看淡美元已成為外匯市場的主流觀點。投資大師巴菲特的實際舉動就是近期連連收購美國以外的資產。

　　歐元升值，讓歐洲的房地產投資管理公司更底氣十足，他們將目光對準亞洲市場，焦點之一就是中國大陸。

　　◎周一凡

　　人民幣升值快，歐元和英鎊升得更快。

　　近日，歐元兌美元匯率觸及20個月的新高，兌日元也創下歷史高點;同時，由于英國房屋價格繼續呈現快速上揚走勢，英鎊兌美元匯率上漲逾1%，創下自1992年英國脫離歐洲匯率機制(European Exchange Rate Mechanism)以來的最高水平。許多投資者樂觀地預期，英鎊在今年就將達到2美元的水平，并仍有繼續上漲的潛力。英鎊上一次達到2美元的水平還是在1992年9月9日。

　　也許反著說這些貨幣比價，對投資更有實際參考意義，那就是——美元大跌。過去的11個月，在16種主要貨幣中，美元兌13種貨幣下跌。

　　美國消費者信心趨跌，經濟增長放緩，明年初降息幾率增大，成為連續擊打美元的猛拳，將美元推向崩潰的邊緣。“從一些合理價值指標(包括美元兌許多發達國家的貨幣，尤其是歐洲貨幣)來看，美元或許顯得比較低廉，但它除了下跌恐怕沒有其他出路。”高盛的全球經濟研究主管吉姆(Jim O'Neill)說。看淡美元已成為外匯市場的主流觀點。1979～1987年期間擔任

美聯儲主席的沃爾克說，“投資者繼續長期持有大量的美元是令人難以置信的”。而投資大師巴菲特的實際舉動就是近期連連收購美國以外的資產，一周內兩度購買海外保險資產。

　　歐元的升值，讓來自歐洲的房地產投資管理公司更底氣十足，他們將目光對準亞洲市場，而焦點之一就是中國大陸。

　　過去10年來，荷蘭國際集團(ING)的房地產投資管理公司已在中國通過合資方式涉足住宅房地產市場。今年7月推出的ING房地產中國機會基金將在今年年底前關閉。該基金從事開發項目投資，目標資產額是12億美元。這只基金的投資對象包括中國二級城市(如長沙、天津)含

零售業元素的大型住宅開發項目。ING房地產投資管理公司(亞洲)的首席執行長羅伯特(Robert Lie)說，該基金年均收益率目標是20%。

　　近日，經國務院同意，全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議向各省、自治區、直轄市人民政府以及國務院各部委、直屬機構發布《關于各地區貫徹落實房地產市場調控政策情況的通報》(下稱《通報》)。部分城市住房價格漲幅仍然偏高是《通報》提到的主要問題之一。“國六條”出臺到現在，已經過去整整半年多時間，但一些地方房價過快增長的勢頭仍然沒有得到有效控制。2006年10月，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅仍比上月提高0.3個百分點。此外，落實土地、信貸政策的具體措施仍有待完善。此《通報》被評論為建設部下的最后通牒，顯示房產調控將再度發力。

　　中國房地產業已走入一個相當微妙的時期。在貌似平靜的市場底下，一股股或明或暗的資本洪流似乎并未遏制。投資者也并未如調控之初人們所預料的那樣，將房地產視為畏途。仲量聯行最近公布的環球房地產資本報告顯示，2006年上半年，環球房地產直接投資總值2900億美元，較2005年同期增長30%。其中，亞太區約占15%，總值430億美元，較去年同期增長40%，其中11%的增長來自中國內地。

　　雖然行政干預式的調控仍甚為有效，但市場亦顯示出越來越強的力量。

　　在“限外令”出臺之前，外籍人士是高檔別墅的一大主力客群。“限外令”的出臺似乎導致了這部分客群的減少。事實上，外籍人士的購買力并未因此消失，而是以其他形式轉化為別墅投資的新動力。這個新動力就是外籍人士對別墅的由“購”轉“租”。而租金收益的巨大誘惑，令別墅成為投資機構此輪購房潮的目標。以京城最早形成的中央別墅區為例。專業機構調查顯示，中央別墅區內主力戶型面積為300平方米的獨棟別墅，月租金價格在4000美元左右;面積在400～500平方米左右的高檔別墅，月租金價格在6000～8000美元之間，投資回報率保持在10%以上。

