，這很可能成為房價下跌的導火索，若恰巧發生在調控效果顯現的明年年中，那么2007年下半年或2008年上半年，北京房價將很可能發生理性回歸，而且整體房價下調將不可避免。所以，高房價要挺過2008年奧運會確實很難。其他地方的房價也會隨著北京房價的回落而逐步趨于理性。

　　(作者單位：中國社會科學院經濟研究所)

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