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　　王東京，男，湖南安鄉人，中共中央黨校經濟學部主任、《中國經濟觀察》主編、教授、博士生導師、享受國務院特殊津貼專家。長期從事中國宏觀經濟政策研究，多次參與國家有關經濟政策的制定工作，著有《國際投資論》、《中國經濟難題》、《中國政策選擇》等10多部專著。

　　12月11日-12月17日，新浪財經把一周的時間留給王東京。----編者按

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反房地產暴利是隔山打牛     12月11日  星期一

　　文/王東京

　　近來輿論差不多一邊倒，口誅筆伐，紛紛指責房產商不義，抬高房價。于是，要求公布開發成本、反對暴利的呼聲不絕于耳。消費者希望房價回落，不必說。但要指出的，這種指望公布成本打壓房價的想法是隔山打牛，錯開了藥方。

　　不必懷疑我的動機。指天發誓，本人與

房地產商絕無瓜葛。所以這么看，是因為經濟學說，價格并不完全取決于成本。研讀經濟學數十年，沒見哪家經濟學講，低成本商品只能賣低價。日常生活里，低成本高售價的例子多的是。我曾參觀一家成衣廠，原來一件襯衣不過百元，后與港商合資，打上“金利來”

商標，價格陡漲至500多。是成本增了5倍嗎？非也。文革時期的郵票，當年八分錢一張，今天賣一百，成本未變，價格卻漲了千多倍。

　　當然，按成本加成定價是有的。不過得有個前提，那就是商品短缺，供不應求。經濟學說，市價要由供求雙方定。但若從賣方看，定價必會考慮成本，蝕本的事沒人肯做。問題是，廠商按成本加成定價，若消費者不買，有行無市，價格也就形同虛設。反過來，假若商品奇缺，求者若鶩，明知有人出高價，廠商也絕不會拘于成本，有錢不賺，天下沒有這樣蠢的商家。

　　我推測，要求公布開發商成本的用意，無非是說當下房產價格相對它的成本過高了，政府應該反暴利。我要問的是，專家學者中有誰說得清楚，價格高出成本多少算暴利？是40%，還是60%？若把利潤超出成本60%視為暴利，那么要反的，恐怕就不只房地產一家。高科技如生物制藥，傳統產業如餐飲，高出這個比例的應該不少。再說，若不允許企業以小博大，那么科技創新動力從何而來？人們哪會去改進技術、提高效率？

　　舉個例子，有甲乙兩個木匠，甲手藝差些，做個書柜需兩天；而乙手藝精湛只需一天。若勞動力的日成本100元，每個書柜木料成本100元，那么同樣做一個書柜，甲的成本300元，乙的成本200元。再假定書柜市價是400元，那么甲的利潤率33%；乙的利潤率100%。請問在此情形下，政府是否應反乙的暴利？若是反，乙必會放慢進度，做一個書柜也花兩天。這對社會來說，無疑是效率的損失。

　　再一個理由，我不贊成反暴利，是擔心這樣做會滋生腐敗。說過了，由于“暴利”無從界定，這樣“反暴利”就難免成為權力創租的借口。要害在于，是不是暴利，法律沒標準，最終得由監管部門說了算，他們一言九鼎，說你是就是，說你不是就不是。如此，企業若不想挨宰就得破財免災，去給主事的官員行賄。不是嗎？早在20多年前，政府就管過價格，也反過暴利，結果怎樣？腐敗層出不窮，一塌糊涂。有前車之鑒，今天怎可再蹈覆轍！

　　對居高不下的房價，我的看法，癥結不在暴利，而在供求。供求原理說，供不應求價漲，供過于求價跌。中國房價一路走高，原因縱有千條萬條，而最根本的，一定是房屋供給不足。假如房屋市場有求必應，房價怎會漲上去？想想吧，電冰箱的價為何不漲？電視機的價為何也不漲？答案只一個，就是這些產品供應充足。記得當年廣本轎車新上市，也曾一度炙手可熱、價外加費，可后來隨著生產量逐年增加，價格還是降下來了。

　　是的，供應充足的商品，價格不可能持續地漲。可有統計數字說，國內房市目前空置率達26%，積壓面積過億，這說明房屋并不短缺。既如此，房價怎會只漲不跌呢？聚眼看，高空置與高房價并存，是奇怪現象。不過做點調查，其中的原因也不難明白。由于政府控制建房用地，開發商為了賺錢，就一窩蜂地建高端住宅。結果，高端房老百姓買不起，而買得起的又沒得賣，所以整體上，國內房市還是供不應求。

　　要追問的是，高端房過剩，為何價格也不降？細說原因，筆者認為有三：一是普通住房短缺。因為中低檔房供不應求，需求則拉動房價上漲，于是高端房也就水漲船高。二是消費者買漲不賣跌。開發商清楚，若讓房價下跌，消費者必會持幣觀望，這對原本過剩的高端房，是雪上加霜，所以開發商寧愿空置，也不肯降價。三是人們對買房有樂觀預期。幾乎是普遍看法，認為房產將來會增值。既然收益看漲，房價被高估也就在情理之中。

　　由此看，要讓過高的房價降下來，有兩件事需政府做：首先，應鼓勵開發商多建普通住宅。不久前，國務院出臺規定，明令限制了

戶型面積。思路對，但行政手段不可取。可取的辦法，是按建筑面積征累進稅；其次，責令國有各商業銀行，必須在限期內收回開發商的逾期貸款，而且新到期的貸款，不再展期。只要此舉一出，開發商必會降價售樓，整頓房價，立竿見影。

　　至于房產的收入預期，是個復雜問題。手里沒有水晶球，買房能否增值，不好說，也說不準。但有一點可以肯定，天下無包賺不賠的買賣。上世紀80年代，日本房地產泡沫破滅，是教訓；10多年前，國內房價跌得慘，也是明證。我不信房產一定增值的神話，尤其考慮到將來人口減少、老齡化社會，房產增值的預期兇多吉少。是個人看法，不同意我的朋友，盡可與市場去賭一手。

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