　　一邊是別墅實際需求量不減，一邊又是供地禁令導致的“稀缺說”。后者進一步增強了海外基金下注別墅市場的信心。而來自市場的另一種預測則更樂觀地認為，除了未來的租金收益外，二手房市場限制外資進入未成定局，市場接盤能力毋庸置疑。因此“囤積”稀缺型高檔別墅待價而沽受到海外基金的熱捧。

　　“‘限外令’導致的外資購房冷清期已提前結束。”仲量聯行中國區董事陳立民稱，“限外令”對企業類外資收購國內房產項目并未嚴格限制，看好別墅租賃市場收益的大牌海外基金整體收購國內房產物業的案例還將頻發。

　　全球最大的私募投資公司之一凱雷集團近日將位于上海市閔行區的總共110套別墅收入囊中的大手筆投資，有力支撐了陳立民的判斷。按照市場銷售價格推算，該筆交易總價高達1.2億美元，約9.5億元人民幣。

　　第一太平戴維斯提供的研究數據顯示，上海第三季度別墅市場的租金呈現明顯上漲趨勢。得益于別墅市場需求量的不斷增加，上海浦西地區的別墅市場租金上漲了1.3%，達到23.6美元/平方米/月。

　　而今年以來，加拿大、日本的大宗資金首次進入廣州房地產市場，外資對廣州市場關注度也開始升溫。戴德梁行房地產顧問(廣州)有限公司從事的涉及海外基金進入廣州樓市的洽談業務量11月出現了明顯增長，當月的洽談業務量達到5宗，已達到“限外令”出臺前水平，比10月猛增400%。

　　香港三大地產常青樹恒基、恒隆、新鴻基在今年的融資動作，已經獲得約400億港元的流動資金。無一例外，在今年融資的港資開發商都表示融資所得將主要投放在內地房地產市場。香港業內人士認為，雖然內地地產正處于宏觀調控期，但人民幣升值，使已持有大量土儲及物業的港資地產得益。地產商北上，增加內地房地產發展項目，“趁低價執平貨”是合適的時機，即使內地深化宏觀調控措施，但香港地產商如果主要發展商業項目，預計影響也有限。

　　房價只受市場供求關系決定，這個基本規律不受任何個人、機構、團體的意志控制。

　　中國指數研究院在研究中發現，政策變化的因素會導致房地產市場的供應和需求同時下降。對比今年前三季度全國及若干主要城市住宅銷售面積和竣工面積會發現，大部分城市兩者比例均在1.5左右，而全國這一比例達到1.79，也就是說，住宅的有效供應不能滿足住宅的實際需求，目前被抑制的需求遲早是要釋放的。

　　實際上，現時人民幣與歐元、英鎊、美元的匯率到底是升是降，是一個值得關注的信息。匯豐首席中國經濟學家屈宏斌表示，最近一個月人民幣加速跑，反映的只是美元的“跌跌不休”，其他國際主要貨幣對美元的升值幅度要大于人民幣對美元的升值幅度，“換句話說，人民幣對貿易加權的一籃子貨幣實際是在貶值，人民幣計價的中國商品在國際上競爭力更大了”。或者更直接說，以人民幣計價的房地產價格雖然一直在上漲，但如果考慮有效匯率因素，實際上對于外資整體而言，中國的房地產價格恐怕并沒有上漲，依然是要趕緊抄底的“便宜貨”。

　　投資，耐心比聰明更重要。被抑制的住房需求早晚都會釋放，也不再有人懷疑人民幣的升值只是一個過程。摩根大通中國首席經濟學家龔方雄樂觀地預測，未來三到五年中國房地產資產價值每年升值10%是合理的。

　　屈宏斌也預測，如果美元持續保持弱勢，監管層在近期將有可能允許人民幣對美元升值的速度加快一點。人民幣的升值進一步推動了A股股市的急速升溫，也加快了儲蓄出走股市。這加大了市場對國內儲蓄和貸款利率在今后6個月將上升1～2次的預期。人民幣貸款利率的上調，卻是每一個內地貸款購房的居民要實實在在增加的成本。-

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