本報(bào)評論員 周炳林

　　房地產(chǎn)市場需要財(cái)政支持的地方仍很多，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等

　　最新一期的世界銀行《中國經(jīng)濟(jì)季報(bào)》有關(guān)公積金的部分引起了各方熱議。報(bào)告提出“中國住房公積金貸款主要使收入較高家庭受益”。建設(shè)部則認(rèn)為“單純說住房公積金是少數(shù)高收入人的福利是不客觀的，也是不符合實(shí)際的”。

　　世界銀行的觀點(diǎn)有一定道理，根據(jù)建設(shè)部的數(shù)據(jù)，截至2006年6月，我國住房公積金覆蓋率為62.04%，有的省份不足40%，住房公積金覆蓋的人群和地區(qū)多以富裕的為主。而新浪網(wǎng)進(jìn)行的調(diào)查則顯示，57.32%的人認(rèn)為“住房公積金制度對緩解中低收入者購房難沒什么幫助”，53.76%贊成“取消住房公積金并將其納入職工工資”，78.67%認(rèn)為“收入低的不會(huì)因公積金買得起房，收入高的不用公積金一樣能買房”。

　　從提問的方式上看，回答新浪調(diào)查的對象實(shí)際上主要應(yīng)為公積金的持有者。這一點(diǎn)比世行的觀點(diǎn)更有深意：對公積金制度頗有微詞的各方不僅包括那些沒有獲得公積金的人，公積金持有者本身也不滿意。原因在于，公積金制度在貸款環(huán)節(jié)的“顯性優(yōu)惠”可能會(huì)被其他環(huán)節(jié)的“價(jià)格歧視”無形地消弭掉，

房地產(chǎn)市場的一些交易主體利用“市場均衡”的道理，使得公積金持有者的實(shí)際優(yōu)惠盡失。而蠶食公積金優(yōu)惠的市場主體主要為開發(fā)商與購房中介。

　　開發(fā)商主要通過差異化商品房售價(jià)吞噬公積金優(yōu)惠。對于商品房定價(jià)，目前存在商業(yè)貸款方式和公積金方式的區(qū)分，同樣一套商品房，采用公積金貸款支付的價(jià)格比用商業(yè)貸款要貴2-3個(gè)百分點(diǎn)，而目前公積金貸款利率比商業(yè)貸款低約1個(gè)百分點(diǎn)，很多情況下這兩方面的因素剛好相抵。例如，以一套總價(jià)70萬房子計(jì)算，若公積金貸款價(jià)格比商業(yè)貸款高2萬元，同時(shí)消費(fèi)者購買該商品房要貸款30萬，分10年還清，那么，消費(fèi)者等于在購房時(shí)點(diǎn)用一個(gè)負(fù)2萬的現(xiàn)金流換一個(gè)未來10年每年正3000元的現(xiàn)金流。從靜態(tài)資金對比的角度，消費(fèi)者10年貸款所潛在的優(yōu)惠被吞噬2/3，從動(dòng)態(tài)資金回報(bào)的角度，該列現(xiàn)金流的“自有資金回報(bào)率”僅為8.14%，低于目前我國很多種方式的投資回報(bào)，這意味著消費(fèi)者本來享有的優(yōu)惠實(shí)際上被盡數(shù)剝奪。

　　各類購房中介也是公積金優(yōu)惠的蠶食者。這主要發(fā)生在二手房交易中，如果客戶以公積金貸款支付購買二手房的價(jià)款，房屋中介會(huì)以各種名義收取高于商業(yè)貸款的手續(xù)費(fèi)，很多案例顯示，一套總價(jià)50萬的二手商品房，如申請公積金貸款約需比商業(yè)貸款多支付手續(xù)費(fèi)約1萬元，這同樣嚴(yán)重侵害消費(fèi)者本應(yīng)得到的利率政策優(yōu)惠。而且，由于一些房屋中介急于將消費(fèi)者穩(wěn)住以做成買賣，很多收費(fèi)并沒有預(yù)先明示，公積金貸款的高收費(fèi)還會(huì)引發(fā)爭議和訴訟。統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國二手房市場已越來越重要，其交易量約占房地產(chǎn)市場總體的32%，在一些

房價(jià)較高的發(fā)達(dá)城市，二手房市場占比已經(jīng)超過50%，房屋中介蠶食公積金優(yōu)惠的現(xiàn)象尤須引起重視。

　　有如“稅收轉(zhuǎn)嫁”，以上公積金“優(yōu)惠轉(zhuǎn)移”的道理實(shí)際上不難理解。由于政策優(yōu)惠作用的僅僅是市場交易環(huán)節(jié)的一部分，一些市場參與者可提高其他環(huán)節(jié)的要價(jià)來分享本不屬于它們的優(yōu)惠，最終使得消費(fèi)者面對的市場價(jià)格仍然是一個(gè)同物同價(jià)的“均衡價(jià)格”。

　　由此可見，如果說公積金作用的人群多數(shù)是高收入人群，對其補(bǔ)貼有違社會(huì)公平，那么，財(cái)政補(bǔ)貼最終落入開發(fā)商和房屋中介的口袋就更不應(yīng)該。目前，如廉租房、

經(jīng)濟(jì)適用房等，房地產(chǎn)市場需要財(cái)政支持的地方仍很多，這些財(cái)政補(bǔ)貼不僅可惠及低收入家庭，而且作用的是整個(gè)交易環(huán)節(jié)，不容易被轉(zhuǎn)移，或許是一種更好的財(cái)政補(bǔ)貼使用辦法。

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