-楊支柱

　　如今房價虛高而商品房小區共有財產縮水，失地農民和城市被拆遷戶又怨聲載道，開發商已成“人民公敵”。

　　但輿論的矛頭所向主要是前期物業管理公司的霸道和征地補償的不足。其實，剝奪失地農民的根源在于《中華人民共和國土地管理法》本身對農民集體所有權的限制。土地使用權出讓一級市場的政府壟斷徹底剝奪了農民集體自己出讓土地使用權的權利，其結果是國家白得了土地所有權，地方政府還以“三通一平”(其實這些工作一般都是開發商出資做的)的名義從開發商支付的土地使用權出讓金中拿走了很大一部分。無論是從公平的角度還是從意識形態的角度，都找不到限制農民集體直接出讓若干年土地使用權(沒有改變集體土地所有制)的理由。

　　城市商品房小區共有財產的縮水，開發商相當程度上也是在為政府部門背黑鍋。

　　人防工程變成地下車庫

　　1997年1月1日開始實施的《中華人民共和國人民防空法》第五條規定，“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”這一規定本身雖然回避了人防工程兼地下車庫的所有權主體，但沒有投資一分錢的國家不享有城市商品房小區人防工程兼地下車庫的所有權還是很清楚的。

　　然而各地人防局卻利用《中華人民共和國人民防空法》賦予它的批準人防工程平時(非戰時)用于民用目的的行政管理權，從開發商手里動輒收取高達數十萬甚至上百萬的所謂使用費。

　　這樣一來，開發商對人防工程的投資實際上變成了兩次投資，第一次投資攤入了房屋租售成本轉嫁給了房屋消費者，第二次投資則從人防局手中換來了五十年使用權的證明。本人所在的北京市海淀區永泰東里怡清園小區，開發商的代表就曾向業主委員會出示他們用四十八萬元人民幣從人防局手中換取人防工程兼地下車庫五十年使用權的書面證據復印件。

　　房屋購買者共同支付了人防工程兼地下車庫的建筑成本，卻仍然要個別掏錢向開發商而不是代表共有財產的業主委員會租用車位。這種情況，在北京是如此普遍，以至于連那些以給業主維權著稱的律師也普遍把人防工程兼地下車庫叫做“人防工程改造的地下車庫”，似乎是人防局出錢建造了人防工程，然后開發商從人防局手中投資購買了使用權。我一直沒有查到人防局“搶奪”業主共有財產的規范性文件，但這樣一個內部文件肯定是存在的。

　　居委會用房變區政府所有

　　居民委員會用房是由業主支付成本而被政府奪取的另一業主共有財產。2001年7月1日實施的《北京市社區居民委員會辦公用房管理若干規定》第九條規定，“……居民入住后一個月內，建設單位應當將居委會辦公用房無償交給所在地街道辦事處管理，并交接手續。”

　　《北京市懷柔區人民政府關于社區居委會辦公用房和服務用房建設管理的意見》更加明確地規定，“……建設單位將社區居民委員會辦公用房無償交付轄區街道辦事處，并配合做好產權移交手續和房屋產權證書辦理工作。移交后的房屋產權歸區政府所有，社區居民委員會享有使用權。社區居民委員會服務用房中的公益性用房，按屆時房屋綜合成本價轉讓給街道辦事處，資金由區政府統籌解決，產權歸區政府；非公益性服務用房按照‘誰投資，誰受益’的原則，由投資者所有，可以依法銷售、出租、轉讓或自行經營。”一個區政府，居然就能不要法律依據將商品房小區的某些房屋確定為沒掏一分錢的區政府所有。政府能用這樣的手段獲取財產，人民代表大會又如何控制政府的財政？

　　《海淀區關于進一步加強社區居民委員會工作用房建設管理的實施意見》(以下簡稱“意見”)更絕，它規定居民委員會辦公房“最低不得少于90平方米”，社區服務用房“最低不得少于100平方米”，這些房產都由開發商向建設項目所屬的街道辦事處無償交付。

　　依北京市的規定和上面引用的懷柔區的規定，無償交付的只包括居民委員會的辦公用房而未包括社區服務用房。“意見”第五條則是絕上加絕，“建設單位在拆遷時，對需拆遷的原社區居委會用房應按實施意見進行補償，同時建設單位必須按實施意見標準建設社區居委會用房。”誰聽說過已經對舊房進行了價格補償還要另外用新房來進行實物補償的？這不是意味著每拆遷一次區政府都可以把一套房產變為兩套嗎？難怪海淀區政府批準拆遷的積極性那么高！

　　替政府辦事、從政府領取工資的居民委員會占用由業主共同支付其成本的寬敞的大辦公室，甚至連他們對小區居民進行有償服務的棋牌室、

　　財產權在中國的社會地位于此可見一斑。

　　(作者系中國青年政治學院副教授)

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